BGH stärkt Rechte der Vermieter
Schönheitsreparaturen können erzwungen werden

Im Dauerstreit um die Wohnungsrenovierung hat der Bundesgerichtshof (BGH) diesmal die Rechte der Vermieter gestärkt. Mieter können teilweise nämlich noch vor ihrem Auszug zu Schönheitsreparaturen gezwungen werden.

HB KARLSRUHE. Hat sich der Mieter vertraglich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, kann ihn der Vermieter auch während des laufenden Mietverhältnisses in die Pflicht nehmen. Nach dem Urteil vom Mittwoch muss er nicht bis zum Auszug warten, zumal sonst bei Altmietern stattliche Kosten auflaufen könnten, die der Vermieter dann eintreiben müsste.

Offen bleibt damit aber die Frage, wann der Vermieter seine Ansprüche einfordern kann. Laut BGH ist entscheidend, ob die Wohnung "objektiv renovierungsbedürftig" ist - was aus Sicht des Deutschen Mieterbundes vermehrt Anlass zu Prozessen geben dürfte. Im Zweifel wird ein Gutachter entscheiden müssen. Zumindest der in Karlsruhe verhandelte Fall war eindeutig: Der Mann hatte seine Berliner Wohnung seit dem Einzug im Jahr 1958 nicht renoviert - was der BGH-Senatsvorsitzende Dietrich Beyer süffisant auf "geringe ästhetische Ansprüche" zurückführte.

Einen Hinweis auf mögliche Renovierungszeiträume hat der BGH aber in einem Urteil vom Juni des vergangenen Jahres gegeben. Damals merkte der VIII. Zivilsenat an, dass die Fristen im Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums brauchbare "Anhaltspunkte" für einen bestehenden Renovierungsbedarf liefern. Dort sind drei Jahre für Küchen und Bäder, fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure und Toiletten, sieben Jahre für Nebenräume vorgesehen. Daraus kann der Vermieter zwar keine fixen Renovierungstermine ableiten - doch als Argumentationshilfe sind die Angaben durchaus verwendbar.

Allerdings hatte sich der BGH in der Entscheidung auf die Seite der Mieter geschlagen. Ein "starrer Fristenplan" für die Instandsetzung ist danach unwirksam. Nach der damals gekippten Vertragsklausel sollte der Mieter Küche und Bad "mindestens" nach zwei, die anderen Räume nach fünf Jahren renovieren lassen. Der BGH sah darin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil die Fristen nach dem Vertragswortlaut unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung bestehen sollten.

Die Konsequenz des damaligen Urteils: Solche Klauseln sind insgesamt nichtig - der Mieter muss überhaupt nicht renovieren. Damit bleibt es in diesen Fällen bei der gesetzlichen Regel, wonach der Vermieter selbst dafür zuständig ist, die Wohnung auch während der Mietzeit in einem "vertragsgemäßen" Zustand zu erhalten.

Gleichwohl sind Fristen auch nach der neuen BGH-Rechtsprechung möglich. Voraussetzung: Der Vertrag darf diese Zeiträume nicht als unumstößlich festschreiben. Der BGH billigte beispielsweise einen Fristenplan, der in "besonderen Ausnahmefällen" eine Verlängerung "nach billigem Ermessen" zuließ. Auch eine Klausel, wonach Schönheitsreparaturen "je nach Grad der Abnutzung" vorzunehmen seien, "im Allgemeinen" aber nach drei, fünf oder sieben Jahren anfielen, erachteten die Karlsruher Richter vor kurzem für zulässig.

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