US-Immobilienkrise
Es trifft auch gute Schuldner

Die ganze Zeit ist vom Subprime-Problem die Rede, davon, dass die Finanzkrise durch Immobilienkredite an Kunden minderer Bonität ausgelöst wurde. Unter der Kreditkrise in den USA leiden aber inzwischen auch Darlehensnehmer mit guter Bonität.

Einige Baufinanzierer weisen mittlerweile Hauseigentümer ab, die umschulden wollen. Bis vor kurzem waren solche Umfinanzierungen noch Routine, vor allem wenn der Darlehensnehmer das Volumen seiner Hypothek nicht ausweitete. Doch das ist jetzt nicht mehr der Fall, und auch in Regionen, in denen der Wohnungsimmobilienmarkt noch nicht durch große Preisrückgänge getroffen wurde. Das ist insbesondere für diejenigen Hauseigentümer schlecht, die von den gesunkenen Zinsen profitieren wollen und durch eine Umschuldung ihre Monatsrate senken könnten, also besser in der Lage wären, ihre Hypothek zurückzuzahlen.

Zum Beispiel Dale Betterton: Der Finanzsoftware-Entwickler kaufte im vergangenen Sommer ein Haus in Boulder im Bundesstaat Colorado. Er nahm eine Hypothek mit fünf Prozent Eigenkapital auf. Als die Zinsen nun sanken, wollte er umschulden. Sein Baufinanzierer National City lehnte ab. Sein Kreditvermittler sagt, Betterton verfüge über eine hervorragende Bonität. Die neue Hypothek würde seine Rate um mehr als einen Prozentpunkt verringern und damit das Kreditrisiko verbessern. Der Softwarespezialist war erstaunt: „Ich dachte, es ist doch nur folgerichtig umzuschulden, wenn die Raten sinken, und dass es daher keine seltsamen Hindernisse geben würde.“ Nun denkt er darüber nach, die Hypothek bei National City komplett zurückzuzahlen, um zum Ziel zu kommen.

Auch David Erickson, ein Hypothekenmakler in Lynnwood im Bundesstaat Washington, nennt Beispiele: Bei seinen Kunden habe National City zwei Umschuldungen abgelehnt, „die vor sechs Monaten mit Leichtigkeit durchgegangen wären“. Sein Kollege Michael Dunne in Canton, Massachusetts berichtet, einer seiner Kunden sei im vergangenen Monat mit einer Umschuldung gescheitert, die ihm 250 Dollar im Monat erspart hätte. Der Kreditgeber, die South Shore Savings Bank, habe den Abschluss verweigert. Der Kunde habe eine gute Bonität, kein Geld aus dem Haus gezogen und jede Rate pünktlich bezahlt. Allerdings habe seine Hypothekenschuld mittlerweile 90 Prozent des Immobilienwerts überschritten. „Diese Ablehnung hat mich richtig schockiert“, sagt Dunne. Das Institut South Weymouth argumentiert nun, man sei in der Kreditvergabe vorsichtiger geworden, wolle den Fall aber noch einmal überdenken.

„Für Kreditnehmer, die ihre Lage verbessern wollen, ist das ein Albtraum“, sagt Richard Redmond, ein Hypothekenmakler im kalifornischen Larkspur. Viele Institute hätten ihre Konditionen angesichts fallender Häuserpreise beträchtlich verschärft. Während des Immobilienbooms hatten viele Käufer ihr neues Zuhause ohne Eigenkapital finanziert oder Hypotheken aufgenommen, um teurere Kredite abzulösen – oder auch, um in Urlaub zu fahren. Nach jüngsten Zahlen der US-Notenbank betrug das Volumen der Hypothekenkredite im dritten Quartal 2007 rund 1,1 Bill. Dollar. Mittlerweile, Stand Januar, sind laut den Spezialisten von Equifax und Moody's über fünf Prozent aller Hypotheken länger als 30 Tage in Zahlungsverzug. Ein Jahr zuvor waren es 3,4 Prozent. Das Volumen der umgeschuldeten Hauskredite hat sich nach Angaben von SMR Research von 504 Mrd. Dollar 2006 auf 456 Mrd. Dollar im vergangenen Jahr reduziert.

Die Bank of America hat nun im vergangenen Monat damit begonnen, eine Reihe von Kunden darüber zu informieren, dass sie ihre Kreditlinien wegen fallender Immobilienpreise nicht ausschöpfen könnten. Das Institut National City in Cleveland gewährt bestimmten Kunden keine Umschuldung mehr, nämlich jenen, die ihre Hypothek über einen Kreditvermittler erhielten. Eine Sprecherin des Instituts nannte den Vorstoß folgerichtig, da das Unternehmen seit vergangenem Sommer kein Geschäft mehr über Vermittler annehmen. Einige Kunden erhielten auch eine Absage, weil die Beleihungsgrenzen gesenkt worden seien. Wells Fargo entscheidet eigenen Angaben zufolge nach Einzelfallprüfung über Refinanzierungsvorhaben. Kriterien seien unter anderem bisheriges Kreditverhalten, Verhältnis von Darlehen zum Immobilienwert und die Fähigkeit, bestehende Verbindlichkeiten zu bedienen.

Wie die Bedingungen bis vor kurzem noch waren, daran erinnert sich David Soleymani, ein Kreditvermittler in Los Angeles, sehr gut. „In der Vergangenheit haben die Institute die Angaben der Kunden für bare Münze genommen,“ sagt er. Belege seien nicht angefordert worden.

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