Baubranche: Tschechien baut um, auf und aus

Baubranche
Tschechien baut um, auf und aus

Rezession und Finanzkrise sind an der tschechischen Bauwirtschaft nicht spurlos vorbeigegangen. Besorgt schauen viele Unternehmen in die Zukunft. Aber: Dank EU-Fördermittel geht es trotzdem weiter aufwärts - vor allem bei der Infrastruktur.

PRAG. Eine deutlich abgeschwächte Wirtschaftsdynamik und die Folgen der Weltfinanzkrise haben der erfolgsverwöhnten tschechischen Bau- und Ausbaubranche 2008 zunehmend zu schaffen gemacht. Erstmals nach Jahren der Aufwärtsentwicklung ging der Hochbau, von dem viele Unternehmen abhängen, zurück. Nach neun Wachstumsjahren schauen die Unternehmen besorgt auf 2009. Positive Dynamik bringt der Infrastrukturbau, der dank der EU-Fördermittel in Schwung gekommen ist. Auch die Energieeffizienz der Gebäude rückt auf den Plan.

Die tschechische Bau- und Ausbaubranche ist 2008 im neunten Jahr hintereinander gewachsen. Doch haben die abschwächende Wirtschaftsdynamik, eine vorübergehend hohe Inflation und die Abkühlung der Investitionen auf dem Immobilienmarkt infolge der globalen Finanzkrise deutliche Spuren hinterlassen. Die gesamte Bauleistung betrug in den ersten zehn Monaten 2008 nach Angaben des Tschechischen Statistikamtes in laufenden Preisen 439,8 Mrd. Tschechische Kronen (Kc; rund 18 Mrd. Euro; 1 Euro = rund 24,3 Kc).

In konstanten Preisen entsprach dies einer Steigerung um nur noch 1,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Im Jahr 2007 hatte das Wachstum noch bei 6,7 Prozent gelegen. Die Zuversicht unter den Bauwirtschaftsunternehmen sank um 13 Punkte gegenüber dem Vorjahr. Wenn sie auch im Dezember die aktuelle Wirtschaftslage gegenüber dem Vormonat etwas günstiger einschätzten, erwarteten sie für die kommenden drei Monate eine Verlangsamung der Bautätigkeit und weitere Entlassungen. Durch Aufträge abgesichert sahen sie sich für 8,5 Monate. Der Verband der Bauunternehmer rechnete mit einer realen Steigerung der Bauleistung um bis zu zwei Prozent. Für 2009 schließt er auch eine Stagnation nicht aus.

Die Phase massiver Investitionen in Wohnungs- und Wirtschaftsbauten ist vorüber. Nach Jahren des Booms zeigte sich der Hochbau 2008 rückläufig. Ausgleichend wirkt der Infrastrukturbau, der dank der EU-Fördermittel in Schwung gekommen ist. Als Beispiel können die Bauwirtschaftszahlen vom Oktober 2008 gelten: Während der Hochbau um 11,5 Prozent zurückging, nahm der Ingenieurbau um 12,3 Prozent zu. Nahezu 5,8 Mrd. Euro an EU-Fördermitteln sind für die Verkehrsinfrastruktur bis 2013 zu erschließen (Straßen-, Autobahn-, Tunnel- und Schienenbau). Sie bilden in den konjunkturell schwieriger werdenden Zeiten ein wichtiges Auftragspolster für das Baugewerbe. Der Staatliche Fonds für Verkehrsinfrastruktur sieht bis 2011 jährlich 80 Mrd. Kc (circa 3,2 Mrd. Euro) vor. So läuft der Autobahnbau auf vollen Touren. Ziel ist es, bis 2020 die gegenwärtige Länge des Netzes von rund 1.000 Kilometern zu verdoppeln. Im Herbst 2008 befanden sich fast 250 km Autobahnen und Schnellstraßen im Bau.

Die inländischen Bauarbeiten der Unternehmen mit 20 und mehr Angestellten wurden in den ersten drei Quartalen 2008 zu fast 90 Prozent von Neubau, Renovierung und Modernisierung bestimmt. Allerdings nahm der Wert der Bauarbeiten in diesem Zusammenhang leicht ab, während Reparatur und Wartung anzogen. Letztere werden auch in Zukunft weiter an Bedeutung gewinnen. Wohnungsbestand, Brücken und Straßen benötigen dringend der Reparatur und Instandhaltung.

Der Anteil der Bauwirtschaft am tschechischen Bruttoinlandsprodukt liegt bei etwa 6 Prozent. Rückgrat der Branche sind rund 2.450 Unternehmen mit 20 und mehr Mitarbeitern (darunter über 130 ausländisch kontrollierte Baugesellschaften). Sie führten von Januar bis September 2008 Bauarbeiten im Wert von 253,4 Mrd. Kc (rund 10,2 Mrd. Euro) durch. Das entsprach 66 Prozent der gesamten Bauleistungen in diesem Zeitraum. Die Zahl der Baugenehmigungen hat sich in diesem Zeitraum weiter gesteigert. Zugleich hatten die Bauunternehmen zum Ende des 3. Quartals rund 16.220 Aufträge in einem Gesamtwert von 222,9 Mrd. Kc (9,0 Mrd. Euro) vorliegen. Eine wachsende Rolle spielte der öffentliche Sektor mit 67 Prozent der Auftragswerte. Private Auftraggeber schränken dagegen ihre Projektplanung ein oder verschieben ihre Vorhaben. Entwicklungsgesellschaften haben Finanzierungsschwierigkeiten. In Tschechiens konservativ reguliertem Bankensektor, der in ausländischer Hand ist, gab es bisher keine Opfer der Finanzkrise. Doch sind die Banken bei der Vergabe von Krediten inzwischen reserviert und haben die Auflagen erhöht. Mangelnde Mittel auf dem Interbankenmarkt haben mögliche Kreditvolumina stark eingeschränkt.

Das Eigenheimfieber, das in den vergangenen Jahren ein Motor der Baudynamik war und die Preise für Wohnungen und Häuser in die Höhe getrieben hat, ist abgekühlt. Viele Tschechen besitzen inzwischen ihre eigenen vier Wände und haben sich für ihre Anschaffung und Ausstattung hoch verschuldet. Der Wohnungsmarkt ist durch die stürmische Bauaktivität der Entwicklungsgesellschaften in den vergangenen Jahren zu einem Teil bereits gesättigt. Härtere Konditionen für Hypotheken, erste Probleme bei der Bedienung von Schulden und die aufkeimende Angst vor Arbeitslosigkeit stehen der Neigung, sich zu verschulden, entgegen. Dem entsprach ein Rückgang des Wertes der von den Bürgern aufgenommenen Hypotheken um 15 Prozent in den ersten drei Quartalen gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Immobilienexperten melden einen deutlichen Rückgang der Nachfrage gegenüber dem Vorjahr. Das wirkt auf den Wohnungsbau zurück. Angesichts der generellen Unsicherheit und der Finanzierungsprobleme frieren Developer nach Auskunft von Branchenexperten ihre Projekte vorübergehend ein oder teilen sie in mehr Phasen auf als bisher.

Die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen stagnierte mit 40.729 in den ersten zehn Monaten 2008 gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Vor allem der Oktober als Auftakt zu dem ungewissen letzten Quartal brachte einen Einbruch um über 25 Prozent. Anders als in den beiden ersten Quartalen wurde im dritten mit dem Bau von weniger Wohnungen begonnen als im Vorjahreszeitraum (-5,3 Prozent). Nach Angaben des Ministeriums für regionale Entwicklung ist der Hypothekenmarkt wegen steigender Zinsen nach jahrelangem zweistelligen Wachstum der Neuabschlüsse im 1. Halbjahr um ein Fünftel eingebrochen. Das kumulierte Kapital an Hypothekendarlehen für die Bürger hatte sich von 2002 bis 2007 von 68 Mrd. Kc (umgerechnet 2,2 Mrd. Euro) auf 469 Mrd. Kc (16,9 Mrd. Euro) praktisch versiebenfacht. Der durchschnittliche Zinssatz der im November 2008 vergebenen Hypothekenkredite betrug nach Informationen des Fincentrum Hypoindex 5,63 Prozent. Mitte 2005 waren es auf dem Tiefststand 3,6 Prozent.

Ein wichtiges Geschäftsfeld bleibt die energiesparende Sanierung der Plattenbauwohnungen, von denen immer noch Hunderttausende auf Modernisierung warten. So planen Städte wie Jirkov, Kladno oder Olomouc umfassende Sanierungen einiger Plattenbauviertel. Besonders wichtig für solche Projekte ist das nationale Förderprogramm "Panel", das 2008 rund 135 Mio. Euro umfasste und aus Privatisierungserlösen aufgestockt werden soll. Für bestimmte Bereiche dürfen auch EU-Gelder eingesetzt werden. So hat die Tschechische Republik im Dezember in Verhandlungen mit der EU-Kommission erreicht, dass an die 520 Mio. Euro aus dem Fonds für die Regionale Entwicklung in Energieeffizienzmaßnahmen für Gebäude, vor allem die Wärmedämmung, fließen können. Davon profitieren Plattenbauten, aber auch andere ältere Gebäudetypen müssen von Grund auf überholt werden.

Während des eigentlichen Baubooms noch vollkommen vernachlässigt, rückt das energiebewusste Bauen erst jetzt ins Bewusstsein. Entwickler, Bauherren und Besitzer dürfen seit dem 1.1.09 bei neuen Gebäuden und größeren Renovierungen ein bestimmtes Energieeffizienz-Niveau (Klasse C) nicht mehr unterschreiten. Ein Energieausweis ist obligatorischer Bestandteil der Projektdokumentation, die für eine Baugenehmigung erforderlich ist. Gebäude müssen hinsichtlich ihres Energieverbrauchs öffentlich gekennzeichnet werden. Hinzu kommt, dass seit Jahresbeginn 2009 bei neuen Gebäuden über 1.000 qm eine technische Analyse vorab zu erfolgen hat, die die Wirtschaftlichkeit des Einsatzes alternativer Heizsysteme prüft (etwa dezentralisierte Systeme aus erneuerbaren Quellen, kombinierte Strom- und Wärmeerzeugung, Wärmepumpen).

Bei den Industriebauten werden 2009 keine größeren Investitionen erwartet. Steigende Löhne und die starke einheimische Währung machen Tschechien als Standort nicht mehr so attraktiv. Hinzu kommen die Auswirkungen der Finanzkrise auf die Kfz-Industrie, die in Tschechien eine Schlüsselrolle spielt, sowie andere Exportbranchen. Im Trend liegen Investitionen in Technologie-, Dienstleistungs- sowie Forschungs- und Entwicklungszentren. Auch im Logistikbereich ist der Boom abgeebbt.

Der Auftragsrückgang bei den exportierenden Unternehmen und die verhaltene Entwicklung des Einzelhandels schlugen auf Lager- und andere Logistikflächen durch. So ist die Nachfrage nach modernen Industrieflächen durch Logistikgesellschaften nach Berechnungen der Immobilienberatungsgesellschaft Cushman & Wakefield in den ersten neun Monaten 2008 um 32 Prozent gesunken, die Nachfrage von Produzenten um 45 Prozent. Der Neubau von Industrieflächen wiederum habe um mehr als ein Fünftel auf 517.000 qm abgenommen. Unternehmen mieteten 453.000 qm an, 27 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.

Für moderne Büroflächen dürfte 2008 mit rund 315.000 qm ein vorerst letztes Rekordjahr gewesen sein. Eine ganze Reihe von neuen Projekten wurde abgeschlossen und auf den Markt gebracht. Inzwischen lähmt die Wirtschaftskrise die Erweiterungs- oder Umzugspläne vieler Unternehmen, so dass die Leerstandrate auf circa 10 Prozent anstieg. Für 2009 wird mit dem Bau von 160.000 qm neuer Büroflächen gerechnet. Ein Trend ist die Revitalisierung alter Industrieareale. So sollen etwa in der Hauptstadt Prag alte oder brachliegende Bahnhofsgelände in den Stadtteilen Bubny, Smichov und Zizkov in moderne Stadtviertel verwandelt werden, mit Büros, Geschäften und Wohnungen. Doch hält die Finanzkrise manche solcher in Zeiten überbordenden Optimismus und Kapitals geplanten Großprojekte vorerst auf dem Papier.

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