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Gemütliche Anlage mit Steuerrisiko

Es ist schon paradox: Während sich ausländische Investoren Bietergefechte um deutsche Immobilien liefern, schauen deutsche Anleger desinteressiert zu. Das ist auch daran abzulesen, dass immer weniger Geld in geschlossene Deutschland-Immobilienfonds fließt.

DÜSSELDORF. Im Jahr 2005 waren es laut einer Studie des Fondsanalysten Stefan Loipfinger rund 1,5 Mrd. Euro. Zum Vergleich: In den Jahren 1996 bis 1998 war der Absatz noch mehr als dreimal so hoch. Das nährt den Verdacht, dass deutsche Anleger sich nur dann an Immobilien beteiligen, wenn damit Steuervorteile verbunden sind. Doch dem damals plumpen Aufpumpen der Fonds mit steuermindernden Anfangsverlusten hat das Finanzministerium längst einen Riegel vorgeschoben. Statt Verlustzuweisungseinheitskost gibt es nun eine bunte Mischung von Konzepten. Auffällig oft steht der Vorsorgegedanke im Vordergrund. Doch so ganz ohne Steuerbonbons geht es auch jetzt noch nicht.

Beispiele: der „Altersvorsorgefonds Deutschlands-Fonds IV“ der Sachsen-Fonds GmbH. Vernünftigerweise folgt dieser wie alle Altersvorsorgefonds dem Gedanken, steuerpflichtige Fondserträge bis ins Rentenalter des Anlegers zu verschieben. Doch die Sachsen-LB-Tochter betreibt das Zeitspiel nach ungewöhnlichen Regeln. Üblicherweise erzielen Anleger geschlossener Deutschland-Immobilienfonds – so auch die der gleichfalls vorgestellten HGA-Capital- und H.F.S.-Angebote – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (siehe Grafik: „Aktuelle Deutschlandfonds“).

Für die Zeichner des Sachsen-Fonds-Produkts gilt aber anderes: Sie erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen, weil sich ihr Fonds – als KG eine Personengesellschaft – an einer GmbH, also einer Kapitalgesellschaft, beteiligt. Dieser GmbH gehört die Immobilie, ein weit überwiegend langfristig an die öffentliche Hand vermietetes Gebäude in Bremen. Was bei der GmbH als Gewinn übrig bleibt, überweist sie als Dividende an den Fonds. Dividenden sind Einkünfte aus Kapitalvermögen, die der Fondsanleger auch als solche versteuern muss. Doch damit hat er nach dem Konzept des Anbieters bis zum Jahr 2021 Zeit, denn sein Fonds hat der Objekt-GmbH das Geld als so genannte Kapitalrücklage zur Verfügung gestellt. Deshalb sind die Dividenden bis zum Jahr 2020 steuerfreie Kapitalrückzahlungen. Und ab 2021 muss auch nur die Hälfte dieser Dividenden versteuert werden – sofern dann noch das so genannte Halbeinkünfteverfahren gilt.

Doch über dessen Abschaffung wird in der Regierung diskutiert, was Sachsen-Fonds-Vertriebschef Peter Stingl nicht Bange macht: „Da die Erträge bis 2020 steuerfrei bleiben, hätte eine Gesetzesänderung nur geringe Auswirkung auf die Rendite.“

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