Karstadt
Vermieter sperren sich gegen Warenhaus-AG

Die Vermieter der Arcandor-Tochter Karstadt weigern sich, bei der Auffanggesellschaft „Deutsche Warenhaus AG“ einzusteigen und wollen auch Mietminderungen nicht ohne weiteres hinnehmen. Ihre Weigerung erschwert die Verhandlungen zwischen Metro und Arcandor.

DÜSSELDORF. Die Vermieter der schlingernden Arcandor-Tochter Karstadt weigern sich, als Gesellschafter bei der Auffanggesellschaft „Deutsche Warenhaus AG“ einzusteigen. Das erfuhr das Handelsblatt aus dem Immobilienkonsortium Highstreet, dem neben Goldman Sachs (51 Prozent) die Immobilientöchter von Deutscher Bank und Pirelli angehören.

Die Karstadt-Vermieter waren vom Handelskonzern Metro ins Spiel gebracht worden, der seine Warenhaustochter Kaufhof mit dem Wettbewerber Karstadt zusammenführen will. Nach den Vorstellungen von Metro-Chef Eckhard Cordes sollen sie ebenso wie Metro selbst jeweils 49 Prozent an der fusionierten Warenhausgesellschaft halten. Die restlichen Anteile, so dessen Vorschlag, würden dann mehrere Banken übernehmen.

Die Gründung der Gemeinschaftsfirma, so hatte der Metro-Chef vor zehn Tagen verkündet, sei eine Alternative zu der von Arcandor beantragten Staatshilfe. Die Essener fordern von Wirtschaftsminister Karl-Theodor zu Guttenberg Kreditgarantien über 650 Mio. Euro. Sollte er sie verweigern, droht dem MDax-Konzern ab 12. Juni die Zahlungsunfähigkeit.

Die betroffenen Vermieter aber halten wenig von Metros Vorschlägen. „Es gibt keine Gespräche über eine Beteiligung an der geplanten Deutschen Warenhaus AG“, berichtet man bei einem der beteiligten Immobilienbesitzer. „Wir waren sehr überrascht, als man uns über die ,Bild‘-Zeitung zu Gesprächen einlud“, heißt es bei einem anderen Konsortialmitglied.

„Es muss zunächst die Staatsbürgschaft gesichert werden, damit die Banken stillhalten“, berichtet dort einer der Vermieter-Manager. Einen „Plan B“ – etwa die Suche nach einem neuen Mieter oder den Umbau der Warenhäuser in Einkaufszentren – gebe es nicht.

Damit aber sitzen Karstadts Vermieter in der Zwickmühle. Sie hatten 2007 zunächst 51 Prozent an den Warenhausimmobilien übernommen – und dafür inklusive Schuldenübernahme 3,7 Mrd. Euro berappt. Anfang 2008 gingen auch die restlichen 49 Prozent für weitere 800 Mio. Euro an das Konsortium. Den ungewöhnlich hohen Kaufpreis, der 2,8 Mrd. Euro über dem von Arcandor ausgewiesenen Buchwert lag, zahlte Highstreet unter einer entscheidenden Bedingung: Gegenüber 2007 sollten die Mieten ab dem Geschäftsjahr 2009 um 24 Mio. Euro höher liegen, womit der damalige Arcandor-Chef Thomas Middelhoff für die Highstreet-Häuser eine neunprozentige Mieterhöhung akzeptierte. Entsprechend zugeknöpft gibt sich das Konsortium, die Pachten wieder zu senken. „Wir sind mit unseren Forderungen im üblichen Korridor“, heißt es dort.

Tatsächlich aber liegen Karstadts Vermieter darüber. Neun Prozent vom Umsatz müssen die Essener an die Immobilienbesitzer abführen, als „marktüblich“ bezeichnen Immobilienexperten lediglich vier bis sechs Prozent. Die drohende Mietminderung hat längst dazu geführt, dass etwa der Highstreet-Beteiligte Goldman Sachs für seinen Immobilienfonds Whitehall Abschreibungen vornehmen musste. Der Schaden aber dürfte weitaus geringer ausfallen, als es der Gesamtkaufpreis von 4,5 Mrd. Euro für die Karstadt-Immobilien vermuten lässt. Ohne die darin enthaltenen Schulden liegt der reine Equity-Wert vermutlich kaum über 1,6 Mrd. Euro. Zudem sei die Kaufsumme zu großen Teilen syndiziert und an Anleger weitergereicht worden, heißt es bei einem der beteiligten Investmenthäuser.

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