Wohnungs-Transaktionen Große Verkaufswelle auf dem Immobilienmarkt

Am deutschen Immobilienmarkt werden in diesem Jahr zahlreiche Verkäufe erwartet. Investoren müssen aus Geldnot fast 100.000 angesammelte Wohnungen verkaufen. Damit wollen sie Schulden des Buyout-Booms begleichen.
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2012 kommen so viele Mehrfamilienhäuser auf den Markt wie seit fünf Jahren nicht mehr. Quelle: dpa

2012 kommen so viele Mehrfamilienhäuser auf den Markt wie seit fünf Jahren nicht mehr.

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New YorkIn diesem Jahr werden voraussichtlich so viele Mehrfamilienhäuser auf den Markt in Deutschland kommen wie seit fünf Jahren nicht mehr. Investoren, darunter Private-Equity-Gesellschaften, müssen fast 100.000 Wohnungen verkaufen, um Schulden abzuzahlen, die sie beim Buyout-Boom der vergangenen zehn Jahre angesammelt haben.

Allein im ersten Quartal summierte sich das Volumen der Wohnungs-Transaktionen auf 2,9 Mrd. Euro und war damit mehr als dreimal so hoch wie im Vorjahrszeitraum. Insgesamt dürfte die Summe in diesem Jahr auf mehr als 6 Mrd. Euro klettern, schätzt der Londoner Immobilienmakler Savills Plc. Ein solches Volumen ist zuletzt im Jahr 2007 erreicht worden.

Fortress Investment Group LLC und Terra Firma Capital Partners Ltd. von Guy Hands zählen zu den Beteiligungsgesellschaften, deren Kredite nun fällig werden. Sie hatten Tausende von deutschen Wohneinheiten gekauft und dafür die sehr günstigen Kredite in Anspruch genommen, die es vor Beginn der Kreditkrise 2008 noch gab. Diese Kredite wurden dann gewöhnlich gebündelt und als mit Gewerbehypotheken unterlegte Anleihen (CMBS) weiterverkauft. Bis Ende 2014 werden solche CMBS im Volumen von insgesamt 10 Mrd. Euro fällig, wie aus Bloomberg- Daten hervorgeht.

„Für die großen Marktteilnehmer besteht der wichtigste Punkt in dem Refinanzierungs-Risiko, da so ein großes Volumen von ausstehenden Anleihen fällig wird”, sagt Nassar Hussain, Gründer von Brookland Partners LLP in London, einem Berater für Immobilienfinanzierungen.

Bedenken wegen des Ausmaßes der benötigten Refinanzierungen haben bereits dazu geführt, dass der Wert vorrangiger deutscher Mehrfamilien-CMBS nachgab. So werden beispielsweise Anleihen von German Residential Asset Note Distributor Plc, die mit Krediten der Deutsche Annington Immobilien AG unterlegt sind, zu 92,10 Euro je 100 Euro Nominalwert gehandelt, wie aus Bloomberg-Daten hervorgeht.

Ein aktiver Käufer vorrangiger deutscher Mehrfamilien-CMBS war das Chief Investment Office (CIO) von JPMorgan Chase & Co., wie Bloomberg aus informierten Kreisen erfuhr. Ob dies auch so bleibt, bleibt abzuwarten, immerhin hat genau dieser Bereich vor wenigen Tagen einen derzeit 2 Mrd. Dollar schweren Handelsverlust bekannt gegeben und wird von der Großbank derzeit umgebaut. Sprecher Holger Ullrich wollte zu CMBS-Investments nicht Stellung beziehen.

Unrealistische Mietsteigerungen und Immobilienwerte

Die Gagfah SA, mit rund 150.000 Wohneinheiten Deutschlands größter börsennotierter Eigentümer von Wohnimmobilien, kündigte den Verkauf von bis zu 38.000 Wohnungen an, da im nächsten Jahr Hypotheken im Volumen von 3,3 Mrd. Euro fällig werden. Gagfah wird von der US-Private-Equity-Gesellschaft Fortress kontrolliert.

Deutsche Annington, im Besitz von Fonds, die von Terra Firma verwaltet werden, muss Schulden im Volumen von 4,46 Mrd. Dollar refinanzieren, die im Juli 2013 fällig werden. Das Unternehmen besitzt und verwaltet deutschlandweit 215.000 Wohneinheiten.

Bei Vitus Immobilien Sarl, mit 30.000 Wohneinheiten in Deutschland, laufen noch in diesem Jahr fünf Kredite aus. Ende 2011 kamen sie zusammen auf ein Volumen von 580 Mill. Euro. Vitus gehört einer Gruppe von Fonds, die von Blackstone Group LP, Round Hill Capital LLC, Deutsche Bank AG und Aviva Plc verwaltet werden.

Zwar sind Kreditgeber und Investoren durchaus bereit, die Kredite zu refinanzieren. Banken und Kreditmärkte „können den benötigten Kapitalumfang jedoch nicht absorbieren”, warnt Hussain von Brookland. Der Refinanzierungserfolg der Buyout-Gesellschaften hänge davon ab, mit wie viel Fremdkapital sie ihre Akquisitionen finanzierten und welche Objekte sie kauften.

Bedenklich sei, dass einige Beteiligungsfirmen, insbesondere ausländische, bei ihren kreditfinanzierten Käufen von unrealistischen Mietsteigerungen, Immobilienwerten und Betriebskosten ausgegangen sind, sagt Robin Priest, leitender Berater in London bei der europäischen Immobilien-Beratungs- Tochter von Alvarez & Marsal.

„Die Annahmen und Kapitalstrukturen, mit denen damals jongliert wurde, haben aus einer vormals schlichteren Anlageklasse etwas Aufregenderes gemacht”, sagt Priest. „Die Deutschen haben dabei überrascht zugesehen, und viele dieser Deutschen wollen nun einsteigen - aber zu deutlich angenehmeren Bewertungen.”

  • Bloomberg
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