Sieben Prozent Rendite sind mindestens gefragt – Internationale Privatanleger entdecken deutsche Immobilien
Wohnungskäufer werden wählerischer

Sie gilt als inflationssicher und renditebeständig und ist immer noch ein verlässliches Steuersparschwein: drei Gründe, warum das Investment in eine Immobilie sinnvoll ist. Andererseits bereitet die Anlage ins sprichwörtliche Betongold viel Mühe. Ärger mit Mietern, erkleckliche Instandhaltungs- und Verwaltungskosten und schließlich die im Vergleich zu anderen Anlageformen deutlich eingeschränkte Möglichkeit, Haus oder Wohnung rasch wieder flüssig zu machen, werden seit jeher und zu Recht als Nachteil des Immobilienkaufs ins Feld geführt.

HB DÜSSELDORF. Ganz zu schweigen von den Erfahrungen, die Anleger in den vergangenen Jahren mit so genannten „Schrottimmobilien“ vor allem im Osten der Republik machten: Zu überhöhtem Preis eingekauft, steht so manche Wohnung heute entweder leer oder bringt doch nicht annähernd den anfangs erwarteten Mietertrag.

Doch auch die Alternativen zum direkten Immobilieninvestment, die Beteiligung an geschlossenen und der Kauf von Anteilen offener Fonds sind zuletzt ins Gerede gekommen. So hat vor allem die Krise des Deka-Immobilienfonds – er leidet wegen schlechter Renditen und hohem Wertberichtigungsbedarf unter extremen Mittelabflüssen – dem Ansehen des Produktes insgesamt geschadet. Ob sich indes Anleger deshalb wieder stärker der Direktinvestition in Immobilien zuwenden werden, ist fraglich. „Bislang spüren wir davon nichts, die Interessenten stehen nach wie vor nicht gerade Schlange“, berichtet Karlheinz Riegger, Leiter des Geschäftsbereichs Private Immobilien beim Stuttgarter Bankhaus Ellwanger & Geiger.

Und wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiere, sei inzwischen sehr wählerisch geworden: „Unter sieben Prozent Anfangsrendite ist ein Mietshaus nicht zu verkaufen“, präzisiert das Direktoriumsmitglied. Anders ausgedrückt: Mehr als das 15-fache der jährlichen Nettokaltmiete sind nur die wenigsten Käufer bereit zu berappen.

Martin Eberhardt, beim Hamburger Immobilienberater Grossmann & Berger für den Geschäftsbereich Wohnimmobilien zuständig, macht derzeit jedoch auch andere Erfahrungen. „Wir spüren hier in Hamburg eine steigende Nachfrage durch ausländische Kapitalanleger.“ Vor allem Briten und Iren, aber auch Norweger interessierten sich zunehmend für Investments in Deutschland. „Privatanleger beginnen offenbar, den Institutionellen zu folgen“, erklärt der Berater das Phänomen. Weil britische und US-amerikanische Opportunity Funds in großem Stil Wohnungsbestände in deutschen Städten erworben hätten, seien auch private Käufer aus dem Ausland auf den hiesigen Wohnimmobilienmarkt aufmerksam geworden. „Auch die deutsche Wachstumsschwäche wird einmal zu Ende sein, und dann wollen die internationalen Anleger mit dabei sein“, sagt Eberhardt. Internationale Anleger setzten ihre Hoffnungen insbesondere auf eine hohe mittel- und langfristige Wertsteigerung, „und geben sich daher auch mit Anfangsrenditen um die fünf Prozent zufrieden.“ Allerdings, so seine Beobachtung, würden sowohl die Objekte selbst wie auch Standorte kritisch auf ihre Zukunftsfähigkeit hin durchleuchtet: „Wirtschaftlich prosperierende Regionen wie München, das Rhein-Main-Gebiet, die Rheinschiene, aber auch Hamburg wecken das höchste Interesse.“

Auch Frank Kammerer, beim Wiesbadener Projektentwickler Berner & Grasserbauer für Produktkonzeption und Vertrieb zuständig, weiß um den Informationsbedarf seiner Kunden. „Man muss heute am einzelnen Projekt erklären, wo die Chancen liegen, genauso aber auch die Risiken offen ansprechen“, sagt der Spezialist für Denkmalschutzobjekte. Die langfristig gesicherte Vermietbarkeit und solvente Mieter seien die entscheidenden Kriterien für den Anlageerfolg.

Ebenso wichtig indes sei das richtige Finanzierungskonzept: Gerade bei Denkmalschutzimmobilien mit ihren hohen steuerlichen Abschreibungssätzen sollte „die Steuerersparnis in jedem Fall zur Tilgung genutzt werden.“ Je geringer am Ende der Zinsbindungsfrist und nach Auslaufen vereinbarter Mietgarantien die Restschuld sei, um so besser für den Anleger. „Ziel muss es sein, mit den dann laufenden Mieteinnahmen die Restschuld finanzieren zu können.“

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