DÜSSELDORF. Es ist die dritte Chance für das Millionengrab Cargolifter-Halle: Vor vier Jahren war die ehemalige Produktionsstätte für Luftschiffe im brandenburgischen Krausnick zu dem Erlebnis-Freizeitbad "Tropical Islands" umgebaut worden. Das läuft bisher nur mit mäßigem Erfolg: es kommen zu wenige Besucher, um rentabel zu sein. Jetzt will die dänische Eske-Gruppe dort im großen Stil investieren. Geplant ist das mit Abstand größte Feriendorf Deutschlands: für 670 Mill. Euro sollen 2 000 Häuser mit 12 000 Betten entstehen.

Experten sehen Chancen, dass sich die Investition bezahlt macht. "Die deutsche Touristikbranche entwickelt sich gut. Gerade Ferienparks profitieren von dem Trend zu Kurz- und Heimaturlaub", sagt Tourismus-Experte Torsten Widmann von der Cologne Business School.

Alleine im vorigen Jahr verbrachten die Deutschen 19,8 Mill. Reisen in der Heimat - mehr als doppelt so viele wie nach Spanien. Die Anbieter von Feriendörfern in Deutschland wollen deshalb expandieren. Bislang gehörten die kommerziellen Ferienzentren mit knapp 60 000 Betten zu den kleinen Spielern auf dem Übernachtungsmarkt: Auf über eine Million Betten kommen alleine die deutschen Hotels. Vermieter von einzelnen Ferienhäusern und-wohnungen verfügen über fast 340 000 Betten.

Mit dem Millionen-Investment drängt die dänische Aktiengesellschaft Eske - ein Zusammenschluss mehrerer dänischer Bauunternehmen - nun auf den noch unterentwickelten deutschen Markt. Die Anlage rund um das Tropical Islands soll in drei Etappen entstehen. Baugenehmigungen gibt es für die ersten 375 Häuser, die ab 2010 schlüsselfertig sein sollen. Auffällig bei dem Engagement ist: Die Eske-Gruppe konzentriert sich auf Ostdeutschland. Neben dem Tropical Islands Resort sind zwei weitere Projekte in der Lausitz und in Zehdenick in Planung, beide ebenfalls in der Nähe Berlins. Eske wollte sich zu Details des Engagements nicht äußern.

Die beiden größten Konkurrenten, Landal Green Parks und Center Parcs, sind noch nicht in Ostdeutschland präsent. Beide Unternehmen haben ihre Wurzeln in den Niederlanden, wo das Ferienpark-Konzept weitaus verbreiteter ist als hierzulande. Allerdings setzen sie auf unterschiedliche Strategien. Landal baut mit seinen sieben deutschen Anlagen auf ein offenes Konzept, also auf die landschaftlich reizvolle Einbettung der Parks und auf Freizeitoptionen im Umland. Der größte von ihnen steht mit 234 Häusern im Hunsrück.

Anders sieht es bei Center Parcs aus. Der Kunde soll dort möglichst viele der Angebote innerhalb der Anlage nutzen, die Kaufkraft soll vor Ort gebunden werden. Bungalows und Gastronomie werden deshalb um Attraktionen wie Badelandschaften und weitere Freizeitangebote herum errichtet. Mit dieser geschlossenen Strategie ist Center Parcs seit dem Start 1995 Marktführer in Deutschland. Der erste und größte Ferienpark steht in der Lüneburger Heide und soll dieses Jahr auf 750 Häuser vergrößert werden. Center Parcs gehört seit 2001 zur französischen Tourismus- und Immobiliengruppe Pierre et Vacances.

Das Geschäft, in das sich die Eske-Gruppe einmischen will, läuft gut - zumindest bei der Konkurrenz. Landal Green Parks vermietet insgesamt rund 11 000 Ferienwohnungen an 62 Standorten in Europa. Das Unternehmen zählt pro Jahr rund zwei Mill. Gäste und erwirtschaftet etwa 250 Mill. Euro Umsatz. In die 17 europäischen Center Parks strömten im Geschäftsjahr 2006/2007 rund 3,1 Mill. Gäste. Der Umsatz kletterte um knapp drei Prozent auf rund 530 Mill. Euro, der bereinigte Gewinn stieg um rund 23 Prozent auf 48,5 Mill. Euro. Für Deutschland weist das Unternehmen keine eigenen Zahlen aus.

"Ferienparks zielen eigentlich auf Urlaube von Familien mit Kindern. Aber durch kurze Familienbesuche während der Woche und junge partyorientierte Gäste am Wochenende ist die gesamte Auslastung gut", erklärt Tourismus-Experte Widmann den Erfolg. Der Kampf um neue Kunden, vor allem Wellness-Interessierte und aktive Senioren, erfordert allerdings einen Umbau der zum Teil veralteten Anlagen. Der Trend geht zu immer größerer Service- und Freizeitqualität der Angebote. Viele ältere Anlagen benötigen deshalb dringend Investitionen.

Der Angriff von Eske bringt nun Bewegung in die Branche. Wie bewertet der Marktführer die Entwicklung? "Wir wünschen unserem Mitbewerber viel Erfolg", mehr ist dem Geschäftsführer von Center Parcs Deutschland, Stefan Thurau, nicht zu entlocken. In einem frühen Stadium der Ausschreibung hatte auch Center Parcs mit Tropical Islands Gespräche geführt, doch daraus wurde nichts. Center Parcs plant nun einen neuen Park in Bayern. In Ostdeutschland bleibt das Unternehmen damit weiterhin außen vor. "Wir haben dort noch keinen attraktiven Standort gefunden", sagt Thurau.

Marktbeobachter sehen allerdings großes Potenzial im Osten: "Die Kaufkraft hat sich erhöht, der Bedarf an Urlaubsangeboten ist da", sagt Widmann. Eine besondere Hoffnung läge auf der Nachbarschaft: Künftig würden Kunden aus den neuen Mittelschichten Polens und anderer osteuropäischer Länder für die ostdeutschen Standorte immer interessanter werden.

Acht Fragen an: Ole Bested Hensing

"In Deutschland steckt riesiges Potenzial"

Ole Bested Hensing ist Geschäftsführer des Freizeitbads Tropical Islands.

Handelsblatt:Der dänische Investor Eske baut um Ihre Anlage herum 2 000 Ferienhäuser. Gibt es dafür überhaupt genug Nachfrage?

Ole Bested Hensing: In Holland gibt es etwa 250 Ferienparks, während in Deutschland weniger als 50 existieren. Im deutschen Markt steckt ein riesiges Potenzial, und genau das hat die Eske-Gruppe erkannt.

Tropical Islands hat im letzten Jahr zwölf Mill. Euro Verlust gemacht, seit Betriebsbeginn Ende 2004 sind es insgesamt 50 Mill. Euro. Was erwarten Sie für 2008?

Wir haben stark gestiegene Besucherzahlen und erhöhte Pro-Kopf-Umsätze. Wir werden in diesem Jahr auf jeden Fall ein besseres Ergebnis abliefern als im vergangenen Jahr.

Ohne rote Zahlen?

Das kann sich erst am Ende des Jahres zeigen. Unser Quartalsverlust im ersten Quartal ist von zwei Millionen auf 400 000 Euro gesunken. Insgesamt sind wir auf einem guten Weg.

Wie lange wird Ihr malaysischer Hauptgesellschafter Tanjong die roten Zahlen denn noch gestatten?

Tanjong plant mit seinen Partnern ein langfristiges, großes Projekt. Man hat dem Land Brandenburg 500 Vollzeitarbeitsplätze versprochen, die garantieren wir. Wenn wir die Arbeitsplatzzahl unterschreiten würden, müssten wir die Subventionen von 17,6 Mill. Euro zurückzahlen. Wir sind also im Bereich der Kosten eigentlich festgelegt. Das Einzige, was wir machen können, ist unsere Umsätze zu vergrößern.

Im letzten Jahr kamen knapp 700 000 Besucher ins "Tropical Islands". Wie viele Besucher brauchen Sie, um profitabel zu sein?

1,25 Millionen. Wir werden deshalb auf jeden Fall schwarze Zahlen schreiben, wenn das Resort vollständig fertig ist.

Der Konjunkturabschwung hat begonnen. Da ist doch deutlich weniger Geld vorhanden für Freizeitaktivitäten.

Eigentlich beobachten wir das genaue Gegenteil. Was uns entgegenkommt, ist das veränderte Reiseverhalten. Die Leute machen Urlaub im eigenen Land. Und da ist Tropical Islands eine preiswerte Option im Vergleich zu einer Flugreise. Denken Sie nur an die hohen Treibstoffkosten.

Aber es gibt 20 andere, ebenfalls hochsubventionierte Erlebnisbäder in Brandenburg, die alle um Berliner Kunden buhlen.

Da gibt es keine signifikanten Überschneidungen. Wir wollen vor allem mit osteuropäischen Kunden wachsen. Bisher haben wir etwa zehn Prozent ausländische Besucher. Polen etwa geben pro Kopf mehr aus als die Deutschen. Das hilft uns.

Die Parks Ihrer Konkurrenten konzentrieren sich bisher auf Westdeutschland. Die sind bisher sehr vorsichtig, was Investitionen im Osten angeht.

Es gab sechs sehr interessierte Unternehmen, die bei uns Ferienhäuser bauen wollten. Was die Unternehmen suchen, ist ein Tor in Richtung Osteuropa. Da gibt es solche Anlagen noch gar nicht - wir profitieren davon.

Die Fragen stellten Michael Detering und Max Haerder.