Vielfalt der Finanzierungen
Zahlreiche Alternativen zum Hypothekendarlehen

Verbriefungen, Mezzanines Kapital, Private Equity oder Joint-Ventures: Das Finanzierungsgeschäft der Banken ist vielfältiger geworden.

HB FRANKFURT/M. Immobilien-Banking wandelt sich: Die klassische Immobilien-Finanzierung verliert an Bedeutung, Projektentwickler und Investoren können längst zwischen mehreren Finanzierungsalternativen wählen. Gleichzeitig stellen Banken das Portfoliomanagement ihrer Immobilienfinanzierungen um.

Dies hat Gründe: Zum einen drängen immer mehr ausländische Banken auf den deutschen Markt. Zum anderen wirken sich die strengen Eigenkapitalverordnungen von Basel II auch auf die Banken aus. Somit sind ihnen bei der Vergabe von Krediten die Hände gebunden. Gefragt sind innovative Finanzierungsmöglichkeiten: Verbriefungen, Private Equity und Mezzanine-Kapital.

Insbesondere bei den Verbriefungen übernahmen die USA die Vorreiterrolle. "Bis zum Jahr 2000 betrug das Volumen der Immobilienverbriefungen in den USA noch rund 50 Milliarden (Mrd.) US-Dollar. 2005 waren es bereits mehr als 160 Mrd. US-Dollar", Michael Schwalba, Leiter Portfolio Management im Immobilienbereich der HSH Nordbank. Erst in der zweiten Hälfte der 80er Jahre wurden in Europa erstmalig so genannte Asset Backed Securities (ABS) emittiert.

Im Rahmen der Verbriefung kreieren die Banken hierbei aus Einzeldarlehen Anleihen, die in Volumen und Rating Statsanleihen ähnlich sind. Die zu verbriefenden Darlehen müssen gemäß den Auflagen der Bankenaufsicht nach dem Zufallsprinzip ausgewählt werden. In der Regel bleiben die eigentlichen Kredite in der Bilanz der Bank. Sie erhält als Gegenleistung eine Prämie von den Investoren zur Absicherung der Ausfallrisiken der jeweiligen Kredite. Für den Kreditnehmer ändert sich somit kaum etwas.

Bei der so genannten "Real Estate Securitisation" geht die Verbriefung nicht vom Immobilienfinanzierer, sondern vom Immobilieneigentümer aus. Er strebt damit insbesondere eine günstigere Refinanzierung an. Hierbei werden die Cash-Flows der Immobilien ohne Einschaltung der Banken verbrieft. Allerdings kann auch der Eigentümer selbst der Emittent der Wertpapiere sein. Diese werden über die Verbriefung bei den Kapitalmarktinvestoren platziert. Die Bank begleitet diese Transaktion durch Beratung, Strukturierung und Platzierung der Papiere. "Allerdings werden Verbriefungen meist erst ab einem Volumen von 500 Millionen (Mill.) bis einer Mrd. Euro vorgenommen", konstatiert Martin Braun, Leiter Corporate Finance bei Cushman & Wakefield Healey & Baker. Um diese Summen zu generieren, werden Kredite gebündelt.

Damit auch die kleineren Sparkassen und Genossenschaftsbanken Kredit-Bündelungen mit einem geringeren Volumen verbriefen können, hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit "Provide" eine Plattform geschaffen. "Da Verbriefungen hauptsächlich auf die Cash Flows eines Objektes abzielen, sind verschiedene Mieter mit guter Bonität und idealerweise langfristigen Mietverträgen vorteilhaft", meint Peter Knopp, Bereichsleiter Debt Capital Markets bei der Eurohypo. Die Verbriefungen ermöglichen Banken den Wechsel von der "Buy-and-Hold"-Strategie zu einem "Buy-and-Sell"-Ansatz. Dadurch mindern sie ihr Finanzierungsrisiko und übertragen es auf den Kapitalmarkt. Banken entwickeln sich somit vom Anbieter klassischer Finanzierungsprodukte zum Anbieter komplexer Produkte des Immobilien-Investment-Bankings.

Lesen Sie weiter auf Seite 2: Private Equity sowie Mezzanine-Kapital gewinnen insbesondere bei der Projektentwicklungsfinanzierung an Bedeutung.

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