Verdrängungswettbewerb
Baukonzerne mischen Markt für Gebäudemanagement auf

Die großen deutschen Baukonzerne Hochtief und Bilfinger Berger rollen den Markt für Gebäudemanagement in Deutschland auf. Beide haben sich in die Liste der größten zehn deutschen Immobilienbetreiber vorgearbeitet – Hochtief durch die Übernahme des Facility-Management (FM) von Siemens und Lufthansa, Bilfinger mit dem Kauf des Gebäudedienstleisters HSG.

DÜSSELDORF. „Durch das Auftreten der Baukonzerne ist der Wettbewerb schärfer geworden,“ sagte Bernd Jacke, Chef des Frankfurter Gebäudedienstleisters Wisag, dem Handelsblatt. Zwar wächst der Markt, weil Unternehmen ihre Gebäude zunehmend von externen Dienstleistern bewirtschaften lassen. Doch der Preisdruck sei enorm, meinte Jacke. Es gibt einen Trend zur Verdrängung und Konsolidierung in der Branche. Dies belegt auch eine Studie der Unternehmensberatung Lünendonk, die zeigt, dass die Großen der FM-Branche deutlich schneller wachsen als der Markt.

Während die Baukonzerne ihr Baugeschäft um Dienstleistungen ergänzen und mit voller Brieftasche und leerer Einkaufstüte durch die Lande ziehen, bauen mittelständische Dienstleister ihre Angebotspalette aus, angefangen von der Reinigung über Sicherheits- und Hausmeisterdienste, die Pflege von Grünanlagen bis zum Betrieb von Parkhäusern.

Wisag, das dem Unternehmer Claus Wisser gehört, hat 2004 Thyssen Krupp Hiserv und den bayerischen Mitbewerber Pfaffenzeller übernommen. In der Gruppe liegt der Umsatz damit bei 650 Mill. Euro. Zum Vergleich: Branchenprimus Dussmann erzielt knapp die Hälfte des Umsatzes von 1,2 Mrd. Euro im Ausland. Das von Inhaber Peter Dussmann geführte Unternehmen ist in 26 Ländern tätig.

Hinter den Großen scharren viele Kleine mit den Füßen. So peilt die Gegenbauer-Gruppe aus Birkenwerder bei Berlin bis 2010 nahezu eine Verdoppelung des Umsatzes auf 500 Mill. Euro an. Daneben öffnen sich immer mehr FM-Töchter von Großkonzernen wie De-Te-Immobilien oder DB Services für externe Kunden. Gleichzeitig gelten sie aber als Übernahmeziele, da Konzerne das Gebäudemanagement zunehmend an Dritte vergeben.

Wisag-Chef Jacke sieht für die mittelständischen Anbieter gute Chancen gegen die Konkurrenz vom Bau. Während die Baukonzerne Subunternehmer für spezielle Dienstleistungen beauftragten, setzten Unternehmen wie Wisag oder Dussmann auf Angebote mit eigenen Leuten. „Wer mit Subunternehmern arbeitet, hat Schwierigkeiten“, meinte Jacke.

Wisag hat indessen eine Verschnaufpause eingelegt und muss Hiserv integrieren. Danach, etwa ab Ende 2007, plant Jacke wieder neue Übernahmen. Doch auch die Ertragsentwicklung setzt Grenzen. Der operative Gewinn betrug 2004 nur knapp 20 Mill. Euro. Viel mehr als eine Umsatzrendite von fünf Prozent sei in dem Geschäft nicht drin, meinte Jacke. Wisag beschäftigt 19 000 Mitarbeiter (plus 16 Prozent). Angesichts der Billigangebote aus Osteuropa bleibe es eine Hauptaufgabe, die hohen Lohnkosten in den Griff zu bekommen.

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