Studie über Gewerbeparks
Harter Wettbewerb um Unternehmen

Gemessen an ihren Nettoanfangsrenditen gehören Gewerbeparks zweifellos zu den ertragreichsten Investments auf dem deutschen Immobilienmarkt: Sieben bis acht Prozent Rendite seien mit dieser Anlage je nach Region zu erzielen, stellten die Experten von DTZ Consult & Research in diesem Frühjahr fest. Den Top-Wert erzielen dabei wie schon im vergangenen Jahr Standorte im Umkreis der sächsischen Städte Leipzig und Dresden.

DÜSSELDORF. Die hohen Renditen spiegeln indes auch die besonderen Risiken, die das Investment in klassische Produktions- und Lagerhallen mit sich bringt. Denn Betriebsstätten sind in den allermeisten Fällen speziell auf die Bedürfnisse und Produktionsabläufe des jeweiligen Unternehmens abgestimmt. Deshalb passt längst nicht jedes Gebäude zu jedem Nutzer. Weil das die Anschlussvermietung - im Fachjargon Drittverwendung genannt - erschwert, finanzieren Banken entsprechende Vorhaben mit besonderer Vorsicht: Sie verlangen vergleichsweise viel Eigenkapital - 30 Prozent sind heute üblich - und einen Risikoaufschlag auf den Standard-Darlehenszins.

Hinzu kommt, dass in Deutschland immer noch die wenigsten Unternehmen, zumal kleine und mittlere, Mieter sein wollen: Betriebsgelände und -gebäude, so die vorherrschende Philosophie, gehören ins Anlagevermögen. 60 Prozent aller Unternehmen in Deutschland produzieren im eigenen Gebäude - ein Spitzenwert unter den Industrienationen. In den USA sind es gerade halb so viel, in Großbritannien liegt die Rate bei 40 Prozent.

Doch auch Selbstnutzer stehen derzeit nicht gerade Schlange bei den Verkäufern von Gewerbeflächen - Ausdruck sowohl der konjunkturellen Flaute wie auch des großen Angebots. Im Ruhrgebiet etwa, so Ulrich Drescher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Montan-Grundstücksgesellschaft (MGG), gebe es schon heute "mehr als genug Gewerbegebiete". Eine Vielzahl brach gefallener Industrieflächen, aber auch die verstärkte Ausweisung neuer Standorte durch die Kommunen nennt er als Ursache für den Flächenzuwachs. Im Wettbewerb um ansiedlungswillige Unternehmen sind daher neue Konzepte gefragt. So sucht man reinrassige Gewerbegebiete alten Zuschnitts heute fast vergeblich.

Das Ruhrgebiet etwa setzt auf den Nutzungsmix aus Wohnen, Arbeiten und Freizeitangeboten. Ebenso im Trend liegen Gewerbeparks, die auf eine bestimmte Branche zugeschnitten sind: Unternehmen aus den Bereichen Biotechnologie, IT, Chemie oder Mikroelektronik sollen durch gemeinsam nutzbare Einrichtungen - vom Reinraum bis zum Konferenzsaal - und die Möglichkeit des fachlichen Austausch für einen Standort begeistert werden.

Neue Wege geht auch die TLG Immobilien GmbH: Mit einer groß angelegten Umfrage unter 513 mittelständischen Unternehmen aus Sachsen, Bayern, Baden-Württemberg, Hessen und Nordrhein-Westfalen forscht sie nach den Wünschen ihrer Kunden. Die Schweizer Prognos AG untersuchte im Auftrag des auf Ostdeutschland fokussierten Immobilienunternehmens die wichtigsten Kriterien bei der Ansiedlungsentscheidung. Im Zentrum der Befragung stand dabei Sachsen, bekanntlich das ostdeutsche Bundesland mit der dynamischsten Wirtschaftsentwicklung.

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