Immobilien
Bank darf Schwarzbau nicht versteigern

Eine neue Entscheidung des Landgerichts Passau dürfte in Bankkreisen auf wenig Gegenliebe stoßen. Der Grund: Das Gericht verweigerte einer Bank trotz im Grundbuch eingetragener Sicherungshypothek die Durchführung der Zwangsversteigerung an einer Eigentumswohnung, weil der Eigentümer diese - abweichend von der Teilungserklärung - um mehrere Zimmer erweitert hatte.

crz GARMISCH. Die Eingriffe in die bauliche Raumstruktur sei so erheblich, dass eine Zuordnung einzelner Räume zu den nach der Teilungserklärung vorgesehenen Miteigentumsanteilen nicht mehr möglich sei, so das Gericht.

Nach den Feststellungen des Sachverständigen war das Erdgeschoss um ein Zimmer, einen Öllagerraum und einen Schuppenanbau erweitert worden. Der Haken dabei: Diese Räume waren in der Teilungserklärung ebenso wenig aufgeführt wie ein Dachausbau, den der Eigentümer der beiden übereinander liegenden Eigentumswohnungen klammheimlich vorgenommen hatte. Nach Ansicht des Gerichts könne in derartigen Fällen der Verkehrswert der Immobilie nicht festgestellt werden. Käme die Immobilie gleichwohl unter den Hammer, müsste der Ersteigerer nach dem Zuschlag damit rechnen, dass er den übrigen Wohnungseigentümern für die Zuschreibung der nicht in der Teilungserklärung aufgeführten Schwarzbauten Wertersatz leisten müsse. Zurzeit sei die Zwangsvollstreckung daher wegen der Unbestimmtheit des Vollstreckungsgegenstands unzulässig. Der Gläubiger müsse den Schuldner zunächst zum Rückbau veranlassen.

Das hält Herbert Grziwotz, Notar in Regen, für wirtschaftlich und rechtlich verfehlt. "Dies ist für den Gläubiger kaum noch verständlich, da in den meisten Zwangsversteigerungsverfahren der Schuldner keine Geldmittel für den Umbau hat", schreibt Grziwotz in einem Fachbeitrag. Die Situation sei nicht anders zu bewerten als bei einer teilweisen Zerstörung einer Wohnung in Folge höherer Gewalt. Auch hier könne der Sachverständige durchaus den verminderten Wert ermitteln. Im Übrigen hält Grziwotz ein Vollstreckungshindernis nur in krassen Ausnahmefällen für gerechtfertigt - etwa wenn statt Wohnungen einfach Büros gebaut werden.

AZ: LG Passau: 2 T 16/05

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