US-Immobilien
Aktien statt Beton

Der Rückgang der US-Immobilienpreise um 19 Prozent im vergangenen Jahr sieht auf den ersten Blick nicht so miserabel aus wie der Einbruch um 40 Prozent beim S&P 500-Index. Aber um das Fremdkapital bereinigt könnten die Hausbesitzer mehr verloren haben als sie denken. Nimmt man die Undurchsichtigkeit der Preise und den Mangel an Liquidität dazu, könnten Aktien eine bessere Zuflucht bieten.
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Zunächst einmal sieht der Verfall der Häuserpreise, gemessen am S&P/Case-Shiller-Index, gar nicht so schlimm aus. Sicher, im Jahr zum März-Ultimo hat sich das Marktbarometer um ein Fünftel verringert, wobei im März gegenüber dem Vormonat ein Rückgang um ganze zwei Prozent zu verzeichnen war. Doch der Immobilienmarkt hat sich offenbar besser entwickelt als der S&P 500-Index.

Der durchschnittliche Hauseigentümer kann sich dennoch nicht glücklich schätzen. Im Durchschnitt waren die Amerikaner nach Angaben der US-Notenbank Federal Reserve Ende März 2008 im Besitz von nur 47 Prozent ihrer Immobilien. Tatsächlich ist das Eigenkapital der Hausbesitzer seit 2005 dramatisch gesunken. Damals gehörten den Amerikanern im Schnitt 58 Prozent ihrer Häuser. Berücksichtigt man bei den Immobilienpreisverlusten die Hypothekendarlehen, dann ergibt sich eine durchschnittliche Verringerung beim Eigenkapital der Hausbesitzer um 40 Prozent - also genau dasselbe Ausmaß wie bei Aktien.

Natürlich sind auch einige Aktieninvestoren durch Fremdkapital belastet. Aber wie groß der Anteil ist, lässt sich nur schwer sagen. Die Aufsichtsbehörden haben für Privatkunden bei 50 Prozent Fremdkapital eine Grenze eingezogen. Viele greifen überhaupt nicht auf Kredite zurück. Und nach einigen, zugegebenermaßen nicht sehr genauen Maßstäben liegt der Fremdkapitalanteil der Aktieninvestoren bei weitem unter dieser Obergrenze. Im März des vergangenen Jahres machten Wertpapierkredite an der New Yorker Börse nur zwölf Prozent des gesamten Dollar-Volumens der in diesem Monat gehandelten Aktien aus.

Es gibt weitere Faktoren, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen. Der Immobilienmarkt ist weit weniger liquide als der Aktienmarkt. Die Aktienkurse können sich viel schneller wieder erholen. Seit Ende März hat sich der S&P 500-Index um fast zwölf Prozent erhöht. Sehr optimistische Hausbesitzer können natürlich darauf hoffen, dass sich die Preise vielleicht zu ihrer schnellsten, während des Booms verzeichneten Wachstumsrate von 2,3 Prozent im Monat nach oben bewegen. Doch der Bestandsüberhang und andere Faktoren lassen dies wie einen Wunschtraum erscheinen.

Wenn es den Amerikanern bewusst wird, dass ihr an Immobilien gebundenes Vermögen schneller verfällt, als die nackten Zahlen dies nahe legen, dann könnte dies unerwünschte Auswirkungen auf die Wirtschaft haben. Schließlich betrachten die Verbraucher das Eigenkapital, das sie in ihre Häuser gesteckt haben, als bedeutenden Bestandteil ihres Vermögens - und als einen nachhaltigeren als ihre Aktien, deren Berg- und Talfahrt sie jeden Tag auf ihren Konten beobachten können, die sie für ihre Alterversorgung reserviert haben. Wenn sie zu dem Schluss kommen, dass der Wert ihrer Eigenheime schneller sinkt als sie erwartet haben, dann könnte dies die Verbraucher dazu veranlassen, sich noch stärker zurückzuziehen als sie dies ohnehin schon getan haben.

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