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BGH: Recht des Zwischenmieters zur Kündigung des Hauptvertrages wegen Gesundheitsgefährdung

Der XII. Zivilsenat des BGH hatte in seinem Urteil vom 17. 12. 2003 (XII ...

Der XII. Zivilsenat des BGH hatte in seinem Urteil vom 17. 12. 2003 (XII ZR 308/00) die Wirksamkeit einer auf Gesundheitsgefährdung gestützten fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrages durch den (gewerblichen) Zwischenvermieter zu beurteilen. Nach § 544 BGB a. F. (jetzt: §§ 569 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 2 BGB) kann der Mieter einer Wohnung oder anderer zum Aufenthalt von Menschen bestimmter Räume das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die Nutzung der Mieträume gesundheitsgefährdend ist (hier: wegen Feuchtigkeit und Schimmelbildung). Dem Vermieter steht dieses Recht nicht zu.
Da das Gesetz insoweit keine Sonderregelung für "gestufte Mietverhältnisse" vorsieht, verbleibt es bei dem Grundsatz, dass der Zwischenmieter im Verhältnis zum Untermieter die Rechte und Pflichten eines Vermieters, im Verhältnis zum Hauptvermieter hingegen die Rechte und Pflichten eines Mieters hat. Der gewerbliche Charakter des Zwischenmietvertrages rechtfertigt keine Ausnahme, da das Kündigungsrecht für Gewerberäume, die dem Aufenthalt von Menschen dienen, in gleichem Maße gilt wie für Wohnungen. Deswegen kann der Zwischenmieter das Hauptmietverhältnis - wie jeder andere Mieter auch - jedenfalls dann kündigen, wenn er den gesundheitsgefährdenden Zustand nicht selbst herbeigeführt hat.
Der eigentliche Grund, warum das Gesetz dem Vermieter ein solches Kündigungsrecht verwehrt, ist nämlich darin zu sehen, dass der für den Zustand der Mietsache verantwortliche Vermieter sich nicht durch Unterlassen der Mängelbeseitigung das Recht verschaffen darf, sich vom Vertrag zu lösen. Dem entspricht, dass der Zwischenmieter zwar nicht das Untermietverhältnis, wohl aber das Hauptmietverhältnis kündigen kann. Der Vermieter gesundheitsgefährdender Räume soll dem Risiko einer fristlosen Kündigung nicht durch Einschaltung eines Zwischenmieters entgehen können, da die Vorschrift in erster Linie dem Schutz der Gesundheit der Bevölkerung dient (Pressemitteilung des BGH vom 19. 12. 2003).

Quelle: DER BETRIEB, 07.01.2004

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