Verstärkte Notverkäufe erwartet
Immobilienbranche stochert im Nebel

Kaum eine Frage beschäftigt die Immobilienbranche derzeit so sehr, wie die nach dem richtigen Zeitpunkt zum Wiedereinstieg in den Markt. Bereits wieder als Käufer aktiv sind eigenkapitalstarke Investoren wie die offenen Immobilienfonds. Auf dem Branchenkongress "Quo vadis" erwarten Teilnehmer jedoch noch günstigere Hauspreise.

BERLIN. Hätte diese Woche eine Wahrsagerin ihr Zelt im Hotel Adlon in Berlin aufgestellt und versprochen, die Immobilienpreisentwicklung präzise vorauszusagen - der Zulauf der Topmanager der Immobilienbranche, die sich hier zum Kongress "Quo Vadis" versammelt hatten, wäre ihr sicher gewesen. Denn kaum eine Frage treibt die Branche so um wie diejenige, wann der richtige Zeitpunkt zum Einstieg gekommen ist. "Wer zu früh kauft, den bestraft das Sonderangebot", brachte Franz Lucien Mörsdorf, Geschäftsführer der Fondsgesellschaft Deka Immobilien Investment, das Dilemma salopp auf den Punkt.

Zwar sei viel Kapital am Markt, das den Weg in die Immobilie suche, sagte Dietmar Riemenschneider, für die offenen Immobilienfonds von Morgan Stanley zuständig. Noch aber herrsche "ein allgemeiner Attentismus", da nicht sicher sei, wann der Tiefpunkt der Preise erreicht sei. "Dieses Jahr ist der Markt für große Transaktionen tot", glaubt Keith Fischer, Senior Vice President von Lehman Brothers Private Equity. Noch seien die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern einfach zu unterschiedlich.

Die Private-Equity-Fonds, die 2006 und 2007 maßgeblich für den Boom auf dem deutschen Investmentmarkt verantwortlich waren, denken derzeit nicht daran, wieder aktiv zu werden. Das angestrebte hohe Renditeziel von 20 bis 25 Prozent auf das Eigenkapital ist nach Darstellung Fischers mit Unternehmensanleihen und notleidenden Krediten zu erreichen, nicht aber mit Immobilien. Erst Anfang 2010 könnte sich dies ändern.

Hintergrund ist die Erwartung, dass es dann verstärkt zu Notverkäufen und damit zu weiter sinkenden Preisen kommen wird. Investoren, die zur Hochpreisphase mit einem hohen Anteil an Fremdkapital gekauft haben, dürften nämlich Probleme mit der Anschlussfinanzierung bekommen und dadurch gezwungen werden, Objekte um jeden Preis zu verkaufen. "Natürlich sind einige Marktteilnehmer in bedrohlicher Schieflage", bestätigt Andreas Völker von Atisreal Consult.

Bereits wieder als Käufer aktiv sind dagegen eigenkapitalstarke Investoren wie die offenen Immobilienfonds. Claus-Jürgen Cohausz, Vorstand der Westdeutschen Immobilienbank, berichtet von einem Kunden, der ein langfristig vermietetes Bürogebäude in London mit einer Rendite von 7,5 Prozent erworben habe. Vor eineinhalb Jahren waren in London bestenfalls Renditen von fünf Prozent zu erzielen. Auch die Deka kaufte in der britischen Hauptstadt unlängst ein vom Stararchitekten Norman Foster entworfenes Geschäftshaus. Investitionschancen sieht Deka-Chef Mörsdorf zudem in weniger beachteten Staaten wie Litauen und Chile.

Hauptproblem für Investoren, die nicht mit so hohem Eigenkapital wie die Fonds gesegnet sind, bleibt die Finanzierungssituation. "Wir haben auf dem Investmentmarkt eine Kreditklemme", sagt Atisreal-Berater Völker - wobei die Experten uneins sind, wie groß diese ist: Während laut Bankmanager Cohausz für Investitionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich durchaus noch Kredite zu bekommen sind, berichteten Teilnehmer des Berliner Kongresses von gegenteiligen Erfahrungen.

Interessant könnte aber auch der heimische Immobilienmarkt bleiben. "Deutschland wird deutlich besser abschneiden als zum Beispiel Großbritannien", sagt Private-Equity-Manager Fischer. Das hängt laut Berater Völker damit zusammen, dass "das Bürovermietungsvolumen in Deutschland relativ hoch bleiben wird". Für Frankfurt zum Beispiel rechnet Völker trotz Rezession mit einem annähernd stabilen Mietniveau und einem nur leicht steigenden Büroleerstand - und hofft, dass sich die Wirtschaft schnell wieder erholt.

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