Russlands Wohnungsmarkt
Wackeliges Dach über dem Kopf

Russlands Wohnungsmarkt ist durch und durch korrupt. In den Städten beherrschen örtliche Monopole die Immobilienmärkte, haben enorme Preissteigerungen den Boden für „Sanierungsmaßnahmen“ geebnet. Doch von ihnen profitieren lediglich findige Investoren. Die Bewohner der Häuser würden nur zu gerne darauf verzichten.

MOSKAU. Felix Schultess hatte eigentlich nicht damit gerechnet, dass auch er so schnell wieder vor der wohl wichtigsten Frage in Russland stehen würde, der Wohnungsfrage, der „kwatirnij wopros“. Mit seiner Familie wohnt der deutsche Unternehmer und Regisseur in einer Eigentumswohnung im zentralen Moskauer Stadtviertel Mischanski. Die Dreizimmer-Wohnung hat er 1998 gekauft. Doch vor drei Jahren beschloss die Stadt Moskau in ihrem Generalplan den kompletten Umbau des alten Viertels – ohne die Anwohner vorher zu konsultieren.

Schnell macht die Runde, wer von der „Sanierung“ profitieren soll – Angehörige des Geheimdienstes FSB, was dieser selbstverständlich dementiert. Die Lage wird ernst, als sich die Baufirma Glavmostroy, die zum Firmenimperium des Oilgarchen Oleg Deripaska gehört, bei Schultess meldet und ein Angebot für die Wohnung unterbreitet: 7 000 Dollar pro Quadratmeter will sie zahlen, ein fairer Preis. Die Schultess beginnen mit der Suche nach Alternativen. Als sie schließlich eine haben, fließt die Abfindung aber nicht. Die Familie wartet also weiter ab.

Verblüfft stellen die Bewohner des Hauses dann fest, dass die Stadt, der das Grundstück gehört, weiter Geld in das Haus aus dem 19. Jahrhundert steckt – nur dass diese Baumaßnahmen sich nicht in einem geringeren „Abnutzungsgrad“ niederschlagen, der über die „Baufälligkeit“ des Hauses entscheidet.

Damit ist es so eine Sache: Alle fünf Jahre müssen Häuser in Russland auf ihren Zustand hin überprüft werden. Vier Stufen werden unterschieden. Liegt der Abnutzungsgrad bei 59 Prozent dürfen die Bewohner ausgesiedelt werden. Das sei das Schlimmste, was einem als Wohnungseigentümer passieren könne, meint Schultess, denn im Grunde bleibe dann nur noch die Hoffnung auf eine angemessene Entschädigung.

Hinter der undurchsichtigen Aussiedlungspraxis steht eine Eigentümlichkeit des russischen Immobilienmarktes: Dem Eigentümer eines Appartements gehört die Wohnung nur bis zur Tapete. Grund und Boden, sowie das Haus gehören in der Regel den Kommunen, die sich bei ihren Sanierungsplänen nicht immer vom öffentlichen Interesse leiten lassen.

Geschichten wie die von Schultess können viele Russen erzählen. Die Wohnungsfrage ist nicht nur wegen der Rechtsunsicherheit ein Thema: Der Immobilienmarkt mag zwar für findige Investoren enorme Gewinnspannen bieten, doch er ist völlig verzerrt und kann den Bedarf nicht decken. „Der Markt in den Städten wird meist beherrscht von regionalen Monopolen, die an die örtlichen Gouverneure oder Bürgermeister gebunden sind“, weiß Alexandr Ausan, Wirtschaftsprofessor und Chef des Instituts für nationale Projekte INP. Die enormen Preissteigerungen der vergangenen Jahre haben den Boden für „Sanierungsmaßnahmen“ geebnet, wie sie Schultess ins Haus stehen.

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