Rechte und Pflichten bei Betriebskosten
Karlsruhe schafft häufig Klarheit bei der „zweiten Miete“

Jede zweite Abrechnung über Betriebskosten von Wohnungen ist nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes fehlerhaft.

HB FRANKFURT/M. Bei der so genannten zweiten Miete streiten sich Vermieter und Mieter häufig darüber, wann und in welchem Umfang einzelne Kosten als Nebenkosten umgelegt werden dürfen. Seit der Mietrechtsreform 2001 muss der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode seine Forderungen geltend machen. Danach kann er keine mehr stellen.

Welche Posten auf der Betriebskostenabrechnung auftauchen dürfen, legt die Betriebskostenverordnung fest. Für die Heizkosten gilt zusätzlich noch eine Heizkostenverordnung. Als letzte Instanz muss trotz gesetzlicher Regelungen häufig der Bundesgerichtshof (BGH) für Klarheit sorgen. Der Mieterbund hat einige der jüngsten BGH-Entscheidungen zum Mietrecht zusammengestellt:

- So hält der Vermieter die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, ist dem Urteil zufolge nicht entscheidend (Aktenzeichen BGH VIII ZR 115/04).

- Nachforderungen sind nach der Frist dennoch möglich, wenn der Vermieter Abrechnungen - etwa einen Gebührenbescheid der Stadt - verspätet zugestellt bekommt, aber nicht selbst für dieses Versäumnis verantwortlich ist. Liegen ihm die Unterlagen vor, darf er aber nicht unnötig viel Zeit verstreichen lassen. In der Regel muss er seine Nachforderung innerhalb von drei Monaten geltend machen (BGH VIII ZR 220/05).

- Hat der Mieter verspätete Nachforderungen in Unkenntnis dennoch beglichen, kann er sein Geld zurückfordern. Der Vermieter hat sich den Karlsruher Richtern zufolge dann ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 94/05).

- Ist das Mietverhältnis beendet und rechnet der Vermieter nicht spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungszeit ab, kann der Mieter alle Betriebskostenvorauszahlungen für diesen Zeitraum zurückfordern. Rechnet der Vermieter später doch noch ab, kann er nur Forderungen bis zur Höhe der ursprünglich geleisteten Vorauszahlungen geltend machen (BGH VIII ZR 57/04).

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