Umschuldung genau kalkulieren
Baugeld bleibt bis auf weiteres billig

Jetzt oder später? Solange Häuslebauer und -käufer darüber auch nachdenken mögen – es wird ihnen kaum gelingen, Darlehensverträge genau dann abzuschließen, wenn die Zinsen am niedrigsten sind.

DÜSSELDORF. Wenigstens geben Kapitalmarktanalysten Prognosen ab, in welche Richtung die Hypothekenzinsen gehen – freilich ohne Gewähr. Zurzeit sagen sie „seitwärts“ und meinen damit, dass die Zinsen bis zum Jahresende auf dem aktuellen Niveau verharren. „Solange die Zahl der Beschäftigten nicht steigt, wird es keinen Konjunkturaufschwung geben. Deswegen bleiben die Zinsen niedrig“, begründet Robert Haselsteiner, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp AG, die Einschätzung. Und mit höheren Beschäftigungszahlen hier wie in den USA rechnet Haselsteiner in diesem Jahr nicht mehr. Holger Maack, Baufinanzierungsexperte der Hamburger Sparkasse, sieht es genauso: „Wenn alles normal verläuft, bewegen sich die Zinsen seitwärts.“ Doch sollten beispielsweise neue Konfliktherde entstehen, wäre dies nicht mehr „normal“. „Die Zinsen können dann nach beiden Seiten ausschlagen“, sagt Maack.

Haselsteiner wertet Zinsänderungen in einer Spannbreite von 0,3 Prozentpunkten ohnehin noch als „Stimmungsschwankungen“, die an der Grundtendenz nichts ändern. Wer dagegen ein 100 000-Euro-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und einem Prozent Tilgung statt zu 4,7 zu 5,0 Prozent Effektivzins abschließt, bezahlt für eine solche Stimmungsschwankung über die Laufzeit 2 700 Euro Zinsen mehr.

Ist noch kein konkretes Eigenheim ins Auge gefasst, sollten Häuslebauer mit Anspruch auf Eigenheimzulage im Blick behalten, dass ab nächstem Jahr der Eigenheimbau – wenn überhaupt – weit weniger gefördert wird. Doch Arno Gottschalk, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen, warnt: „Rechnen Sie Ihre Finanzierung nicht mit der Eigenheimzulage schön.“ Peter Edinger, Vorstand im Bundesverband Finanz-Planer e.V., empfiehlt, im Rahmen der gesamten Finanzierung ein separates Darlehen aufzunehmen, dessen Höhe so gewählt wird, dass es mit der Überweisung des letzten Förderbetrages auf das Darlehenskonto getilgt ist. Eine hohe Tilgungsrate sorge für schnellen Schuldenabbau und der Zinssatz sei dank kurzer Laufzeit niedrig.

Ob Neuverschuldung oder Umschuldung – die im langfristigen Vergleich sehr niedrigen Zinsen sprechen für Zinsbindungsfristen von zehn und mehr Jahren.

Haben es Bauherren und Immobilienkäufer selbst in der Hand, wann sie sich verschulden, sind diejenigen, die sich bereits verschuldet haben, weit weniger flexibel. Wenn die Zinsbindung ausläuft, müssen sie entweder tilgen oder umschulden – egal wie hoch die Zinsen sind.

Doch ein wenig tricksen lässt sich. Läuft die Zinsbindung in weniger als drei Monaten aus und der Darlehensnehmer fürchtet, dass zu diesem Termin die Zinsen höher als heute sind, so schließt er zu den aktuellen Konditionen ab und ruft das Darlehen erst zum Stichtag ab. Denn in der Regel berechnen Banken frühestens ab dem dritten Monat Bereitstellungszinsen.

Endet die Zinsbindung später, bieten sich womöglich so genannte Forward-Darlehen an. Das Prinzip: Bei Auslauf der Zinsbindung steht ein Darlehen zu den aktuellen Konditionen plus Zinsaufschlag zur Verfügung. „Mit 0,3 Prozentpunkten Zinsaufschlag pro Jahr muss man rechnen“, sagt Experte Edinger. Maximal drei Jahre im Voraus lassen sich die Konditionen festzurren.

Das Auslaufen der Zinsbindung bietet auch eine gute Gelegenheit, außerplanmäßig zu tilgen. So kann es von Vorteil sein, eine ursprünglich zur späteren Tilgung abgeschlossene Kapitallebensversicherung zu diesem Zweck zu kündigen. „Wenn die für die Restlaufzeit in Aussicht gestellte Rendite der Lebensversicherung unter oder nur wenig über dem neuen Kreditzins liegt, ist es besser, zu kündigen und mit dem Rückkaufswert bei der Anschlussfinanzierung direkt zu tilgen“, rät Verbraucherschützer Gottschalk.

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