Die Bau- und Immobilienwirtschaft hat nachhaltige Konzepte bisher weitgehend ignoriert. Damit sich das ändert, widmet die Expo Real (8. bis 10. Oktober) ihren ersten Tag ganz der Frage, was die Branche und die Stadtentwicklung beim Altbestand und bei Neubauten tun können, damit Gebäude nicht mehr für 40 bis 50 Prozent der klimaschädlichen Treibhausgase verantwortlich sind.
Nachhaltiges Wirtschaften ist sehr komplex und reicht in sämtliche Wirtschaftssegmente und betrieblichen Aktivitäten hinein. Jedes Unternehmen, jede Führungskraft und im Idealfall jeder Mitarbeiter sollte seinen Teil dazu beitragen, Unternehmen und Verbraucher auf den Weg zu einer nachhaltigeren, umwelt- und sozialverträglicheren Wirtschaftsweise zu bringen.
Jeder Beitrag ist wichtig. Aber es ist auch wichtig, zu fragen: Wo sind die größten Hebel? Wie kann man am meisten erreichen? Welche Branche trägt wie viel Verantwortung?
Drei Branchen stehen im Fokus: die Energiebranche und der Verkehr müssen überdurchschnittlich viel beitragen, beides öffentlich viel diskutiert. Die dritte Branche aber führt hinsichtlich Nachhaltigkeit noch ein Schattendasein: die Baubranche.
Die größten Massenströme der Wirtschaft aber werden im Baubereich bewegt: nicht nur bei der Errichtung eines Gebäudes, sondern auch bei Betrieb, Renovierung, Sanierung und beim Abriss oder Rückbau. Die Bauwirtschaft macht rund 50 Prozent der jährlichen Kapitalinvestitionen in Europa aus. Sie habe daher enorme Einflüsse auf die Umwelt, wie der der Verband der Europäischen Bauwirtschaft inzwischen einräumt.
Gebäude verursachen laut OECD in Industriestaaten rund 40 Prozent der klimaschädlichen Treibhausgasemissionen. Häuser, die heute gebaut werden, werden das Ende des Öl- und Gaszeitalters erleben – und darauf muss sich die Branche heute schon einstellen.
Zudem muss die Branche in allen Teilen der Erde tief greifende demographische Wandel berücksichtigen: schrumpfende Bevölkerungen in Europa, die Gebäude an bestimmten Stellen überflüssig machen, und enorm wachsende Bevölkerungen und Wirtschaften in Asien, die mit knapper werdenden Ressourcen zu recht kommen müssen.
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Um zukunftssicher zu wirtschaften, fordert der Wissenschaftler Friedrich Schmidt-Bleek seit Jahren eine Verringerung des Ressourcenverbrauches um den Faktor zehn bis Mitte des Jahrhunderts. Die Bauwirtschaft könnte einen großen Teil dazu beitragen.
Doch noch hat man den Eindruck, dass sie sich kaum darum schert. Planer, Architekten, Bauherren, Baufirmen und Gesetzgeber stehen hier vor einer großen Herausforderung. Meist aber schrecken sie vor innovativen Bau- und Energietechniken zurück, denn sie fürchten höhere Baukosten - und lassen die Folgekosten außer Acht. Experten halten das für kurzsichtig, denn: „Zehn Prozent niedrigere Betriebskosten über 30 Jahre rechtfertigen sogar um bis zu 25 Prozent höhere Baukosten!“, betont Alois Flatz, Berater für nachhaltige Investments.
Ökobauten können aber sogar kostenneutral oder preiswerter als konventionelle Gebäude erstellt werden. Das zeigt zum Beispiel das weltgrößte Passivbürohaus namens lu-teco in Ludwigshafen. „Es ist verbraucht keine fossile Energie, belastet die Umwelt nicht und ist wegen seiner ökonomischen Optimierung nicht teurer als die konventionelle Bauweise“, sagt Architekt Walter Braun, der das Projekt entwickelte. Das Gebäude wurde 2006 fertig gestellt.
Je nach Technik können Ökobauten auch 5 – 10 Prozent mehr kosten als konventionelle Gebäude. „Doch weil bei Industrie- und Bürobauten die Folgekosten bereits nach zehn bis zwölf Jahren die Baukosten überschritten, lohnten sich Investitionen in nachhaltige Immobilien schon mittelfristig, bestätigt Sabrina Vonach, Strategieverantwortliche der österreichischen Rhomberg Bau AG.
Entscheidend ist, bei der Planung anzusetzen. „Hier werden 80 Prozent der Gesamtkosten fixiert – durch frühe Optimierung sind höhere Mieteinnahmen und Renditen möglich“, sagt Vonach. „Gebäude mit niedrigen Nebenkosten erlauben höhere Kaltmieten“, ergänzt Markus Graf, Leiter Immobilien Asset Management Schweiz der Credit Suisse Asset Management. Zunehmend investieren deren Immobilienfonds in Neubauten nach dem Schweizer „Minergie“-Standard, darunter reine Geschäftshäuser wie das ‚Leonardo’ in Zürich.
"Werden Gebäude bereits vom ersten Planungsgedanken nachhaltig konzipiert, so sind die dafür notwendigen Investitionen nur geringfügig höher“, berichtet Primo Bianchi, Leiter Bau des Rückversicherers Swiss Re. „Dabei verfolgen wir eine Doppelstrategie: unmittelbare Wettbewerbsvorteile sowie einen besseren Werterhalt über dem Lebenszyklus. Wir erreichen dadurch für unsere Kunden eine höhere Lebensqualität zu tiefen Nebenkosten und das führt für uns zu einer besseren Vermietbarkeit, zu tieferen Leerständen, zu sinkenden Unterhaltskosten und somit letztlich zu besseren Nettorenditen." Die Swiss Re achtet bei allen Neuinvestitionen auf ökologisch und gesundheitlich bedenkenlose Materialien, schonenden Ressourceneinsatz, minimalen Energieverbrauch, behinderten- und altengerechte Gestaltung sowie viel frische Luft und Licht sowie naturnahe Gärten.
„Nachhaltige Kriterien spielen bei all unseren Immobilienprojekten, bei selbst genutzten als auch bei Kapitalanlagen, eine sehr wichtige Rolle“, sagt auch Hubert Garzorz, Leiter Entwicklung Immobilien der Meag, dem Vermögensverwalter der Münchener Rück. Energie- und Kostenreduzierung werde in den nächsten fünf bis zehn Jahren zum Wettbewerbsfaktor. Denn die Nebenkosten für fenstergelüftete Gebäude betrügen nur 2,50 Euro pro Quadratmeter, die für vollklimatisierte bis zu sechs Euro. Diese Erwägungen spielten auch bei dem Meag-Projekt ‚Upper East Side’ in Berlin eine Rolle, einem Gebäude an der Friedrichstraße im Herzen der Stadt mit einer Bruttogeschossfläche von 40000 Quadratmeter für Einzelhandel, Büros und Wohnungen, dessen Grundstein im September 2007 gelegt wurde. Die Nebenkosten werden laut Garzorz pro Quadratmeter Nettogrundfläche 2,70 Euro betragen, weil viel in Wärmedämmung investiert und unter anderem eine Kühldecke installiert wird, die die Mieter abschalten können, wenn ihnen die Nebenkosten noch zu hoch sind.
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In der Erkenntnis, welche Bedeutung die Baubranche für die Umwelt hat, hat sich die europäische Bauindustrie mit Mitgliedsverbänden aus 27 Ländern vor gut einem Jahr zu zehn Nachhaltigkeitskriterien verpflichtet. Doch diese sind recht vage und ohne konkrete Handlungsanleitungen und Standards. Es fehlt jegliche Kontrolle, geschweige denn eine Sanktionierung.
Auch Deutschland hinkt bei nachhaltigem Bauen im Gewerbebereich internationalen Entwicklungen hinterher, die Regulatoren reagieren ebenfalls langsam. Zwar gibt es im Wohnbaubereich strenge Energieeinsparverordnungen und Standards, wie das Passivhaus und den Niedrigenergiestandard. Doch Büro- und Gewerbebauten unterliegen kaum Regelungen. So bestanden bislang betriebliche Funktionsbauten kaum Energie- und Wärmeschutzvorschriften, während die für Wohngebäude vielfach verschärft wurden. Die Gewerbeimmobilienbranche selbst hat die Erfahrungen aus dem Wohngebäudebereich schlicht ignoriert.
Daran kann sich künftig aber etwas ändern. Die zum 1. Oktober 2007 in Kraft tretende Energieeinsparverordnung enthält immerhin Rechenverfahren für die Heizenergie und den dominanten Stromverbrauch, so dass diese schon im Planungsverfahren berücksichtigt werden können. „Das ist aber nur die halbe Miete - die Ziele sind im ersten Schritt noch recht mager“, sagt der Ingenieur Werner Eicke-Hennig vom Institut Wohnen und Umwelt in Darmstadt.
Schillernde, gläserne Bürogebäude haben – insbesondere wegen der Klimatisierung - auch heute noch einen durchschnittlichen Primärenergieverbrauch pro Jahr von 700 Kilowattstunden – das sind 70 Liter Heizöl pro m². Bei Wohngebäuden sind maximal sieben Liter erlaubt. „Der Energiestandard vieler Neubauten ist unter dem Niveau des 19. Jahrhunderts“, kritisiert Eicke-Hennig. Manchmal fehlten selbst bei neuen Gebäuden wie dem schleswig-holsteinischen Landtag die Messeinrichtungen für den Energieverbrauch.
„Technisch hat sich aber viel weiterentwickelt und einige Beispiele von Büro- und Gewerbebauten zeigen, dass 100 Kilowattstunden Primärenergie pro beheizte Nettogrundfläche sind möglich sind“, so der Experte unter Bezugnahme auf das Förderprogramm SolarBau.de
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Trotz des internationalen Rückstandes der deutschen Branche und Standards existieren hierzulande Pioniere für nachhaltiges Bauen. Gerade in jüngster Zeit wurden Gebäude errichtet, die in Europa ihresgleichen suchen und mit denen die beteiligten Planer, Architekten und Baufirmen teilweise komplettes Neuland betraten.
Wichtig ist ihnen allen, auf die sehr fragwürdige konventionelle Klimatisierung zu verzichten, „denn sie verschlingt teils mehr Energie und Kosten als das Heizen – aber keiner spricht davon“, kritisiert Professor Wilfried Zörner von der Fachhochschule Ingolstadt. Und selbst wenn man Klima-, Heizungs- und Lüftungsanlagen hat, kann man den Energieverbrauch mit modernern Elektronik um bis zur Hälfte verringern. Auch hier scheuen die Betreiber die Investitionen. Eine neue Software von Siemens zeigt, dass sich die Ausgaben viel früher als erwartet und oft schon nach wenigen Monaten amortisieren.
Bei Neubauten aber sollte man ganz auf die Klimaanlagen verzichten, betont Zörner. Einige Büro- und Multifunktionsgebäuden zeigen, dass innovative emissionsfreie Bau-, Energie- und Gebäudetechniken ohne Klimaanlagen funktionieren und dass sie nicht nur enorme energetische Vorteile habe. Sie erhöhen durch deutlich niedrigere Betriebs- und Wartungskosten den wirtschaftlichen Wert der Gebäude gegenüber konventionellen, bei denen Heiz- und Kühlkosten fast schon eine zweite Miete ausmachen.
Das Büro-, Produktions- und Wohngebäude der Firma Alki Technik in Ingolstadt verzichtet auf fossile Energieträger. Durch eine Wärmepumpe erhitztes Grundwasser läuft in Röhren durch Betondecken, Wände und Böden sowie Fensterrahmen, um den Beton zu wärmen, der seinerseits die Räume im Winter wärmt. Im Sommer wird zur Kühlung kaltes Grundwasser durch die Rohre gepumpt. „Die Kombination ist energetisch optimal“, sagt Zörner.
Ein anderes Konzept hat die Halle J des Güterverkehrszentrums in Ingolstadt, die Büros, Werkstätten, Hotel, Restaurant und Filmstudios beherbergt. Ausgeklügelt kombiniert es eine große Wärmepumpanlage, die zum Heizen und Kühlen dient, mit Bayerns erster solarer Klimaanlage. Das sorgt für niedrige und kalkulierbare Betriebskosten. Der Wissenschaftler Zörner ist dabei, beide Bauten energetisch und wirtschaftlich zu vergleichen, um ein motivierendes Handbuch für Planungsbüros zu erstellen.
Das Bürogebäude der großen Schweizer Ingenieurfirma Amstein + Walthert verzichtet ganz auf konventionelle Heiz- und Kühltechnik, so dass kein klimaschädliches Kohlendioxid mehr entsteht. Der Energieverbrauch sank um 80 Prozent gegenüber dem Altbau. Genutzt werden Erd- und Abwärme und auch hier dienen Betonplatten als Speicher zur Kühlung der Raumluft.
Beim Forum Chriesbach der Eidgenössischen Technischen Hochschule (ETH) Zürich fallen keine Heizkosten und geringe Wartungskosten an. Vor der Holzfassade wenden beweglich Glaslamellen im Sommer Wärme ab und lassen im Winter viel Sonne ins Gebäude. Betondecken sorgen als Wärmespeicher für angenehme Raumtemperaturen. Nächtlich Querlüftung kühlt den Beton ab. Ein Drittel des Stroms liefert eine Photovoltaikanlage. „Den etwa 15 Prozent höheren Baukosten stehen spürbar niedrigere Energie- und Betriebskosten als bei konventionellem Baustil gegenüber“, konstatierte Gerold Janzi, Leiter des Baubereichs der ETH-Forschungsanstalten.
„Energiedesign sollte eine nachhaltige Energieversorgung mit schlanker Technik bieten und selbstverständlicher Bestandteil der Architektur sein“, fordert Ingenieur Volker Huckemann vom Institut für Gebäude- und Solartechnik der Universität Braunschweig. Es lägen genügend konkrete Beispiele für die verschiedenen Bausteine von der Fassade bis zur Baukernaktivierung vor und die erforderlichen Arbeitsschritte seien gut in die Planung zu integrieren.
Aber auf den Lehrplänen von Architekten und Ingenieuren steht nachhaltiges Bauen in der Regel nicht. Architekturstudenten der Berliner Universität der Künste ergriffen daher selbst die Initiative und veranstalteten Ende 2006 ein Forum „Neue Perspektiven – nachhaltige Architektur“. Berufspraktiker wie Prof. Manfred Hegger von der HHS Planer + Architekten AG in Kassel und Prof. Peter Hübner von der Plus+Bauplanung GmbH in Neckartenzlingen sowie Fachleute von Universitäten und Forschungseinrichtungen in Weimar, Nienburg, Darmstadt und Stuttgart vermittelten ihre Konzepte und Know how. Der Berliner Nachwuchs will sich dem Thema künftig verstärkt widmen.
Immerhin hat die Architektenkammer Niedersachsen zwei beispielgebende Lehrgänge für Architekten und Ingenieure entwickelt, damit diese sich qualifizieren können, um energiesparend, umweltgerecht und gesund zu bauen. Weil die Architektenkammer damit eine sehr zurückhaltende, nach Expertenmeinung Scheuklappen tragende Berufsgruppe informiert und mobilisiert, erhielt sie im November den Anerkennungspreis des Instituts für Zukunftsstudien und Technologiebewertung (IZT) in Berlin.
