Immobilien
Leasing schafft Spielräume

Die Deutsche Bank, die Dresdner Bank und der Industriekonzern Daimler-Chrysler machen es vor. Doch der deutsche Mittelstand ziert sich noch, seine Firmengebäude zu verkaufen und hinterher zurückzumieten, um Geld freizusetzen.

DÜSSELDORF. „Der Durchbruch ist im Mittelstand noch nicht gelungen“, bestätigt Stefan Neukirchen, Geschäftsführer der Movesta Lease and Finance GmbH, einer auf das Immobilienleasing spezialisierten Tochter der IKB Deutsche Industriebank und der KfW Ipex-Bank. Doch zurzeit kommt Bewegung in das Geschäft. Der Druck der Banken wachse, sagt Tobias Bergmann, Sprecher der zu den Sparkassen gehörenden Deutschen Anlagen Leasing: Die Kreditinstitute empfehlen den Mittelständlern, sich von nicht betriebsnotwendigem Immobilienvermögen zu trennen. Erleichtert wird das Umdenken nach Neukirchens Beobachtung von einem Generationenwechsel in den mittelständischen Unternehmen: „Die neue Generation der Firmeninhaber ist weniger emotional an eine Firmenimmobilie gebunden als ihre Väter.“

Im Mittelstand sieht das klassische Sale-and-lease-back (SLB), also das Verkaufen und Zurückmieten von Immobilien, anders aus, als es die Konzerne praktizieren. Während die großen Konzerne ihre Bankfilialen beziehungsweise Verwaltungsgebäude und Produktionshallen an Finanzinvestoren verkaufen, um sie anschließend zurückzumieten, verkaufen die Mittelständler die Immobilie nicht ein für alle Mal. Sie veräußern sie auch nicht an einen Finanzinvestor, sondern an die Objektgesellschaft eines Leasingunternehmens, das ihnen eine Rückkaufoption einräumt. Die Objektgesellschaft refinanziert sich über eine Bank – weswegen nicht ganz zufällig die Anbieter auf der Leasingseite meist Banktöchter und ihre Vertriebshelfer, häufig die Banken selbst sind.

Einer, der diesem Muster folgte, ist Rigo Fay, geschäftsführender Gesellschafter der Karlsruher Druckerei Engelhardt und Bauer. Er kam mit der Südleasing, einer Tochter der LBBW, ins Geschäft und erhöhte so den finanziellen Spielraum für die weitere Expansion der Druckerei, die zurzeit 160 Menschen beschäftigt. Denn ob groß oder klein – die betriebswirtschaftlichen Effekte sind gleich: Die Immobilie verschwindet aus der Bilanz, die Bilanz wird verkürzt, so dass die Eigenkapitalquote steigt. Das erweitert den Kreditspielraum und verbessert die Bonität.

Die Firmen können also das Kreditvolumen ausweiten und gleichzeitig die in den Zinssätzen eingepreisten Risikoaufschläge senken. Der Erlös aus dem Immobilienverkauf lässt sich zudem ins Kerngeschäft investieren, das üblicherweise eine höhere Renditen abwirft als das Verwalten eigener Immobilien. Aber Achtung: Statt eine fiktive Miete in der Kalkulation zu berücksichtigen, bedeutet Immobilienleasing nun, dass jeden Monat liquiditätsmindernd Leasingraten gezahlt werden müssen.

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