Einführung in Deutschland
Viel Raum für Reit-Investments

Die Uhr läuft: Das Gesetz über die deutsche Immobilien-Aktiengesellschaft ist seit Monaten in Kraft. In kaum mehr als zwei Jahren, exakt Ende 2009, läuft die günstige Steuerregelung bereits wieder aus, die sogenannte Exit-Tax. Dennoch eröffnen die Reits viele Möglichkeiten.

DÜSSELDORF. Immobilienexperten verweisen zwar heute schon auf die Möglichkeit einer Verlängerung für den Exit. Ob diese Eventualität jedoch Realität wird, ist eine andere Frage: 2009 ist Bundestagswahljahr – mit allen weithin bekannten Konsequenzen für die Regierungsarbeit davor und danach. Die Zeit läuft den Beteiligten also davon. Denn es geht bundesweit um riesige Summen, die in diesem Zusammenhang zur Diskussion stehen.

Das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) in Bonn-Beul bescheinigt gerade Immobiliengesellschaften den Vor-Reit-Status. Damit ist die Bahn frei für die Exit-Tax. Bis spätestens Ende 2008 müssen die Vor-Reits dann zum ersten Mal gegenüber dem BZSt belegen, dass sie die gesetzlichen Kriterien tatsächlich erfüllen. Auf diese Weise werden aus den Vor-Reits dann richtige Reits. Die Halbierung der Steuerlast für Immobilienverkäufer ist schon im Vorstadium gesichert.

Um den Vorteil der Exit-Tax auch tatsächlich nutzen zu können, müssen gewerblich genutzte Grundstücke am 1. Januar 2007, dem ersten Geltungstag des Reit-Gesetzes, bereits fünf Jahre im Firmenbesitz gelegen haben. Es geht um Fabrikgebäude, Produktionshallen und Büros. All diese Gebäude werden nach dem Verkauf natürlich nicht stillgelegt, sondern anderweitig verwendet. Im Regelfall wird der Verkäufer sie sofort zurückmieten, um sie in gewohnter Form weiter zu nutzen.

Statt Abschreibungen und Instandhaltungen muss der Verkäufer dann Miete zahlen. Über die Höhe werden die Parteien sich im Zweifel trefflich streiten. Einerseits muss der Reit auf eine Dividenden-Rendite kommen, die es ihm ermöglicht, am Kapitalmarkt Geld oder Kredit für seine Käufe aufnehmen zu können. Andererseits wollen die Reit-Manager sicher sein, dass ihr künftiger Mieter, der Immobilienverkäufer, auch langfristig die verlangte Miete zahlen kann. Sie wollen nicht auf einem wegen Insolvenz nicht mehr genutzten Grundstück sitzen bleiben, das anderweitig nur schwer zu verwerten ist.

Innerhalb von drei Jahren nach Beantragung des Reit-Status müssen die Trusts ihre Aktien in den Börsenhandel eingeführt haben. Wenn dort jedoch gerade Flaute herrscht, wie beispielsweise in den Jahren 2000 bis 2003, dann können die Trusts ihren Börsenstart um ein weiteres Jahr hinausschieben. Klappt es dann immer noch nicht, hätten auch die Immobilienverkäufer ein Problem: Sie müssten Steuern nachzahlen, die sie durch die Exit-Tax glaubten sparen zu können.

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