Wohnungsunternehmen KWG
„Nicht Vermögen sichern, sondern Vermögen schaffen“

Die Hamburger Aktiengesellschaft geht riskante Wege: Sie will hohe Renditen erzielen und investiert deshalb gerne in schwierige Wohnlagen.

DÜSSELDORF. Wohnungen sind gesucht - von Mietern wie von Investoren. Deswegen erwarten die Transaktionsmakler auch erheblich zunehmende Verkäufe ganzer Wohnungspakete. "Alle Anzeichen deuten darauf hin, dass in diesem Jahr die Schwelle von vier Milliarden Euro überschritten wird", sagt Konrad Kanzler, Chefanalyst für das Wohnungsgeschäft in der deutschen Gruppe des internationalen Immobiliendienstleister-Netzwerks NAI Apollo.

Laut Berechnungen des Beratungshauses BNP Paribas Real Estate summierte sich das Volumen größerer Wohnungsinvestments im vergangenen Jahr auf 3,7 Milliarden Euro - gemessen am Volumen des Spitzenjahrs 2005, als mehr als das Vierfache in den Markt floss, ist dies immer noch eine vergleichsweise bescheidene Summe.

Ziel ist es, die Zahl der Wohnungen zu verdoppeln

Zu denen, die wieder für mehr Bewegung als bisher auf dem Markt sorgen wollen, gehört Stavros Efremidis, der die börsennotierte Hamburger KWG Kommunale Wohnen als Vorstand führt. Er weiß, dass sein Unternehmen auf einem Wohnimmobilienmarkt, auf dem Gesellschaften wie Deutsche Annington und Gagfah mit rund 220 000 beziehungsweise knapp 160 000 Einheiten zu den ganz Großen zählen, erheblich aufholen muss, um mitspielen zu können.

Erklärtes Ziel ist es deshalb, in diesem Jahr das aktuell rund 5 000 Einheiten große Portfolio mehr als zu verdoppeln. Aktuell werde mit drei Gesellschaften über eine Übernahme verhandelt, die Wohngebäude im Westen Deutschlands besitzen, sagt Efremidis. Dazu muss die KWG das Kapital erhöhen. Am liebsten würde er wieder wie zuvor bei Käufen in Bremen und Celle eigene Aktien gegen Wohnungen tauschen. Zu den Namen der Verkäufer schweigt er.

Efremidis interessieren Wohnungspakete, deren Eigner Preiszugeständnisse machen müssen. Zu dieser Gruppe zählen beispielsweise diverse ausländische Investmentvehikel, die sich mit hoch fremdfinanzierten Käufen in den Boomjahren 2004 bis 2007 in Deutschland verspekuliert haben. Bei vielen laufen die Kredite in diesem und den nächsten beiden Jahren aus, oder mit Immobilien besicherte Anleihen, sogenannte CMBS, müssen zurückgezahlt werden. Diesen Investoren bleibt nur die Wahl, Eigenkapital nachzuschießen, um neue Kredite zu bekommen, oder zu vergleichsweise niedrigen Preisen zu verkaufen.

In diesem Fall sind Renditen durchsetzbar, die gemessen an der Nettokaltmiete bei acht bis neun Prozent liegen - dem Niveau, das Efremidis erwartet. Eine weitere Möglichkeit, solche Renditen zu erzielen, ist es, Gebäude außerhalb der Wachstumsregionen zu kaufen und einen überdurchschnittlichen Leerstand zu akzeptieren. Vor beidem scheut sich Efremidis nicht.

Dass überdurchschnittliche Renditen auch überdurchschnittliches Risiko bedeuten, stört ihn nicht. "Wir wollen nicht Vermögen sichern, sondern Vermögen schaffen", lautet sein Credo. Dies sei in Städten wie Hamburg und München nicht möglich, weil die hohen Kaufpreise dort nur geringe Mietrenditen zuließen.

Auch der KWG- Großaktionär - die mit rund 50 Prozent beteiligte Familie Ehlerding - kennt sich mit riskanten Geschäften aus. Senior Karl Ehlerding war Großaktionär der Beteiligungs- und Immobiliengesellschaft WCM. Die Firma legte 2006 eine Milliardenpleite hin, nachdem sie sich mit Commerzbank-Aktien verspekuliert hatte.

Mit dem Jahr 2010 können die Aktionäre, zu denen auch der Versicherer Allianz zählt, sehr zufrieden sein: Efremidis nennt ein Nettoergebnis von acht Millionen Euro - ein Plus von 140 Prozent

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