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Seit einiger Zeit mehren sich die Stimmen, die den Immobilienkauf ohne Eigenkapital propagieren. Es wird hervorgehoben, dass viele, vor allem auch junge Haushalte kein Wohneigentum erwerben könnten, weil sie nicht über das erforderliche Eigenkapital verfügen, andererseits ließen die deutschen Banken aber entsprechende Vorsicht bei Finanzierungen walten und forderten einen bestimmten Mindestanteil an Eigenkapital.

HB BERLIN. Ausländische Banken würden dagegen inzwischen 100 Prozent oder sogar 120 Prozent-Fremdfinanzierungen anbieten, mit denen auch die Erwerbsnebenkosten finanziert werden könnten. Diese Welle hat inzwischen offensichtlich auch deutsche Anbieter erreicht: So bietet etwa ein „Allfinanzdienstleister“ zusätzlich „Vollfinanzierungen“ bis 500 000 Euro an, die nicht nur den Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten beinhalten, sondern auch noch bis zu 10 000 Euro „zur freien Verfügung“.

Euphorisch wird prophezeit, dass in Deutschland eine „neue Kreditstruktur“ und der Beginn eines „Mega-Trends“ entstehen und 100-Prozent-Kredite zur „Norm“ würden. Doch solche Angebote und Argumentationen sind keineswegs neu: Bereits Ende der 70er Jahre haben Kreditinstitute Finanzierungen ohne Eigenkapital angeboten. Nach Auslaufen der fünfjährigen Zinsbindung, die damals üblich war, und einem Anziehen der Kapitalmarktzinsen kam dann für viele das böse Erwachen: Die Zahl der Zwangsversteigerungen stieg Anfang der 80er Jahre in Deutschland drastisch an.

Eine geradezu dramatische Entwicklung gab es Ende der 1980-er, Anfang der 1990-er Jahre in einigen europäischen Ländern und den USA, da hier entsprechende Finanzierungen auch für die breite Masse völlig normal waren. Allein in Großbritannien waren Ende 1992 mehr als 600 000 Hypothekenschuldner mit ihren Zahlungen im Verzug. In den USA konnte ein Zusammenbruch der Banken nur mit einer massiven Kapitalspritze des Staates in Höhe von 500 Mrd. Dollar verhindert werden.

Aus den damaligen Entwicklungen aber hat man relativ wenig gelernt. Zahlreiche Berichte über die aktuelle Situation in den USA, Großbritannien, Frankreich, Spanien, Norwegen und den Niederlanden belegen, dass ähnliche negative Folgen wie vor knapp 20 Jahren drohen. Durch den Anstieg der Kapitalmarktzinsen weltweit können viele Besitzer die Lasten der Finanzierung nicht mehr tragen. Die englische Großbank HSBC hat kürzlich mitgeteilt, dass sie die Risiken auf dem US-Hypothekenmarkt falsch eingeschätzt hat: Die Rückstellungen für faule Kredite mussten auf 10,6 Mrd. Dollar erhöht werden. Am Markt geht die Angst um, dass die Bereinigung im Subprime-Segment angesichts des Abschwungs am Häusermarkt auf den gesamten Hypothekenmarkt und auch auf andere Bereiche des Finanzsektors übergreift.

Hier zu Lande ist die Situation indes eine andere: „Vollfinanzierungen“ werden meist nur gut Verdienenden und zudem mit einem saftigen Zinsaufschlag angeboten. Außerdem ist die absolute Darlehenshöhe vielfach begrenzt: Sie orientiert sich am Nettoeinkommen des Darlehensnehmers. Je höher das Einkommen, desto höher auch das Darlehen. Das Risiko höherer Belastungen durch steigende Zinsen versuchen die Anbieter durch langjährige Festschreibungen auszuschalten.

Es bleiben Risiken: Etwa durch den Wegfall eines Einkommens in einem Doppelverdienerhaushalt oder durch sinkende Immobilienpreise. Finanzierungen ohne Eigenkapitalpolster kommen also für den Normalverdiener, und dies ist die Masse der potenziellen Hauskäufer, nicht in Frage.

Andreas J. Zehnder ist Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Privaten Bausparkassen e. V.

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