Rücklagen
Experten loben neue Steuer

Das Bundesfinanzministerium wird mit einer Steueränderung den Kursen börsennotierter Wohnimmobiliengesellschaften Auftrieb geben. Bei künftigen Börsengängen dürfen sich Alteigentümer darüber hinaus auf höhere Emissionserlöse freuen.

DÜSSELDORF. Auslöser ist eine im Jahressteuergesetz 2008 vorgesehene abschließende pauschale Besteuerung der im so genannten Eigenkapital 2 (EK02) angesammelten Rücklagen. Wird sie wie vorgesehen beschlossen, entfällt die nachträgliche Besteuerung auf Ausschüttungen von Unternehmen, die über EK02-Rücklagen verfügen. Die EK02-Rücklagen entstanden, als gemeinnützige Wohnungsgesellschaften 1990 steuerpflichtig wurden. Sie schrieben damals ihre Bestände auf Marktwerte hoch. Die Bewertungsgewinne wurden als unversteuerte Rücklagen in das EK02 eingestellt. Im Falle der Ausschüttung kommen von einem Euro Ausschüttungssumme nur etwa 57 Cent beim Anteilseigner an. Deshalb verzichten bisher viele Gesellschaften auf Ausschüttungen und thesaurieren die Überschüsse. Nun sollen einmalig drei Prozent Steuern erhoben werden.

"Die Bundesregierung räumt mit der Pauschalbesteuerung ein Hindernis für Ausschüttungen zur Seite", stellt Stefan Schmidt, Partner bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG in Frankfurt fest. "Eine Gesellschaft erhöht dadurch ihre Ausschüttungsfähigkeit", ergänzt Matthias Roche, Partner bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young. Er rechnet deshalb mit steigenden Kursen von Wohnungsgesellschaften, deren EK02-Töpfe gefüllt sind. Unter den börsenotierten Gesellschaften verfügen etwa Gagfah, Deutsche Wohnen (Deuwo) und in geringem Umfang Bau-Verein über EK02-Rücklagen.

Ein weiterer Aspekt: "Wegen des höheren Dividendenpotenzials werden die Preise bei Neuemissionen steigen", meint KPMG-Experte Schmidt. Wie die Berater geht auch Helmut Kurz, Manager des Ellwanger & Geiger-Immobilienaktienfonds, von höheren Kursen für notierte Gesellschaften und Neuemittenten aus.

Die Chance auf höhere Neuemissionserlöse macht es für Finanzinvestoren wieder attraktiver, Wohnungsunternehmen an die Börse zu bringen. Private-Equity-Gesellschaften haben in den vergangenen Jahren in großem Stil deutsche Wohnungsgesellschaften gekauft.

Zu den Börsenkandidaten mit gefülltem EK02-Topf zählt die Deutsche Annington, eine Tochter des britischen Finanzinvestors Terra Firma. Zu Spekulationen, die noch gültige Besteuerung sei ein Grund für den verschobenen Börsengang, äußern sich weder Annington noch ihre Muttergesellschaft.

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