Gewerbliche Mieter sind schwer zur Verantwortung zu ziehen
Vermieter unterschätzen Risiken durch Mieter

Vermieter gewerblicher Immobilien sichern sich vertraglich nicht genügend gegen Umweltsünden ihrer Mieter ab. Darauf weisen Rechtsexperten hin. Die Folge: Werden die Grundstückseigentümer von den Umweltbehörden nach dem Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) zur Beseitigung der Verunreinigungen herangezogen, bleiben sie auf den mitunter immensen Sanierungskosten sitzen. Bundesweit, so schätzen Umweltexperten, beträgt der Aufwand für die Beseitigung von Schadstoffen allein in den über 360 000 Altlastverdachtsfällen bis zu 500 Mrd. Euro.

HB GARMISCH. Hinter dieser Situation steckt ein juristisches Problem: Kommt nämlich ein Sachverständiger zu dem Ergebnis, dass Erdreich verseucht ist, ziehen die Behörden aus Effektivitätsgründen in erster Linie den Eigentümer zur Verantwortung. Zwar sieht § 24 BBodSchG einen Ausgleichsanspruch gegen den Mieter vor, falls dieser die Verunreinigungen verursacht hat. Doch der Mieter ist schnell wieder aus dem Schneider: Denn laut § 538 BGB haftet der Mieter nicht für Beschädigungen der Mietsache, die durch "vertragsgemäßen Gebrauch" verursacht werden. Und diesen Begriff legt der Bundesgerichtshof (BGH) in Gewerbemietverträgen recht weit aus.

So sollen etwa "größere Tankleckagen" auf einem Tankstellengrundstück, die überwiegend auf Tropf- und Überfüllungsverluste beim Betanken der Autos mit Sprit zurückzuführen sind, noch vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst sein. Immerhin beliefen sich die Sanierungskosten in dem Urteilsfall auf über 150 000 Euro. Und in einem KFZ-Betrieb soll es auf Grund eines weiteren BGH-Entscheids normal sein, dass Neufahrzeuge auf dem Betriebsgelände entwachst werden. In dem Urteilsfall waren die Wachsreste bei Regen in eine vom Vermieter errichtete Abscheideanlage geflossen und hatten diese verstopft. Dadurch konnte der weitere Wachs in den Boden einsickern. Doch daran sei der Vermieter selbst schuld, meinten die Richter. Er habe das einwandfreie Funktionieren der Anlage nicht regelmäßig überprüft.

"Die beiden Entscheidungen des BGH machen mehr als deutlich, dass Handlungsbedarf besteht und auch Branchen erfasst sein können, bei denen nicht von vornherein damit zu rechnen ist, dass überhaupt Kontaminationen entstehen", warnt Rechtsanwalt Klaus Lützenkirchen, Partner der Kölner Kanzlei Jennißen Harren Lützenkirchen. So lässt es sich praktisch nie vermeiden, dass bei der Befüllung des Tanks eines mit Öl geheizten Bürogebäudes die letzten Reste des Mineralstoffes aus dem Schlauch in den Boden laufen. Das kann bei einer Mietdauer von 20 oder 25 Jahren zu erheblichen Kontaminationen führen.

Doch wie kann man sich als Vermieter gegen derartige Sanierungsrisiken absichern? "Das Problem lässt sich eigentlich nur dadurch lösen, dass der vertragsgemäße Gebrauch konkret definiert wird", erklärt Lützenkirchen. In einem Gewerbemietvertrag werde der vertragsgemäße Gebrauch üblicherweise dadurch bestimmt, dass die Überlassung der Räume zu einem konkret umschriebenen Nutzungszweck erfolge - so etwa "zum Zwecke des Betriebes einer Tankstelle". Diese pauschale Bestimmung hat laut Lützenkirchen aber zur Folge, dass alle mit dem Betrieb des jeweiligen Gewerbes zusammenhängenden Handlungen letztlich durch den vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt sind - und daher zu einem Haftungsausschluss des Mieters gemäß § 538 BGB führen. "Deshalb muss der Vermieter, um sich die Regressmöglichkeit offen zu halten, zusätzlich bestimmen, dass alle mit dem Nutzungszweck zusammenhängenden Kontaminationen in den Verantwortungsbereich des Mieters fallen".

Doch in weiten Teilen der Immobilienwirtschaft fehlt bislang das Problembewusstsein. "So wie in der Vergangenheit kaum Vorsorge getroffen wurde, enthalten auch die neueren Mustermietverträge vielfach noch keine Vorschläge zur Haftungsbegrenzung des Vermieters", hat Rechtsanwalt Ulrich Leo aus der Kanzei Görg in Köln beobachtet. Gleichzeitig warnt Leo aber davor, das Problem über Allgemeine Geschäftsbedingungen aus der Welt zu schaffen. "Wegen des Verbots überraschender Klauseln würde eine Haftungsfreizeichnung des Vermieters für alle Kontaminationen erheblich von den gesetzlichen Vorgaben abweichen", so Leo.

Doch selbst wenn es dem Vermieter bei Neuverträgen gelingt, den gewerblichen Mieter in die Verantwortung zu nehmen - geht der pleite, bleibt der Vermieter weiter in der Verantwortung. Um das Insolvenzrisiko auszuschließen, empfiehlt Lützenkirchen: "Jedem Vermieter ist zu raten, seine Grundstücke in eine Gesellschaft mit Haftungsbeschränkung einzubringen."

Wem das zu umständlich erscheint, sollte sich eine gute Versicherung suchen. Welche die richtige ist, erklärt Stephan Schweda, Pressesprecher im Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft (GDV): "Die Versicherungen bieten für Umweltkontaminationen die so genannte Bodenkaskoversicherung an. Für Mietobjekte, die mit Öl beheizt werden, existiert darüber hinaus eine spezielle Öltankversicherung."

Der Vermieter kann den Mieter dann im Mietvertrag dazu verpflichten, eine solche Versicherung abzuschließen - oder er versichert das Objekt selbst und gibt die Prämien über eine höhere Miete oder die Nebenkosten an den Mieter weiter. "Außerdem sollte in den Mietvertrag aufgenommen werden, dass der Vermieter berechtigt ist, drei bis vier Monate vor dem offiziellen Mietende ein Sachverständigengutachten auf Kosten den Mieters in Auftrag zu geben, aus dem sich ergibt, dass während der Mietzeit keine Kontaminationen in den Boden gelangt sind", rät Ulrich Leo. Und für den Fall, dass der Gutachter doch etwas findet, sollte eine unmittelbare Beseitigungspflicht vereinbart werden. Das empfiehlt sich vor allem bei Tankstellen, Reinigungsunternehmen, Parkplätzen und Metall verarbeitenden Betrieben. Letztere setzen gern chlorierte Kohlenwasserstoffe ein - das giftige Gemisch ist derart aggressiv, dass es sogar Beton durchdringt.

Aktenzeichen

BGH: XII ZR 163/03 u. XII ZR 107/99

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