Streit um Fondsimmobilien und nachhaltig erzielbare Miete hält weiter an
Deutsche Sachverständige fühlen sich zu Unrecht kritisiert

Seit dem Wirbel um die Bewertung des Vermögens des Deka-Immobilien-Fonds sind die Zweifel an den Wertgutachten der Sachverständigen lauter geworden. Die Immobilienexperten fühlten sich in diesem Zusammenhang in der Öffentlichkeit unfair behandelt, sagte Jürgen Simon, zweiter Vorsitzender des Branchenverbandes BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen auf einer Tagung des Verbandes in Frankfurt.

HB FRANKFURT/M. Die 80 im BIIS organisierten Sachverständigenbüros haben laut Verband im vergangenen Jahr mit 250 Mitarbeitern rund 15 000 Wertgutachten – nicht allein für offene Immobilienfonds – erstellt.

Wirtschaftsprüfer hatten im Herbst 2004 bei einem großen Teil der Deka-Fondsimmobilien erheblichen Abwertungsbedarf gegenüber jenen Werten festgestellt, die die von Gesetzes wegen tätigen Sachverständigen ermittelt hatten. Kritiker der Anbieter offener Immobilienfonds fühlten sich dadurch in ihrer seit langem gehegten Vermutung bestätigt, die Gutachter würden auf Druck der Fondsgesellschaften Immobilien weniger stark abwerten als dies eigentlich erforderlich wäre.

„Die dort geprüft haben, haben dies vom Schreibtisch aus getan. Wir würden dafür unsere Zulassung verlieren“, kritisiert Simon die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG, die die Deka-Objekte im Auftrag der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht begutachtete (siehe „Nachgefragt“). Die Sachverständigen müssen den Verkehrswert ermitteln, der laut Definition im Baugesetzbuch dem Marktwert entspricht. „Wir vollziehen nur den Markt nach“, beteuerte Simon in Frankfurt.

Doch auch von Teilnehmern der Frankfurter Veranstaltung wurde durchaus in Frage gestellt, dass dies tatsächlich gelingt. Andrew Groom, der das Bewertungsteam von Jones Lang Lasalle (JLL) in Deutschland leitet, sieht als Grund für die geringen Abwertungen bei den offenen Fonds die „preisstabilisierende Methode“ der Bewertung. Das zeige sich im Umgang mit Restnutzungsdauern von Immobilien und Leerständen. Aus Sicht der Kritiker der Sachverständigen werden die zurzeit in Deutschland vielfach hohen Leerstände beim Ansatz der nachhaltig erzielbaren Miete zu wenig berücksichtigt. Die nachhaltige Miete soll Untertreibungen in der Krise genauso glätten, wie überhöhte Mieten in Boomphasen. Die nachhaltig erzielbare Miete dient den Sachverständigen als Bewertungsbasis. „Die Bewerter haben die Rezession in Deutschland zu spät erkannt und deshalb zu gutmütig bewertet“, fass-te Groom zusammen.

Eine Auffassung, die bei Hagen Kieffer, Inhaber des Frankfurter Sachverständigenbüros Kieffer & Partner, auf Widerspruch stieß. Im Unterschied zu Gebäuden mit hohem Leerstand erzielten vollvermietete Objekte unverändert Spitzenpreise. „Offene Immobilienfonds haben geringere Leerstände als der Markt. Das rechtfertigt geringere Abschläge“, sagte Kieffer.

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