Steigende Zinsen
US-Immobilien halten die Weltkonjunktur in Atem

Die Luft scheint raus aus der Immobilienblase in Amerika. In Leesburg, einer Kleinstadt in der Nähe von Washington, bietet die Investorin Lisa Tershak eine Barprämie von 5 500 Dollar, um ein Haus an den Mann zu bringen. In San Diego, einem der begehrtesten Immobilienmärkte des Landes, ist die Zahl der Spekulanten in kurzer Zeit um die Hälfte gesunken.

HB NEW YORK.In der Küstenstadt Hingham in Massachusetts hat Investor Barry Fiske den Kaufpreis für seine neue, dreistöckige Villa innerhalb von vier Wochen um 100 000 Dollar gekappt.

Fast überall in den USA suchen Spekulanten und Hobbyinvestoren das Weite und verlassen in Scharen den Immobilienmarkt. Für Ökonomen ist das ein sicheres Zeichen, dass der Boom seinen Höhepunkt überschritten hat. "Die Lage kühlt sich ab, und wir rechnen damit, dass das so weitergeht", sagt Lucien Salvant, Sprecher des Maklerverbandes National Association of Realtors. Im November sind die auf das Jahr hochgerechneten Verkäufe von neuen Häusern um 11,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat zurückgegangen. Zuvor hatte bereits der Bestand an fertigen Neubauten mit knapp drei Millionen den höchsten Stand seit zwei Jahren erreicht.

Die Reaktion der Immobilienspekulanten, also jener Käufer, die Häuser nur zu Investitionszwecken erwerben, ist für die künftige Entwicklung des Marktes wichtig. 2004 ging ein Viertel aller Immobilien nur deshalb über den Tisch, weil sich die Käufer davon einen schnellen Wertzuwachs erhofften. Diese Investoren sind es auch, die in begehrten Regionen wie der West- und Ostküste der USA für zweistellige Hauspreissteigerungen in den vergangenen Jahren gesorgt haben. Notenbank-Chef Alan Greenspan sprach daraufhin von "Schaum", der sich auf einigen Regionalmärkten gebildet habe. Der Mittelwert für den Hauspreis liegt 2005 landesweit nach Angaben der Maklergruppe Realtors Group rund zwölf Prozent über der Vorjahresmarke. Im kommenden Jahr soll sich der Preiszuwachs auf nur noch fünf Prozent abschwächen.

Der Rückzug der Spekulanten könnte nach Meinung von David Berson, Ökonom beim Hypotheken-Riesen Fannie Mae, eine mögliche Talfahrt beschleunigen. Berson rechnet damit, dass die Zahl der Hausverkäufe in den kommenden zwei Jahren um mehr als zehn Prozent zurückgehen wird. "Wir sind an einem Wendepunkt, und ich hoffe, dass sich der Markt nur abflacht und nicht ein-bricht", sagte kürzlich Susan Wach-ter, Professorin für Immobilienwirtschaft an der University Pennsylvania. Für eine Trendwende spricht auch, dass große Bauunternehmen wie Toll Brothers ihre Erwartungen zurückgenommen haben.

Grund für die Abkühlung des Marktes sind nicht zuletzt die stetigen Zinserhöhungen der US-Notenbank. Diese hat die Leitzinsen seit Juni letzten Jahres dreizehnmal auf 4,25 Prozent angehoben. Obwohl die langfristigen Zinsen dem restriktiven Kurs der Notenbank nur zögerlich gefolgt sind, sind die Kreditkosten für 30-jährige Hypotheken zeitweise spürbar gestiegen. Postwendend gingen die Anträge auf neue Hypothekendarlehen zurück.

Ein Trend, den Ökonomen mit Sorge betrachten. Haben doch die großzügigen Finanzierungsbedingungen auf dem Immobiliensektor in den letzten Jahren dafür gesorgt, dass die Amerikaner massenhaft den gestiegenen Marktwert ihrer Häuser zu barer Münze machen und für den eigenen Konsum nutzen konnten. Die New Yorker Investmentbank Goldman Sachs schätzt, dass etwa zwei Drittel aller Refinanzierungen und Hypothekenkredite im Immobilienbereich letztendlich dem privaten Verbrauch zugute kommen.

Entsprechend groß ist die Gefahr für die Konjunktur, wenn dem Immobilienmarkt jetzt die Luft ausgeht. Goldman-Sachs-Ökonom Jan Hatzius sagt voraus, dass der negative Konsumeffekt zusammen mit den sich ebenfalls abschwächenden Bauinvestitionen das Wirtschaftswachstum in den USA bis 2007 um 1,5 Prozentpunkte auf nur noch zwei Prozent drücken könnte. Eine Marke, die weit unter dem langfristigen Wachstumstrend von etwa 3,5 Prozent liegt. "Wir haben wenig Zweifel, dass die damit verbundene Rezessionsgefahr ausreicht, um die Fed zu einer Lockerung ihrer Geldpolitik zu bewegen", schreibt Hatzius.

Torsten Riecke leitet das Ressort Meinung & Analyse. Er befasst sich vor allem mit Wirtschafts- und Finanzthemen.
Torsten Riecke
Handelsblatt / International Correspondent
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