Urteil des Bundesgerichtshofs
Kündigung auch bei Nachzahlung der Miete

Selbst wenn die rückständigen Mieten vollständig nachgezahlt wurden müssen Mieter unter bestimmten Voraussetzungen mit einer fristgemäßen Kündigung rechnen, besagt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH).

HB KARLSRUHE. Nach dem Urteil können Mieter zwar eine fristlose Kündigung wegen ausbleibender Zahlungen nachträglich abwenden, wenn sie den Fehlbetrag rechtzeitig ausgleichen. Nach dem Gesetz haben sie dafür bis zu zwei Monate nach Einreichung einer Räumungsklage Zeit. Allerdings ist auch in diesen Fällen eine Kündigung innerhalb der vorgesehenen Frist möglich, wenn dem Mieter eine schuldhafte Pflichtverletzung vorzuwerfen ist, befand das Karlsruher Gericht. Der Deutsche Mieterbund kritisierte das Urteil als einen weiteren Abbau des Mieterschutzes.

Damit hob der BGH ein Urteil des Landgerichts Berlin auf und verwies es zur neuen Verhandlung an das Gericht zurück. Der Vermieter hatte einer Mieterin, die mit ihren Zahlungen in Verzug geraten war, fristlos und hilfsweise auch fristgemäß gekündigt und auf Räumung geklagt. Nachdem das Sozialamt die Miete beglichen hatte, hielt das Landgericht beide Kündigungen für unwirksam.

Dem folgte der BGH nicht. Der nachträgliche Ausgleich des Mietrückstands beseitige zwar die fristlose, nicht aber zwingend auch die fristgemäße Kündigung. Für deren Wirksamkeit komme es darauf an, ob der Mieter eine "nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung" begangen habe. Entscheidend seien daher die Gründe des Zahlungsrückstandes.

Der VIII. Zivilsenat merkte aber an, dass ein unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpass des Mieters, für den er nichts kann, eher gegen die Zulässigkeit einer Kündigung spricht. Auch eine nachträgliche Zahlung könne sein Fehlverhalten "in einem milderen Licht erscheinen lassen", sagte die Senatsvorsitzende Katharina Deppert.

Nach den Worten des Mieterbundes benachteiligt das Urteil vor allem ärmere Mieter. Zwar mache die vollständige Begleichung von Rückständen, die durch Krankheit oder unverschuldete Arbeitslosigkeit verursacht worden seien, im Einzelfall eine ordentliche Kündigung nach wie vor unwirksam. Allerdings könnten Unsicherheiten über die Wirksamkeit der Kündigung dazu führen, dass beispielsweise das Sozialamt nicht mehr für rückständige Mieten einspringe.

Aktenzeichen: VIII ZR 6/04 vom 16. Februar 2005

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