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EuGH-Generalanwalt: Kein Widerruf eines Immobilienkaufvertrages unter Berufung auf die Haustürgeschäftsrichtlinie

In den Schlussanträgen des Generalanwalts Philippe Léger ...

In den Schlussanträgen des Generalanwalts Philippe Léger vom 28. 9. 2004 in der Rechtssache C-350/03 (Elisabeth und Wolfgang Schulte / Deutsche Bausparkasse Badenia AG) geht es im Wesentlichen um die Frage, ob bei kreditfinanzierten Kapitalanlagemodellen, die im Wege von Haustürgeschäften angeboten und vereinbart wurden, neben dem Darlehensvertrag - trotz des in der Richtlinie über Haustürgeschäfte vorgesehenen Ausschlusses von Verträgen über den Verkauf vom Immobilien - auch der Immobilienkaufvertrag widerrufbar ist. Außerdem geht es um die konkreten Folgen eines Widerrufs allein des Darlehensvertrages vor dem Hintergrund des Verbraucherschutzes. Nach Auffassung des Generalanwalts können sich Verbraucher nicht auf die Haustürgeschäfterichtlinie berufen, um einen Immobilienkaufvertrag zu widerrufen. Der Generalanwalt weist darauf hin, dass die Richtlinie ausdrücklich nicht für Immobilienkaufverträge gelte und dass der EuGH daher keine anders lautende Entscheidung treffen könne. Die vorliegende Rechtssache knüpft an das Urteil des EuGH vom 13. 12. 2001 in der Rechtssache Heininger an (C-481/99, EuGHE 2001 S. I-9945 = DB 2001 S. 2710), mit dem der EuGH entschieden hat, dass das nach der Haustürgeschäfterichtlinie (Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. 12. 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen, ABlEG Nr. L 372 S. 31; auch bezeichnet als Richtlinie) vorgesehene Widerrufsrecht für Realkreditverträge gilt. Der EuGH hat außerdem entschieden, dass ein Verbraucher, der nicht über sein Widerrufsrecht belehrt wurde, dieses nicht verliert, und dass sich die Folgen eines etwaigen Widerrufs dieses Vertrages für den Kaufvertrag über die Immobilie nach dem nationalen Recht richten.
Im jetzigen Fall trat 1992 in Deutschland ein Immobilien- und Finanzdienstleistungsunternehmen an die Eheleute Schulte heran und schlug ihnen eine Geldanlage in Form eines kreditfinanzierten Immobilienerwerbs vor. Es handelte sich dabei um eine Eigentumswohnung in einem im sozialen Wohnungsbau errichteten Haus, das renoviert worden war. Aus steuerlichen Gründen sollte die Wohnung fremdgenutzt und vollständig fremdfinanziert werden. Nach Aufnahme des durch eine Grundschuld gesicherten Darlehens unterzeichneten die Eheleute Schulte vor einem Notar den Kaufvertrag mit der Eigentümerin der Immobilie. Anschließend wurde durch eine weitere notarielle Urkunde die Grundschuld bestellt. Die Eheleute Schulte traten außerdem einer Mieteinnahmengemeinschaft bei. Auf ihre Anweisung zahlte die Darlehensgeberin den Nettokreditbetrag unmittelbar an die Verkäuferin der Wohnung aus.
Nachdem die Eheleute Schulte ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkamen, forderte die Darlehensgeberin die Rückzahlung des Darlehens und betrieb anschließend die Zwangsvollstreckung. Im Anschluss an das Urteil Heininger widerriefen die Eheleute Schulte im Jahr 2002 den Darlehensvertrag mit der Begründung, dieser sei in einer Haustürsituation geschlossen worden. Sie erhoben beim LG Bochum Vollstreckungsabwehrklage. Das Landgericht hat das Verfahren ausgesetzt und dem EuGH mehrere Fragen vorgelegt. Einleitend weist das LG Bochum darauf hin, dass der BGH auch nach dem Urteil Heininger die Ansicht vertreten habe, dass der Immobilienkredit und der durch den Kredit finanzierte Kauf der Immobilie keine verbundenen Verträge seien, die eine wirtschaftliche Einheit bildeten. Diese Auslegung hätte dazu geführt, dass der Widerruf des Kreditvertrags die Unwirksamkeit des Immobilienkaufvertrags zur Folge hätte. Die vom BGH vertretene Lösung bedeute dagegen, dass der Verbraucher im Fall des Widerrufs des Kreditvertrags sofort den Darlehensbetrag nebst Zinsen zurückzahlen müsse.
Das LG Bochum fragt den EuGH, ob die Auslegung des BGH mit dem Gemeinschaftsrecht vereinbar ist. Es stellt daher drei Fragen, die dahin gehen, 1. ob die Richtlinie, die nicht für Immobilienkaufverträge gilt, trotzdem auf einen derartigen Vertrag angewendet werden kann, wenn er zu einem einheitlichen Finanzgeschäft gehört, das auch einen Realkreditvertrag umfasst, 2. ob der Widerruf des Realkreditvertrags den Widerruf des Immobilienkaufvertrags zur Folge haben kann und 3. ob es dem im Gemeinschaftsrecht vorgesehenen Schutz des Verbrauchers zuwiderläuft, wenn er im Fall des Widerrufs des Realkreditvertrags sofort den Darlehensbetrag nebst Zinsen zurückzahlen muss.
Generalanwalt Léger ist zunächst der Ansicht, dass das Vorabentscheidungsersuchen des Landgerichts Bochum unzulässig sei; es betreffe nämlich einen hypothetischen Fall, da das Landgericht nicht geklärt habe, ob der Kreditvertrag in einer Haustürsituation geschlossen worden sei. Der Generalanwalt äußert sich jedoch hilfsweise zur Sache.
Zur ersten Frage weist er darauf hin, dass die Haustürgeschäfterichtlinie ausdrücklich nicht für Immobilienkaufverträge gelte und dass dies auch dann der Fall sei, wenn der betreffende Vertrag wie im Ausgangsverfahren zu einem einheitlichen Finanzgeschäft gehöre.
Zur zweiten Frage erkennt der Generalanwalt an, dass sich unter dem Aspekt des Verbraucherschutzes der Widerruf des Realkreditvertrags auch auf die Gültigkeit des Immobilienkaufvertrags auswirken müsste. Die Richtlinie sei jedoch in Bezug darauf, dass sie nicht für Immobilienkaufverträge gelte, völlig klar und eindeutig. Der EuGH könne die Richtlinie daher nicht auf derartige Verträge anwenden, da sonst gegen den fundamentalen Grundsatz der Rechtssicherheit verstoßen würde. Was schließlich die Verpflichtung zur Rückzahlung des Darlehens betrifft, so schlägt der Generalanwalt vor, die Frage des LG Bochum für unzulässig zu erklären, da dieses nicht begründet habe, warum eine derartige Verpflichtung gegen das Gemeinschaftsrecht verstoßen könnte.

Quelle: DER BETRIEB, 29.09.2004

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