Ex-Vermieter muss geradestehen: Bei Immobilienverkauf droht Haftungsfalle

Ex-Vermieter muss geradestehen
Bei Immobilienverkauf droht Haftungsfalle

Eine versteckte Vorschrift im deutschen Mietrecht könnte sich für viele Verkäufer von vermieteten Wohnraum- und Gewerbeimmobilien zu einem unkalkulierbaren "Domino-Effekt" entwickeln.

GARMISCH. Nach § 566 Absatz 2 BGB haftet der Veräußerer nämlich weiter für Vertragsverletzungen des Erwerbers aus dem Mietvertrag, obwohl er keine Einflussmöglichkeiten mehr auf die Immobilie hat. "Durch diese fortbestehende Haftung des ehemaligen Vermieters soll der Mieter davor geschützt werden, dass ihm ein zahlungsunfähiger oder zahlungsunwilliger Vertragspartner aufgedrängt wird", sagt Ulrich Leo, Anwalt und Partner in der Kanzlei Görg.

Hauptgrund für die strenge Regelung: Wird eine Immobilie zwangsversteigert, tritt der sonst übliche Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" nicht ein - der Ersteigerer kann also dem Mieter kündigen. Der soll sich deshalb am Verkäufer schadlos halten können.

"Der Veräußerer muss dem Mieter dann neben den Umzugskosten oder verlorenen Aufwendungen für bauliche Veränderungen am Objekt auch die Differenz einer etwaigen höheren Miete ersetzen", zählt Leo auf. Bei einem 10 000 Quadratmeter großen Baumarkt etwa können da erhebliche Kosten auf den ehemaligen Vermieter zukommen, "zumal bei Gewerberaummietverträgen eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren zulässig ist", so Leo.

Aus dieser Haftungsfalle kommt der ursprüngliche Vermieter noch nicht einmal durch eine besonders sorgfältige Bonitätsprüfung potenzieller Erwerber heraus. Denn nach § 566 Absatz 2 BGB bleibt der Verkäufer laut Leo selbst bei nachfolgenden Kettenveräußerungen in der Verantwortung. "Rechtsprechung zu diesem Thema gibt es allerdings nur wenig. Das liegt auch daran, dass vielen Anwälten diese versteckte Haftungsnorm unbekannt ist", vermutet Leo.

Die fortbestehende Haftung bezieht sich zudem nicht nur auf das potenzielle Insolvenzrisiko des neuen Vermieters, sondern daneben auch auf den Zustand der Immobilie. Peter Schröder, Partner in der Kölner Kanzlei Pelka, Niemann, Hollerbaum, Rohde, warnt: "Wurde zum Beispiel das Dach eines Baumarktes in Süddeutschland mit einer fehlerhaften Flachdachkonstruktion errichtet und stürzt dieses später auf Grund starken Schneefalls ein, bleibt der Erstvermieter in der Verantwortung - auch wenn der Erwerber seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt, etwa weil das Objekt wegen Ausfalls der Heizung nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden kann."

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