SB-Warenhäuser sowie Verbrauchermärkte bieten Immobilieninvestoren interessante Anlagechancen
Ein Politikum auf der grünen Wiese

Als im vergangenen November das „Bodensee-Center“ in Friedrichshafen seine Tore öffnete, fand der Erste Bürgermeister der Stadt große Worte: „Ein neues Kapitel in der Handelsgeschichte“ der 55 000 Einwohner-Gemeinde werde mit dem Einkaufszentrum aufgeschlagen, sagte Dieter Hornung – und traf damit vermutlich ins Schwarze.

HB DÜSSELDORF. Schließlich ist die neue Shopping-Mall mit einer Nutzfläche von etwa 37 000 Quadratmetern eine der größten ihrer Art in Süddeutschland – und eine der ganz wenigen, die den Weg durch die Genehmigungsinstanzen in Rathäusern und Verwaltungen erfolgreich bestand. „Die Ansiedlungspolitik der Städte und Gemeinden gegenüber großflächigen Einzelhandelsprojekten ist überaus restriktiv“, weiß Elmar Pfeiffer, Research-Leiter der Münchener LHI Leasing GmbH, ein Beteiligungsunternehmen von NordLB, Landesbank Berlin und der Bankgesellschaft Berlin.

Bernhard Schoofs, Vorstand der Unternehmensgruppe Hahn, die das Bodensee-Center als jüngstes Fondsobjekt vermarktet, kann das bestätigen. „Es hat acht Jahre gedauert, bis in Friedrichshafen Baurecht geschaffen war.“ Seit 1979 betreibt das Bergisch Gladbacher Unternehmen das Geschäft mit großflächigen Einzelhandelsimmobilien, mit 130 geschlossenen Fonds und einem Gesamtinvestitionsvolumen von etwa 1,5 Mrd. Euro gehört es zu den führenden Fondsanbietern in diesem Marktsegment. „Neue Standorte wie das Bodensee-Center sind daher ausgesprochen rar, Flächenzuwächse entstehen fast ausschließlich durch die Erweiterung bestehender Zentren, für die es einen Bestandsschutz gibt“, erläutert Schoofs.

Rechtliche Basis bildet die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die im Kern in jedem Bundesland gilt. Sie schreibt vor, dass Einzelhandelsbetriebe ab einer bestimmten Fläche nur in eigens ausgewiesenen Sondergebieten – oder im unmittelbaren Citykern – zulässig sind. „Auf diese Weise soll der Handel in den Innenstädten und in den umliegenden Gemeinden, die bei solchen Großprojekten generell zustimmungspflichtig sind, vor der Konkurrenz auf der grünen Wiese geschützt werden“, erläutert Bruno Groner, Leiter des Bereichs Grundlagenforschung des Kölner Euro-Handelsinstituts (EHI), ein gemeinsam von Handel und Verbänden getragenes Forschungs- und Beratungsinstitut.

Doch die Entwicklung zeigt, dass ausgerechnet der Flächenbedarf der großen (Lebensmittel-)Einzelhandelsbetriebe wie SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte im vergangenen Jahrzehnt kontinuierlich stieg: So vergrößerte sich die Verkaufsfläche der Verbrauchermärkte zwischen 1990 und 2000 im Mittel um 33,5 %, die der SB-Warenhäuser um 29,9 %, so eine EHI-Studie. Und der Trend zu größeren Betriebseinheiten hält an.

Doch die Standorte für die riesigen „Flachmänner“ sind ebenso wenig vermehrbar wie die 1a-Einkaufslagen der City: „In Berlin etwa wird es noch maximal zehn Genehmigungen für Einzelhandelsflächen über 1 200 Quadratmeter Größe geben, dann ist Schluss“, prognostiziert Analyst Pfeiffer. In ganz Deutschland gebe es nur etwa 170 Standorte mit einem Verkaufsflächenangebot über 20 000 qm, weiß Martin Brieler, Vertriebschef der Münchener Fondsinitiatorin ILG Planungsgesellschaft für Industrie- und Leasingfinanzierungen. „In Westdeutschland sind es nur 85.“

Gerade weil der Markt aber derart reglementiert sei, biete er Immobilieninvestoren und Anlegern interessante Chancen, meint nicht nur Hahn-Vorstand Bernhard Schoofs. Auch Brieler lobt die Vorzüge des knappen Angebots: „Wenn ein Toom-Markt rausgeht, steht ein Real-Markt schon bereit–- und umgekehrt.“

Anders als auf den deutlich konjunktursensibleren Büromärkten seien daher die Leerstands- und Mietausfallrisiken gering, Anschlussvermietungen meist kein Problem. „Mit der Unterschrift unter einen Mietvertrag sichern sich Metro, Rewe, Obi oder Takko schließlich nicht nur das Nutzungsrecht an einer Immobilie, sie kaufen vielmehr Geschäft ein“, bringt Brieler den Unterschied zum klassischen Büromieter auf den Punkt.

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