Immobilienmarkt „Der Beratungsbedarf im Immobiliensektor steigt“
Frau Grunwald, wie schätzen Sie das Immobilienumfeld angesichts der kürzlichen Zinserhöhung ein? Was kommt damit auf Kapitalanleger und Eigenheimer zu?
Eigentlich ist der Immobilienmarkt ein sehr stabiler Markt, der über Jahre hinweg durch Preissteigerungen geprägt war. In diesem Jahr hat sich das Marktumfeld aber verändert. Ein Effekt sind sicherlich die Zinsanstiege. Gerade im ersten Halbjahr haben wir eine lange nicht gesehene Zinsentwicklung erlebt. Und die jüngste Zinsentscheidung der EZB hatte der Markt schon vorab eingepreist.
Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung Deutsche Bank AG mit den Marken Deutsche Bank und Postbank, verantwortet das Thema Baufinanzierung bei der Deutschen Bank
Die hohen Preissteigerungen bei Immobilien hat es in der jüngsten Zeit aber nicht mehr gegeben. Gleichwohl gehe ich aber nicht davon aus, dass die Preise jetzt fallen werden. Die Preissteigerungen der vergangenen Jahre werden sich aber wohl nicht fortsetzen.
Ein anderes Thema ist die Unsicherheit durch Inflation, den Handwerkermangel und die derzeit wenigen Baugenehmigungen. Die Nachfrage nach Immobilien ist eigentlich ungebrochen hoch. Aber wir merken bei unseren Kundinnen und Kunden eine große Verunsicherung, gerade im Hinblick auf die höheren nächsten Nebenkostenabrechnungen. Da fragen sich viele, ob sie sich eine Baufinanzierung noch leisten können. Dadurch ist der Beratungsbedarf höher geworden und auch der Wunsch nach mehr Zinssicherheit. Diese Gemengelage findet man derzeit nicht nur in der Baufinanzierung. Aber wenn ich mir eine Immobilie leisten möchte und mich dadurch über mehrere Jahre binde, stelle ich mir als Kunde und als Kundin natürlich die Frage „Kann ich mir das leisten? Ist das für mich erschwinglich?“.
Und schließlich kommt noch eine weitere Facette hinzu: Stichwort Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Auch da ist der Beratungsbedarf groß: Was muss ich berücksichtigen? Was gibt es für Fördermöglichkeiten? Was gibt es überhaupt für Möglichkeiten, energieeffizient zu bauen und zu sanieren?
Spiegeln sich diese Sorgen auch schon in den Kundengesprächen wider?
Wir sehen den gestiegenen Beratungsbedarf natürlich in der Baufinanzierung. Und damit zusammenhängend auch eine gewisse Zurückhaltung bei den Kundinnen und Kunden. Diese Situation ist auch für uns neu. In den vergangenen Jahren ist das Volumen in der Baufinanzierung stetig gestiegen. Es sind oftmals aber gar nicht explizit Sorgen der Kundinnen und Kunden. Es ist ein höherer Beratungs- und Informationsbedarf, dem wir in der Beratung natürlich auch nachkommen.
Wegen der deutlich gestiegenen Finanzierungslasten zögern derzeit immer mehr Interessenten mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie. Zu Recht? Spüren Sie das auch bei Ihren Kund*innen?
Wir merken durchaus, dass Kundinnen und Kunden etwas intensiver überlegen; der ein oder andere den Plan vielleicht auch ein wenig zur Seite stellt und abwartet, wie sich die Situation bei den Zinsen oder die Inflation entwickelt. Einige Kunden wollen auch ihre Nebenkostenabrechnung abwarten, um dann zu sehen, wie ihre ganz persönliche Haushaltsrechnung aussieht. Wenn man bisher in Miete gewohnt hat, muss man schon genau kalkulieren, ob man Miete und die Raten für eine Baufinanzierung in die Haushaltsrechnung gut integrieren kann.
Diese Entwicklung sehen wir nicht nur in der Baufinanzierung sondern auch im Maklerbereich. Auch hier denken die Kundinnen und Kunden noch einmal genauer nach. Das Interesse, eine Immobilie zu kaufen, ist nach wie vor hoch. Aber eine gewisse Entscheidungszurückhaltung ist auch hier spürbar.
Die Investition in Immobilien ist aber nach wie vor lohnenswert und sinnvoll. Die eigene Immobilie ist immer noch ein guter Teil der Altersvorsorge. Im Alter mietfrei zu wohnen ist immer noch eine wichtige Säule der Vorsorge.
Und beim Thema Zinssätze müssen wir natürlich auch sehen, dass wir trotz der Anstiege noch auf einem moderaten Niveau sind. Von der Hochzinsphase, die wir vor Jahrzenten hatten, sind wir immer noch weit entfernt.
Aber: Es ist immer noch gut, wenn man beim Immobilienkauf 20 Prozent Eigenkapital mitbringt. Hier schließt sich aber der Kreis zu den hohe Preisen, denn 20 Prozent sind eine Summe, die man auch erst einmal angespart haben muss.
Wie können sich potenzielle Immobilienkäufer/Bauherren vor perspektivisch weiteren Zinserhöhungen schützen?
Langfristig werden die Zinsen sicher steigen, aber die Niveaus von Anfang der 1990er Jahre werden wir wohl nicht mehr sehen. Von einem weiteren moderaten Anstieg kann man aber ausgehen.
Für Immobilienkäufer empfiehlt es sich beim klassischen Annuitätsdarlehen einfach eine längere Zinsbindung zu vereinbaren, vielleicht über 20 Jahre. Das sichert einen guten Zinssatz über eine lange Zeit. Oder eine weitere Option ist eine Kombination mit einer bausparunterlegten Finanzierung, weil man sich so sehr langfristig Zinsen sichern kann. Gleichzeitig hat man die Flexibilität durch Sondertilgungen. Das sind zwei Konstrukte, die sich gut kombinieren lassen.
Kundinnen und Kunden sollten sich auf alle Fälle die verschiedenen Modelle berechnen lassen – auch bei unterschiedlichen Banken. Am Ende bringen mehr Angebote bessere Information für die Kundinnen und Kunden und damit auch eine bessere Grundlage, für welches Angebot man sich entscheidet.
Was ist mit Immobilienbesitzer*innen, die bereits finanziert haben, deren Anschlussfinanzierung demnächst ansteht?
Auch hier gilt, sich frühzeitig und regelmäßig zu informieren. Auch wenn die Prolongation erst in zwei oder drei Jahren ansteht, sollte man sich frühzeitig verschiedene Angebote für die Anschlussfinanzierung einholen und vergleichen. Wie sind die aktuellen Zinssätze? Kann man schon ein oder zwei Jahre vor auslaufen der Finanzierung etwas tun? Hierzu sollten sich Kundinnen und Kunden regelmäßig informieren. Beim Folgedarlehen zahle ich natürlich auch für die Option, vorzeitig zu prolongieren. Aber auch hier gilt: Zumindest die regelmäßige Information verbessert die Wissensbasis. Und dann muss man ja nicht drei Jahre vorher ablösen, sondern vielleicht nur wenige Monate, wenn das Zinsniveau gerade günstig ist.
Wann sollte man für die Anschlussfinanzierung einen neuen Finanzierungspartner in Erwägung ziehen?
Der Vergleich verschiedener Angebote bringt Klarheit. Oft ist es bequem, sich an die Bank mit dem ersten Angebot weiter zu binden. Zinssätze, Sondertilgungen und Zinsbindungsfristen unterscheiden sich aber oft sehr. Wenn man sich mit einem Anschlussdarlehen über weitere zehn Jahre binden möchte, sollte man rational verschiedene Angebote abwägen, und dasjenige, das für die persönliche Situation am besten passt, wählen. Es gibt ja verschiedene Flexibilitäten, seien es Sondertilgungsmöglichkeiten oder generell Tilgungssätze. Wenn ich schon längere Zeit eine Immobilie finanziert habe, habe ich ja auch schon Erfahrung, was ich mir leisten kann, und wie das in die Haushaltsplanung passt.
Und schließlich: Der mögliche Wechsel zu einer anderen Bank im Falle eines günstigeren Angebots ist mittlerweile unkompliziert, routiniert und sehr kundenfreundlich. Davon sollte man sich nicht abschrecken lassen.
Haben Sie noch einen persönlichen Tipp für Immobilienkäufer:innen und Bauherren?
Aktuell sollte man beim Bau oder beim Kauf einer Immobilie einen besonderen Fokus auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit legen. Da lohnt es sich, die Hilfe eines Energieberaters in Anspruch zu nehmen, um zu sehen, was man überhaupt machen kann und wie man langfristig die Nebenkosten im Griff behalten kann.
Bei der Finanzierung sollte man sich sehr eingehend Gedanken machen, was ich für meine persönliche Lebensplanung brauche. Brauche ich eine lange Zinsbindung? Genügt vielleicht eine kürzere Laufzeit? Da sollte man gemeinsam sehr genau überlegen, was in die persönliche Situation am besten herein passt und sich über die Perspektive der kommenden zehn Jahre auch mit der Familie austauschen.
