Urteile
Steuerfallen bei Immobilien-Übertragungen

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat zwei wichtige Urteile für Eltern gefällt, die Immobilien an ihre Kinder übertragen wollen.

Im ersten Fall hatte eine Mutter ihr Haus dem Sohn geschenkt, durfte aber dort wohnen bleiben. Als sie 1998 wegen einer Krankheit ausziehen musste, sanierte der Filius das Dach für 16 000 Euro und vermietete das Haus auf eigene Rechnung. Wegen der Sanierungskosten machte er 1998 und 1999 Vermietungsverluste, die er von seinen übrigen Einkünften abziehen wollte. Doch das Finanzamt verweigerte ihm den Steuervorteil: Er gelte nicht als Vermieter, weil die Mutter nicht offiziell auf ihr Wohnrecht verzichtet, sondern nur formlos die Vermietung des Hauses gestattet hatte. Falsch, sagte der BFH (IX R 13/05). Mamas formlose Zustimmung reiche völlig. Sie habe damit stillschweigend auf ihr Wohnrecht verzichtet, weshalb der Sohn auch aus steuerlicher Sicht der Vermieter sei und die Verluste absetzen dürfe.

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Im zweiten Fall forderte das Finanzamt Schenkungsteuer, weil eine Frau ihrem Sohn zwei Immobilien übertragen hatte. Dieser war aber pleite, also wollte das Amt das Geld von der Mutter. Laut BFH waren die Beamten zu spät dran (II R 16/05). Zwar hafte auch der Schenker für die Steuer. Anders als bei Beschenkten beginne die vierjährige Verjährungsfrist für ihn aber mit der Schenkung und nicht erst mit Abgabe der Schenkungsteuererklärung.

Trotz solcher Klarstellungen ist die Unsicherheit bei Übertragungen gewachsen: Laut aktuellen Erlassen der Länderfinanzministerien wird die Schenkungsteuer dieses Jahr "vorläufig" erhoben. Würde die Steuer rückwirkend erhöht, nachdem das Verfassungsgericht sie für verfassungswidrig erklärt hat, wären derzeitige Übertragungen also betroffen. Es ist umstritten, ob eine Rückwirkung verfassungsgemäß wäre.

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