Altmodisch, aber ertragreich
Die Hypothek ist ein einfacher Weg zu Darlehen

Immobilienbestände für mittelständische Unternehmen stärker als Finanzreserve anzuzapfen, ist ein steiniger Weg. Bei den derzeit niedrigen Hypothekenzinsen ist die altmodische Hypothek auf den Grundbesitz die ertragreichste Weise, um an Liquidität zu gelangen.

PULHEIM. Innovative Unternehmen benötigen Geld - und der deutsche Mittelstand gilt hier zu Lande immer noch als der Innovationsmotor der Wirtschaft. Dennoch ist es laut Deutschem Industrie- und Handelskammertag (DIHK) für viele Firmen oft schwierig, Kredite zu erhalten. "Die Finanzierungslage des deutschen Mittelstandes ist trotz historisch niedriger Kapitalmarktzinsen weiterhin ernst", unterstreicht die Sprecherin des DIHK-Netzwerkes Mittelstand, Dagmar Bollin-Flade, und verweist auf die jährliche Umfrage unter rund 20 000 Unternehmen zur "Veränderung der Kreditkonditionen". Im Sommer 2005 gaben nach 26 Prozent im Jahr 2004 immer noch 19 Prozent aller Befragten an, dass sich die Kreditkonditionen verschlechtert hätten.

Der klassische Weg, um einen Kredit bei einen Finanzinstitut zu erlangen, ist die Absicherung der Finanzierung über eine Hypothek auf ein im Unternehmen vorhandenes Grundstück oder Gebäude.

"Dabei liegen die Kreditkonditionen heute deutlich über den Hypothekenzinsen von durchschnittlich drei bis vier Prozent", berichtet Volker Loomann, unabhängiger Finanzanalytiker aus Reutlingen. Denn die finanzierende Bank muss ihre Gelder teuer auf dem Kapitalmarkt refinanzieren, wo der Zinssatz heute deutlich höher bei sechs bis sieben Prozent liegt.

Ein Wermutstropfen liegt bei den Kreditverhandlungen zudem in der Bewertung des zu beleihenden Grundstücks. Gewöhnlich ziehen Kreditinstitute rund 20 Prozent des geschätzten Wertes als Sicherheit ab und finanzieren von den verbliebenen 80 Prozent des ermittelten Wertes rund 60 Prozent. Wer also beispielsweise ein Grundstück von fünf Mill. Euro beleihen will, erhält einen Kredit über drei Mill. Euro. Handelt es sich um erstklassige Gebäude oder Lagen, sind auch mal die vollen 80 Prozent Finanzierung möglich.

Eine andere Möglichkeit, Liquidität zu erhalten, ist das Immobilienleasing. Beim so genannten Sale-and-lease-back-Verfahren erwirbt der Leasinggeber das Grundstück oder Gebäude vom Leasingnehmer und vermietet es dann an diesen zurück. Dabei kann das Leasingobjekt neu oder bereits vom Leasingnehmer genutzt sein. Das Sale-and-lease-back-Verfahren hat den Vorteil, dass das Leasingobjekt entsprechend den Wünschen des Leasingnehmers gefertigt wurde. Allerdings funktioniert dieses Verfahren ebenfalls nur bei hochwertigen Immobilien, vor allem erstklassigen Bürogebäuden, die der Leasinggeber nach Vertragsablauf auch anderweitig verwenden kann, erklärt Volker Loomann. Und es gilt genau zu kalkulieren, ob die vereinbarte Leasingrate trotz Steuerabzugsfähigkeit nicht doch viel teurer bleibt als ein günstiger Hypothekarkredit.

Die modernste Form der Liquiditätszufuhr im Mittelstand, die Aufnahme von mezzaninem Kapital oder die Beteiligung von Private Equity - also privaten Beteiligungsgesellschaften -, findet sich im Zusammenhang mit Immobilien derzeit nur im Rahmen von Mischkalkulationen. Üblicherweise müssen auch gegenüber privaten Geldgebern Sicherheiten geboten werden, so dass mittelständische Unternehmen auf ihre Immobilienbestände zurückgreifen müssen. Mit einer Beteiligung am Ertrag gibt der Unternehmer allerdings häufig das Ruder aus der Hand und muss den Finanzinvestor an strategischen Entscheidungen beteiligen.

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