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BGH: Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat mit Urteil vom 20. 10. 2004 (VIII ZR ...

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat mit Urteil vom 20. 10. 2004 (VIII ZR 378/03) (erneut) über die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel in Mietvertragsformularen entschieden. Die Allgemeinen Vertragsbedingungen der Klägerin zum Mietvertrag (AVB) enthalten u. a. in Nr. 5 (Erhaltung der überlassenen Räume) folgende Regelungen:
"(2) Die vom Mitglied gem. § 3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrages ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. . . .
Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

  • in Küchen, Bädern und Duschen: alle drei Jahre
  • in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: alle fünf Jahre
  • in anderen Nebenräumen: alle sieben Jahre.


(3) Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitglieds verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen."
Der BGH hat die vertragliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen als wirksam angesehen. Die Klausel in Nr. 5 Abs. 2 der AVB der Klägerin ist so zu verstehen, dass die Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen erst ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Des Weiteren handelt es sich nicht um einen - gegebenenfalls unzulässigen - "starren" Fristenplan, der den Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichtet. Denn der Mieter hat einen Anspruch nach Nr. 5 Abs. 3 der AVB auf Verlängerung der Renovierungsfristen, wenn der Zustand der Wohnung dies zulässt.
Hiervon ausgehend, hat der BGH den Anspruch auf Erstattung von Renovierungskosten trotz des mittlerweile vorgenommen Umbaus der Wohnung als begründet angesehen. Er hat dabei an seiner Rechtsprechung festgehalten, dass der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen sich im Falle der Vornahme von Umbauarbeiten im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld umwandelt, falls der Mietvertrag - wie vorliegend - nichts anderes bestimmt.
Der Anspruch ist der Höhe nach durch die Kosten begrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte aufwenden müssen; andererseits ist er insoweit zu kürzen, als durch den Umbau Renovierungsaufwand entfallen ist, etwa infolge einer umbaubedingten Verkleinerung der Wohnfläche. Auf diese Weise erhält der Vermieter nicht mehr, als ihm vertraglich zusteht, und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich vertraglich verpflichtet hat (Pressemitteilung vom 20. 10. 2004).

Quelle: DER BETRIEB, 27.10.2004

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