Immobilienverkauf
Karstadts neue heile Welt hat wunden Punkt

Der finanziell angeschlagene Karstadt-Quelle-Konzern hat angekündigt, seine Immobilien zu verkaufen, um mit dem Erlös seine kompletten Schulden zu tilgen. Das klingt in der Theorie gut. Doch die Praxis sieht anders aus.

ire/cs/rrl DÜSSELDORF. Das ehrgeizige Schuldenabbau-Ziel machte Konzernchef Thomas Middelhoff am Donnerstag in Düsseldorf publik. Nach der von ihm in diesem Jahr eingeleiteten Sanierung des Handelskonzerns stehen Ende 2005 noch Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 2,8 Mrd. Euro in der Bilanz des Unternehmens – rund 1,1 Mrd. Euro weniger als vor einem Jahr. Die noch verbliebenen Schulden will Middelhoff möglichst komplett durch den Verkauf des Immobilienbesitzes tilgen. „Optionen sind der Verkauf oder die Abtrennung mit anschließendem Börsengang“, sagte Middelhoff.

Doch wie schwierig es ist, sich von eigenen Handelsimmobilien Gewinn bringend zu trennen, musste vor zwei Jahren die Düsseldorfer Metro-Gruppe erfahren. Mehr als ein Jahr lang hatte der Konzern mit den Finanzinvestoren unter Führung von Agiv, Blackstone und SK Corpus über den Verkauf sämtlicher 357 Handelsimmobilien verhandelt. Am Ende platzten die Gespräche, weil der gewünschte Verkaufspreis von drei Milliarden Euro nicht zu Stande kam. Inzwischen ist die Metro dazu übergegangen, den Immobilienbestand in kleineren Einheiten auf den Markt zu werfen. Anfang der Woche trennte sich der Metro-Konzern beispielsweise für 480 Mill. Euro von seinen Praktiker-Baumarkt-Häusern.

Nur wenn Karstadt bereit ist, beim Verkaufspreis Zugeständnisse zu machen, kämen auch kaufkräftige angelsächsische Opportunity Fonds als Käufer ins Spiel. „Es gehört zum Konzept solcher Fonds, Einzelhandelsimmobilien wegen verbesserungsbedürftiger Konzepte oder Problemen des Betreibers mit Preisabschlägen zu kaufen“, sagte Raffaele Lino, Leiter Investmentberatung beim Immobiliendienstleister DTZ. Langfristige Mietzusagen lösen das Problem nicht unbedingt: Eine wichtige Rolle bei der Veräußerung wird die Beurteilung der Bonität des Verkäufers Karstadt-Quelle spielen. Ein Investor werde genau bewerten, was die Immobilie ohne Mieter wert sei, sagte Lino.

Noch schlechter als die Chancen für den Verkauf der Karstadt-Quelle-Immobilien sind die Aussichten für den erwogenen Börsengang der Immobilien-Sparte. „Dazu fehlen völlig die Voraussetzungen“, heißt es bei Analysten einer deutschen Großbank.

Karstadts geplanten Immobilienverkauf bewerten Analysten ohnehin kritisch. Für den Konzern würde dies den Verkauf seiner einzigen Gewinn bringenden Sparte bedeuten, denn die übrigen Unternehmensbereiche wie Warenhäuser, Versandhandel und Dienstleistungen lagen zuletzt tief in den roten Zahlen. Auch bringe für die Aufnahme neuer Kredite ein Sale-and-lease-back der Immobilien wenig. Die Bilanzierungsrichtlinie IFRS bewertet langfristige Mietverträge wie Fremdkapital. „Die Kreditkonditionen würden sich für Karstadt-Quelle durch den Verkauf der Immobilien nicht ändern“, sagt ein Analyst.

Neues Gesicht für den einstigen „Kramladen“

Touristik: Nach den Vorstellungen von Karstadt-Quelle-Chef Middelhoff soll der Konzern im nächsten Jahr 17 bis 18 Mrd. Euro Umsatz machen. Einen wichtigen Eckpfeiler bildet das Touristikgeschäft, das dann zum Kerngeschäft von Karstadt-Quelle gehört. Erwartet wird, dass es bereits 2006 ein Viertel zum Jahresumsatz beiträgt.

Warenhäuser: Die verbliebenen 90 Warenhäuser werden in die drei Kategorien „Premium“, „Boulevard plus“ und „Boulevard“ eingeteilt. Marketingkonzepte sind in Arbeit; die Sortimente werden noch optimiert.

Versandhandel: Der Versandhandel erhält mit „neckermann.de“ eine ausbaufähige Internetplattform. Erklärtes Ziel ist Rang eins im Internethandel.

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