Konjunkturausblick
Hauspreisverfall verschärft die Rezession

Mitgegangen, mitgehangen: Eine überfällige Preiskorrektur in einzelnen Ländern wie Großbritannien, Irland und Spanien hat sich zu einer europaweiten Immobilienflaute ausgeweitet. Selbst Staaten wie Deutschland, die keine Immobilienblase und noch nicht einmal einen Boom erlebten, registrieren nun fallende Preise. Die Vorsicht der Banken, deren Probleme mit Immobilienkrediten begannen, wird die Flaute nach Einschätzung von Experten verlängern.

LONDON. Schon jetzt ist der Preiseinbruch in vielen Ländern und Kategorien der schlimmste seit Jahrzehnten. Er verringert den Wohlstand der Europäer und belastet die Konsumneigung zusätzlich. Den Anfang nahm die Immobilienkrise in den Ländern, in denen der Preisanstieg am längsten und ausgeprägtesten war. Spanien und Irland büßen nun für einen Bauboom, der weit über das Ziel hinausschoss. In Großbritannien blieb die Zahl der Neubauten relativ niedrig, dafür trieben Immigration und der in London erarbeitete Wohlstand die Hauspreise in Rekordhöhen. In allen drei Ländern finanzierten die Banken einen wachsenden Anteil der Hypothekenkredite über die Kapitalmärkte anstatt aus Einlagen - diese Quelle ist nun versiegt. Entsprechend halbierte sich die Zahl neuer Kredite in allen drei Ländern. Die Hauspreise sind in Großbritannien und Irland um rund 15 Prozent gefallen, ein Ende ist nicht in Sicht. In Spanien sind sie bisher kaum gesunken, die Korrektur dürfte über 2009 hinaus dauern.

Eine rapide Trendwende erlebten im vergangenen Jahr auch die Häusermärkte in Skandinavien und in Osteuropa - am brutalsten im Baltikum. Auch in Frankreich ging ein langer Boom mit einem Minus von zehn Prozent zu Ende. Doch selbst Deutschland, wo der Immobilienmarkt seit Jahren stagniert, sah die Hauspreise um zwei Prozent fallen. Die Hausgutachter-Vereinigung RICS rechnet damit, dass es in diesem Jahr europaweit abwärts geht. Die Zeichen wiesen auf einen langen Abschwung hin, mindestens so wie in den frühen 1990er-Jahren.

Die damalige Flaute haben manche Märkte für Gewerbeimmobilien hingegen schon jetzt übertroffen. Europas führender Bürostandort London sah verheerende Wertverluste für Immobilieninvestoren. Eine Korrektur von mehr als einem Drittel hat die Wertzuwächse eines Jahrzehntes vernichtet. Viele der neu geschaffenen börsennotierten Immobilienfonds stehen auf der Kippe und brauchen dringend frisches Kapital. Die wichtigsten Käufer sind derzeit europaweit die Deutschen, vor allem große Fonds mit hohen Anteilen von Privatanlegern.

Bei Gewerbeimmobilien ist die Lage düster. Der Kaufmarkt hat sich 2008 mehr als halbiert, der Mietmarkt schrumpfte um zwölf Prozent. Experten weisen auf die im langfristigen Vergleich günstigen Einstiegspreise hin. Das Problem ist aber, dass Banken kaum größere Immobilienkäufe finanzieren mögen. Viele Institute haben allzu viele Immobilienkredite in den Büchern, deren Summe nun über dem Wert des beliehenen Objekts liegt. Solange diese Zeitbombe nicht entschärft ist, wird der Markt für Immobilienkredite eng bleiben.

Was im Großen gilt, gilt auch im Kleinen: Viele Haushalte in den einstigen Boomländern haben sich mehr Geld geliehen, als ihr Haus nun wert ist. Allein in Großbritannien dürften nach Schätzung des Verbandes der Hypothekenbanken in diesem Jahr eine halbe Million Haushalte in Zahlungsrückstand geraten und 75 000 ihr Haus verlieren. Ähnlich wie die Amerikaner haben die Briten in den vergangenen Jahren ihre Häuser immer höher beliehen und die Kredite für den Konsum genutzt. Nun fließt das Geld andersherum - aus dem Konsum in die Hypothekenraten. Das verschärft die Rezession.

Der Zusammenhang zwischen Immobilienvermögen und Konsum ist jedoch in Kontinentaleuropa deutlich weniger ausgeprägt als in den USA und Großbritannien, wie die Europäische Zentralbank in ihrem Monatsbericht für Januar erläuterte. Der Anstieg der Hauspreise ist danach in der Euro-Zone seit 1999 mit einem deutlich geringeren Anstieg des privaten Konsums einhergegangen als in den USA oder Großbritannien. Das könnte im Umkehrschluss bedeuten, dass der Rückgang der Hauspreise in der Euro-Zone die Konsumausgaben weniger stark belastet.

Dirk Hinrich Heilmann
Dirk Heilmann
Handelsblatt / Chefökonom
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