Es ist noch nicht lange her, da priesen Finanzinvestoren das immense Potenzial der Mieterprivatisierung in Deutschland. Relativ günstige Preise und niedrige Zinsen sollten den Erwerb der eigenen vier Wände auch Geringverdienern ermöglichen. Doch das Geschäft mit dem Verkauf von Wohnungen an ihre Nutzer funktioniert in Deutschland nicht.
Was Käufern wichtig ist und warum Mieter nicht kaufen.
FRANKFURT / DÜSSELDORF. „Es könnt' alles so einfach sein“, texten Deutschlands Hip-Hop-Pioniere „Die Fantastischen Vier“ und resignieren: „Isses aber nicht“. Ein Refrain, wie gemacht für hiesige Wohnungsunternehmen und ihre Gesellschafter. Denn noch vor nicht allzu langer Zeit priesen insbesondere ausländische Finanzinvestoren, die in großem Stil Wohnungsbestände oder gleich ganze Unternehmen erworben hatten, das angeblich immense Potenzial der sogenannten Mieterprivatisierung in Deutschland.
Die Argumentation klang wirklich überzeugend: Im europäischen – und weltweiten – Vergleich ist die inländische Wohneigentumsquote mit rund 40 Prozent noch gering. Weil zudem die Renten alles andere als sicher sind, werde, so das Kalkül, Wohneigentum auch als Instrument zur Altersvorsorge immer mehr an Bedeutung gewinnen. Vergleichsweise günstige Kaufpreise und historisch niedrige Zinsen schließlich sollten den Erwerb der eigenen Mietwohnung auch Geringverdienern ermöglichen und ganz neue Käuferschichten erschließen.
Doch die Erfahrung zeigte: So einfach ist es eben nicht. Die Verkaufszahlen blieben weit hinter den Erwartungen zurück. Die meisten großen, von internationalen Finanzinvestoren erworbenen deutschen Wohnungsgesellschaften haben deshalb ihre Blütenträume weitgehend begraben. Darunter ist auch die Berliner GSW, die das Land Berlin 2004 an ein Investoren-Konsortium aus Cerberus und dem Goldman-Sachs-Fonds Whitehall verkauft hatte. „In diesem Jahr werden wir nur rund 500 Wohnungen privatisieren, ein Viertel dessen, was wir in den beiden vorangegangenen Jahren verkauft haben“, beschreibt Thomas Zinnöcker, Vorsitzender der GSW-Geschäftsführung, die Situation. Ein vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) erarbeitetes Gutachten geht nun den Fragen nach, wie groß das Interesse von Mietern denn eigentlich ist, die eigene Wohnung zu erwerben und was sie daran hindert, dies zu tun. Die Ergebnisse der in dieser Woche vorgelegten Studie dürften Wohnungsgesellschaften nicht gerade ermutigen: Nur 8,7 Prozent der befragten Mieter gaben an, ihre Wohnung gern kaufen zu wollen. 83 Prozent lehnten dies rundweg ab.
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„Vor allem sorgen sich Mieter darum, die Finanzierung nicht schultern zu können“, sagt der Autor der Studie, Michael Voigtländer von der IW-Forschungsstelle Immobilienökonomik. Kein Wunder, mehr als 60 Prozent der befragten Mieter müssen pro Haushalt und Monat mit weniger als 1 750 Euro netto auskommen. Doch ist die Entscheidung gegen den Kauf nicht nur finanziell motiviert: Auch ein schlechtes – und sich verschlechterndes – soziales Umfeld schreckt Mieter ab (Grafiken). ZIA-Vorstandsmitglied Walter Klug will die Ergebnisse der Studie dennoch nicht als Absage an die Mieterprivatisierung verstanden wissen. Im Gegenteil: „Das Potenzial ist da, die Unternehmen müssen nur noch innovativer werden.“ Die Übernahme etwa der Kaufnebenkosten sei ein möglicher Anreiz, ebenso das Angebot, im Fall von Arbeitslosigkeit die Wohnung zurück zu kaufen oder bei der späteren Weitervermietung zu helfen.
Manfred Sydow, Mitglied des Vorstands des Bremer Wohnungsunternehmens Gewoba AG, befürchtet indes etwas anderes: Weil die Erträge aus der Privatisierung ausbleiben, werde der Rotstift gezückt. „Und wo sie wirklich sparen können, ist bei der Instandhaltung und bei langfristigen städtebaulichen Investitionen.“
