Transparente Immobilienanlagen erschließen Maklern und Wirtschaftsprüfern ein neues Geschäftsfeld
Investoren verlangen Immobilienrating

„Viele große Anleger wissen überhaupt nicht, welche Werte in ihrem Immobilien-Portfolio schlummern“, sagt Stefan Widmann, Bewertungsexperte beim Immobilienberater Atis Real Müller. Doch weder die großen institutionellen Investoren noch deren Kunden, seien es Versicherte oder Anteilseigner offener Immobilienfonds, akzeptieren diese Situation nicht länger. Sie verlangen mehr Transparenz und eröffnen Immobilienmaklern, Wirtschaftsprüfern und anderen Dienstleistern ein neues Geschäftsfeld: Immobilienrating.

HB DÜSSELDORF. Zu den ersten auf dem Markt gehörte die für Performancemessungen von Investmentfonds bekannte Vermögensverwaltung Feri. Feri führte als Pilotprojekt ein Rating für das Bürogebäude Campus Kronberg in Kronberg, das Objekt eines geschlossenen Immobilienfonds der HGA Capital, durch. „Weder Anleger noch freie Vertriebe haben die Zeit, sich ein Bild von der Mikrolage und der Gebäudebeschaffenheit eines Fondsobjektes zu machen“, nennt HGA-Geschäftsführerin Angelika Kunath einen Beweggrund für den Rating-Auftrag. Die zusätzliche Entscheidungshilfe zahlt der Anleger indirekt über die Fondsnebenkosten. Die Branche schätzt die Kosten auf 20 000 bis 30 000 Euro – gemessen am Investitionsvolumen ein Betrag im Promillebereich. HGA will künftig alle Fondsimmobilien von Feri bewerten lassen.

Feri wiederum ergänzt dieses Angebot um das Rating geschlossener Fonds. Konkurrent wird der Bonitätsrating-Spezialist Moody’s, der noch keine Angaben zu Details machen wollte. Moody’s analysiert bereits offene Immobilienfonds und wurde dabei wegen mangelnder Immobilienkompetenz kritisiert. Eine Kritik, die auch dem Feri-Ansatz entgegengebracht wird. Feri-Finance- Vorstand Rainer Rau hält die Kooperation mit dem TÜV Süddeutschland entgegen.

Die auf Analysen geschlossener Fonds spezialisierte Firma Fondscope geht mit ihrem Rating der Fondsinitiatoren noch einen Schritt weiter. Fondscope-Chefanalyst Wilfried Tator erwartet: „In zwei oder drei Jahren wird kein seriöser Vertrieb und keine Bank Produkte von Unternehmen übernehmen, die nicht geratet sind.“

Immobilienberater Atis ist bereits mit Stärken-Schwächen- Analysen am Markt, die im Rahmen von Portfolio-Analysen bei institutionellen Investoren entstehen. Nach Widmanns Worten wird zurzeit ein „Bewertungs-Tool“ entwickelt, das bei unterschiedlichen Immobilienarten eingesetzt werden kann. Mit einer Benchmark gekoppelt, soll es im Herbst auf den Markt kommen. Die nötigen Vergleichstransaktionen will Widmann aus der Atis-Datenbank filtern.

Auch beim Atis-Mitbewerber Jones Lang LaSalle (JLL) wird über die Weiterentwicklung und Vermarktbarkeit eines vorhandenen, etwa 20 Punkte umfassenden Kriterienkatalogs gesprochen. Andrew Groom, Leiter der Bewertungsabteilung von JLL Deutschland, schwebt ein Produkt vor, das sowohl Investoren Orientierung gibt als auch Immobilienentwicklern und -eignern hilft, die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie gegenüber einem möglichen Kreditgeber darzustellen. „Banken könnten dieses Rating mit ihrem Kundenrating verbinden“, blickt Groom in die Zukunft.

Das JLL-Rating greift zurück auf Elemente eines Bewertungssystems, das vor Jahren in Zusammenarbeit mit der börsennotierten Schweizer Züblin Immobilien Holding entstand. Züblin orientiere sich bei Investitionsentscheidungen an den in einem Buch dokumentierten 15 Bewertungskriterien, sagt Franz Hidber, Präsident des Züblin-Verwaltungsrates.

An der Vermarktung eigener Erfahrungen in der Immobilien-Bewertung arbeitet auch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG. „Wir haben Erfahrung in der Bewertung großer Bestände“, sagt KPMG-Immobilienexperte Michael Ruhl. KPMG begutachtete beispielsweise das Immobilienportfolio der Deutschen Bahn, das in die Aurelis Management GmbH eingebracht wurde. Das Konzept werde harte wie weiche Faktoren berücksichtigen, kündigt Ruhl an. Zu den harten Faktoren zählen etwa Kennzahlen wie das Verhältnis von Nutz- zu Grundfläche. Ein weicher Faktor ist die architektonische Gestaltung. Dass die Optik an einem 1a-Standort wichtiger ist als in einer Nebenlage, könnte durch unterschiedliche Gewichtung dieses Faktors ausgeglichen werden, sagt Ruhl.

Ein Problem haben alle Rating-Anbieter: Wie wahre ich meine Unabhängigkeit gegenüber dem Auftraggeber? Ruhls Vorschlag bei geschlossenen Fonds: Die Anbieter sollten gemäß ihrer Vertriebsleistung gemeinsam einen Topf speisen, aus dem dann das Rating bezahlt würde. „Der VGI würde einen solchen Vorschlag aufgreifen“, sagt Carsten Lucht, Geschäftsführer des Verbands Geschlossener Immobilienfonds (VGI). Stefan Löwer, Generalbevollmächtigter des Fonds-Analysehauses G.U.B. fürchtet: „Es werden wohl nicht alle mitmachen.“

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