Wohnraum hält seinen Wert
Immobilien bieten keinen Inflationsschutz

Immobilien schützen vor der Entwertung des Vermögens durch Inflation. Davon ist der überwiegende Teil der Verkäufer von Immobilienanlagen felsenfest überzeugt. Insofern liefern Wirtschaftsexperten, die vor steigender Inflation warnen, zurzeit die Verkaufsargumente frei Haus. Eine Studie des Analysehauses Bulwien-Gesa kommt allerdings zu einem ganz anderen Ergebnis.

DÜSSELDORF. Die Untersuchung im Auftrag des bayerischen Wohnungsunternehmens GBW zeigt, dass Beton und Steine nicht generell als Inflationsschutz taugen. Nach Nutzungsarten betrachtet, mildern Wohngebäude noch am ehesten die Folgen der Geldentwertung.

Die einfachste Möglichkeit sich gegen Entwertung zu wappnen ist der Abschluss von indexierten Mietverträgen. Steigt die Teuerungsrate, steigt die Miete. Zwar ist es üblich, die Mieten von Gewerbeimmobilien an die Preisentwicklung zu koppeln. Doch in der Praxis gelingt es keinem Vermieter von Büros oder Supermärkten, die Inflation eins zu eins auf die Miete aufzuschlagen.

In langlaufenden Einzelhandelsmietverträgen sind Teilanpassungen typisch. Dazu dienen Klauseln wie etwa die, dass die Preissteigerung zu 60 Prozent weitergegeben wird. So bleiben bei 3,3 Prozent Inflationsrate nur zwei Prozent Mieterhöhung übrig. Typisch sind auch Einschränkungen, die Mietern anpassungsfreie Jahre zusichern oder solche, die Mieterhöhungen nur gestatten, wenn Inflations-Schwellenwerte überschritten werden.

Büromietverträge seien zu weit über 90 Prozent indexiert, sagt Ferdinand Rock, Leiter Bürovermietungen in Deutschland beim Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle. Allerdings gelte nur für den geringeren Teil eine Vollindexierung. "Wenn der Büromieter wegen der Indexierung in eine zu hohe Miete läuft, zieht er aus", stellt Udo Scheffel, Vorstandschef der GBW, fest. Das Risiko, zu niedrigeren Mieten neuvermieten zu müssen, ist bei Büroobjekten größer als bei großen Einzelhandelsimmobilien, weil Büromietverträge kürzer laufen. Typisch ist eine Vertragsdauer von fünf Jahren plus Option auf weitere fünf Jahre.

Auf den Wohnungsmietmarkt trifft das gleiche zu wie auf den Büromietmarkt. Treibt die Inflation die Miete über die Marktmiete, suchen sich die Mieter eine andere, günstigere Wohnung. Das funktioniert zurzeit noch vielerorts, weil Wohnungen leer stehen. Und es ist ein Grund, warum die erst seit 1993 erlaubte Indexierung von Wohnraummietverträgen sich in der Praxis nicht durchgesetzt hat. Zudem nehme die Indexierung die Möglichkeit, die Miete nach einer Modernisierung anzuheben, verweist Scheffel auf ein weiteres Hemmnis. Ein Indexmietvertrag verringert nicht einmal den Verwaltungsaufwand. Wie bei den üblichen nichtindexierten Verträgen müsse der Vermieter die Mieterhöhung schriftlich ankündigen, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Wenn Mieten dennoch zeitweise stärker als die Inflation gestiegen sind, dann weil Raum knapp war. Diese Knappheit bestand über viele Nachkriegsjahre. Diese Phase aber ist nun vorüber.

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