Immobilienfonds
Der Spatz in der Hand

Dem Finanzplatz Deutschland droht eine schwere Schlappe. Das Bundesfinanzministerium hat angekündigt, den von der Branche gelobten Referentenentwurf zur Gründung börsennotierter Immobilienunternehmen (Reits – Real Estate Investment Trusts) radikal zu beschneiden.

Im Gegensatz zum Entwurf soll das Kabinett nun grünes Licht dafür geben, Reits ohne Wohnimmobilien einzuführen. Der anhaltende Widerstand der SPD-Parlamentarier in der Arbeitsgruppe Finanzen gegen die Einbeziehung von Wohnungen hat Bundesfinanzminister Peer Steinbrück offensichtlich zu diesem Schritt bewogen. Auf einen Machtkampf in der Fraktion will er es wohl entgegen ersten Intentionen nicht ankommen lassen. Diese Haltung enttäuscht die Finanzmarktakteure, hatte der sich stets als durchsetzungsstark präsentierende Finanzminister sich in der Öffentlichkeit doch mehrfach für Reits eingesetzt, und zwar ohne Abstriche. Jetzt zuckt er zurück, ohne aber von den Argumenten der Gegenseite überzeugt zu sein. Das riecht nach taktischem Kalkül, was Steinbrück in der Auseinandersetzung mit seiner Fraktion vielleicht an anderer Stelle nutzt, aber den Finanzstandort aktuell zum Verlierer stempelt.

Reits zeichnen sich dadurch aus, dass sie weder Körperschafts- noch Gewerbesteuer zahlen. Die Besteuerung setzt bei den Anlegern an, da an diese mindestens 90 Prozent der Erträge ausgeschüttet werden. Mit einem Verzicht auf Wohnimmobilien wird man nach Ansicht von Immobilienexperten 25 bis 50 Prozent des Marktvolumens für Reits insgesamt unberücksichtigt lassen. Dies dürfte der Attraktivität von deutschen Reits klar schaden.

Im Kern wird damit auf ein international akzeptiertes Produkt verzichtet, was der Immobilienwirtschaft neue Impulse bringen könnte. Derzeit fehlt in Deutschland diese Anlageform für Immobilien. Und kein Investor wartet bei Reits unbedingt auf Deutschland. Künftig könnten deutsche Wohnungsportfolios in einen ausländischen Reit eingebracht werden. Während Deutschland Chancen verpasst, feixt das Ausland. Großbritannien wird Reits komplett im kommenden Jahr einführen und sich als Standort empfehlen.

In ersten Reaktionen ließ der Koalitionspartner CDU/CSU erkennen, dass er Reits ohne Wohnimmobilien nicht für sinnvoll hält. Jetzt gewinnt eher die Meinung Oberhand, der Spatz in der Hand, also Grundstücke und Gebäude von Unternehmen, sei besser als die Taube auf dem Dach. Denn deutsche Unternehmen haben heute viel Kapital in Immobilien gebunden. Wenn dieses via Reits mobilisiert werden könnte, wäre dies zumindest ein erster Schritt. Experten halten ein Volumen von bis zu 60 Milliarden Euro für denkbar.

Ursprünglich galt bei Reits die Besteuerung von ausländischen Investoren mit Blick auf bestehende Doppelbesteuerungsabkommen als die entscheidende Frage. Schließlich bestand die Gefahr, dass Reit-Aktionäre sich über ausländische Beteiligungen in Steueroasen der Besteuerung von Ausschüttungen entziehen könnten. Doch das Bundesfinanzministerium sprach sich für das Dividendenmodell mit Streubesitzklausel aus, nach dem die unmittelbare Beteiligung an einem Reit auf unter zehn Prozent begrenzt wird. Damit ist auch sichergestellt, dass der ausländische Anteilseigner überwiegend mit einer Quellensteuer von mindestens 15 Prozent besteuert wird.

Doch zum eigentlichen Streitpunkt entwickelten sich die möglichen „Verwerfungen“ auf dem Wohnungsmarkt, die Reits-Kritiker wie die SPD-Abgeordneten Ortwin Runde, Florian Pronold und Nina Hauer in ihrer Abhandlung „Heuschrecken vor der Wohnungstür?“ thematisierten. Doch dabei wurde ignoriert, dass Private-Equity-Firmen wie Lone Star und Cerberus auch ohne Reits bereits riesige Wohnungsportfolios in Deutschland gekauft haben. Staatssekretärin Barbara Hendricks erwiderte den Kritikern, dass Reits „im Gegensatz zu Private-Equity-Gesellschaften gesetzlich verpflichtet werden können, die erworbenen Immobilien langfristig zu halten und ihre wesentlichen Einnahmen aus der Vermietung zu erzielen“. Es würde also Anreize für eine nachhaltige Bestandsbewirtschaftung geben. Aber die Debatte über Reits zeigt, dass letztlich nicht Argumente zählen, sondern Überzeugungen.

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