Russlands Wohnungsmarkt ist durch und durch korrupt. In den Städten beherrschen örtliche Monopole die Immobilienmärkte, haben enorme Preissteigerungen den Boden für „Sanierungsmaßnahmen“ geebnet. Doch von ihnen profitieren lediglich findige Investoren. Die Bewohner der Häuser würden nur zu gerne darauf verzichten.
Wohnblöcke in Moskau. Foto: ap
MOSKAU. Felix Schultess hatte eigentlich nicht damit gerechnet, dass auch er so schnell wieder vor der wohl wichtigsten Frage in Russland stehen würde, der Wohnungsfrage, der „kwatirnij wopros“. Mit seiner Familie wohnt der deutsche Unternehmer und Regisseur in einer Eigentumswohnung im zentralen Moskauer Stadtviertel Mischanski. Die Dreizimmer-Wohnung hat er 1998 gekauft. Doch vor drei Jahren beschloss die Stadt Moskau in ihrem Generalplan den kompletten Umbau des alten Viertels – ohne die Anwohner vorher zu konsultieren.
Schnell macht die Runde, wer von der „Sanierung“ profitieren soll – Angehörige des Geheimdienstes FSB, was dieser selbstverständlich dementiert. Die Lage wird ernst, als sich die Baufirma Glavmostroy, die zum Firmenimperium des Oilgarchen Oleg Deripaska gehört, bei Schultess meldet und ein Angebot für die Wohnung unterbreitet: 7 000 Dollar pro Quadratmeter will sie zahlen, ein fairer Preis. Die Schultess beginnen mit der Suche nach Alternativen. Als sie schließlich eine haben, fließt die Abfindung aber nicht. Die Familie wartet also weiter ab.
Verblüfft stellen die Bewohner des Hauses dann fest, dass die Stadt, der das Grundstück gehört, weiter Geld in das Haus aus dem 19. Jahrhundert steckt – nur dass diese Baumaßnahmen sich nicht in einem geringeren „Abnutzungsgrad“ niederschlagen, der über die „Baufälligkeit“ des Hauses entscheidet.
Damit ist es so eine Sache: Alle fünf Jahre müssen Häuser in Russland auf ihren Zustand hin überprüft werden. Vier Stufen werden unterschieden. Liegt der Abnutzungsgrad bei 59 Prozent dürfen die Bewohner ausgesiedelt werden. Das sei das Schlimmste, was einem als Wohnungseigentümer passieren könne, meint Schultess, denn im Grunde bleibe dann nur noch die Hoffnung auf eine angemessene Entschädigung.
Hinter der undurchsichtigen Aussiedlungspraxis steht eine Eigentümlichkeit des russischen Immobilienmarktes: Dem Eigentümer eines Appartements gehört die Wohnung nur bis zur Tapete. Grund und Boden, sowie das Haus gehören in der Regel den Kommunen, die sich bei ihren Sanierungsplänen nicht immer vom öffentlichen Interesse leiten lassen.
Geschichten wie die von Schultess können viele Russen erzählen. Die Wohnungsfrage ist nicht nur wegen der Rechtsunsicherheit ein Thema: Der Immobilienmarkt mag zwar für findige Investoren enorme Gewinnspannen bieten, doch er ist völlig verzerrt und kann den Bedarf nicht decken. „Der Markt in den Städten wird meist beherrscht von regionalen Monopolen, die an die örtlichen Gouverneure oder Bürgermeister gebunden sind“, weiß Alexandr Ausan, Wirtschaftsprofessor und Chef des Instituts für nationale Projekte INP. Die enormen Preissteigerungen der vergangenen Jahre haben den Boden für „Sanierungsmaßnahmen“ geebnet, wie sie Schultess ins Haus stehen.
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Professor Ausan gehört noch zu den Glücklicheren, da er zumindest eine Wohnung besitzt, in der er eigentlich gerne wohnt. Eine Umfrage des Instituts for Urban Economics zeigt, dass 61 Prozent aller Russen nicht mit ihrer Wohnungssituation zufrieden sind. Viele von ihnen wohnen in den so genannten Chruschtschobi, einer Verballhornung des Namens des legendären sowjetischen Staats- und Parteichefs Chruschtschow und des russischen Wortes für Elendsviertel.
Die industriell errichteten Mietskasernen aus den 60er Jahren – mit einer damals geplanten Lebenszeit von maximal 25 Jahren – stehen mehr oder weniger immer noch. Die durchschnittliche Wohnraumgröße pro Einwohner in Russland liegt bei 21 Quadratmeter, knapp die Hälfte des Raumes in Westeuropa.
Der Hypotheken-Markt in Russland wächst zwar in Folge staatlicher Absicherung für die Banken rasant, so dass die Zahl derer, die sich endlich eine bessere Bleibe leisten können, kontinuierlich zunimmt. Das muss jedoch leider nicht heißen, dass sie Erfolg damit haben: Moskau hat in diesem Jahr den ersten Hungerstreik von Betrugsopfern in einem der größten Wohnungsbauskandale der letzten Jahre erlebt: Rund 50 000 Familien im Land dürften allein einer Firma auf den Leim gegangen sein, bei der sie entweder eine neue Wohnung gekauft haben, die nie gebaut wurde oder an gleich mehrere Bieter gleichzeitig ging. Diese Form des Betrugs ist weit verbreitet, Schätzungen rechnen im Land mit bis zu 300 000 betroffenen Familien.
„Der Wohnungsbau ist nach wie vor das große Problem“, sagt Nadeschda Kossarewa, die Chefin des Instituts for Urban Economics und Mitglied der Regierungskommission für Wohnungspolitik, die sich auch mit der Umsetzung des „nationalen Projektes Wohnung“, in das bis ins Jahr 2010 rund 20 Mrd. Dollar fließen, beschäftigt. Trotz einer Steigerung der Bautätigkeit komme der Markt dem Bedarf nicht nach.
Das vom Präsidenten vor zwei Jahren gestartete Projekt hält sie trotz der zum Teil heftigen öffentlichen Kritik für einen Erfolg. Im Zuge dessen seien Bauvorschriften vereinfacht und eine Reihe von Gesetzen modernisiert worden. Das Problem liege nun in der Umsetzung: Viele Kommunen seien wegen der oft engen Verzahnung von Politik und Bauwirtschaft zögerlich oder verstießen zum Teil klar gegen die Gesetze.
Felix Schultess ist trotz seiner misslichen Lage nicht pessimistisch. Die Anwohner seiner Straße haben einen Verein gegründet, der sich gegen die „Sanierung“ zur Wehr setzt. Hinzu kommt: „Die wilden Jahre der Enteignungen sind vorbei“, glaubt er. Zumindest in Moskau habe die Stadt Geld genug, um bei den „Aussiedlungen“ angemessene Lösungen anbieten zu können – sie fürchtet schlechte Presse bei dem Thema. Schultess’ Erfahrung lehrt ihn aber auch: „Ein großer Unsicherheitsfaktor bleibt“. Denn wer sich nicht organisieren oder gesetzeskundig machen kann, der ende nach wie vor schnell auf der Straße.
