Wo Menschen wegziehen, brechen die Immobilienpreise ein
Zusatzrente aus Mieten ist in Gefahr

Immobilien gelten landläufig als sichere Geldanlage, weswegen viele Menschen ihre private Altersvorsorge auf Steine und Beton stützen. Typischerweise kaufen etwa kleine Gewerbetreibende und auch gutverdienende Angestellte so genannte Zinshäuser mit etwa vier bis acht Wohnungen und zwei Ladenlokalen im Parterre, um mit den Mieteinnahmen ihre Rente aufzubessern.

DÜSSELDORF. Doch manche dieser Investoren werden am Ende bitter enttäuscht sein. Finanzielle Sicherheit versprechen nur Immobilien in prosperierenden Regionen. Andernorts, wo die Bevölkerung wegzieht und so den Niedergang von Städten und Stadtvierteln einleitet, fällt die Zusatzrente wahrscheinlich geringer aus als angenommen.

Eigenheimbesitzern in strukturschwachen Regionen geht es nicht besser als Vermietern. Ein – beispielsweise beruflich veranlasster – Ortswechsel kommt sie womöglich teuer zu stehen. Fürs alte Haus bekommen sie in ungünstigen Fällen nicht einmal den Einstandspreis. Und die Immobilienpreise in den Zuzugsregionen übersteigen möglicherweise ihre Finanzkraft.

Die Gründe für diese Entwicklung sind vielfältig. Die Bevölkerung sinkt. 2020 werden in Deutschlands rund 660 000 Menschen weniger leben als heute, haben die Statistiker des Berlin-Instituts für Weltbevölkerung und globale Entwicklung hochgerechnet und dabei angenommen, dass jährlich 230 000 Migranten ins Land kommen. Doch die Zahl der Zuwanderungen lässt sich nur schwer schätzen, was die Bevölkerungsprognosen für Deutschland unsicher macht. Eines ist allerdings sicher: „In keinem Landkreis und keiner Stadt ist die Kinderzahl so hoch, wie sie sein müsste, um die Bevölkerungszahl stabil zu halten“, stellt das Berlin-Instituts fest.

Und dennoch wird die Bevölkerung in einigen Regionen kräftig wachsen. Denn die Menschen ziehen dorthin, wo es Arbeit für sie gibt. In diesen Regionen brauchen sie Wohnungen, Einkaufsmöglichkeiten und eine Immobilie, in der ihr Arbeitsplatz eingerichtet ist. Je mehr Menschen dort hinziehen, desto knapper wird dort bebauter wie unbebauter Boden. Knappe Güter steigen im Preis, und je höher Immobilienpreise klettern, desto mehr muss auch ein Mieter für die Nutzung von Gebäuden zahlen.

Umgekehrt gilt: Wo es keine Arbeit gibt, ziehen die Menschen weg. Was sie verlassen, verliert an Wert, weil die Nachfrage fehlt. Wohin das führen kann, weiß Reiner Klingholz, Geschäftsführer des Berlin-Instituts: „Im Osten werden Häuser zum Teil zu Preisen unter den Abrisskosten verkauft.“

Innerhalb der vom Wegzug betroffenen Städte verlieren zuerst die heute schon unattraktiven Stadtviertel Bewohner. „In diesen Wohnquartieren droht Verslumung“, warnt Volker Eichener wissenschaftlicher Direktor der Inwis Forschung & Beratung GmbH. Um die Immobilienmärkte in den betroffenen Gemeinden zu stabilisieren, schlägt Eichener vor: „Wohnungen müssen zeitnah abgerissen werden. Es darf nicht gewartet werden, bis der Leerstand kommt.“ Ohne staatliche Anreize werde dies nicht gelingen, vermutet Eichener. Denn wer abreißt, verliert die eigenen Mieteinnahmen, muss den Abriss bezahlen, während andere von dann stabileren Mieten profitieren.

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