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Offene Immobilienfonds Immobilienfonds bevorzugen große Gebäude – dieser Trend birgt ein Risiko

Die Bedeutung einzelner Immobilien in Fonds für private Anleger nimmt tendenziell zu. Die großvolumigen Käufe haben zwei wesentliche Vorteile.
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Sie sind im Besitz des Hausinvest-Fonds der Commerzreal der Commerzbank. Quelle: dpa
„Highlight Towers“ in München

Sie sind im Besitz des Hausinvest-Fonds der Commerzreal der Commerzbank.

(Foto: dpa)

ErfurtHotels stehen für gewöhnlich nicht ganz oben auf der Einkaufsliste offener Immobilienfonds. Ein Projekt, bei dem gleich drei Hotels in der Nähe des Düsseldorfer Hauptbahnhofs entstehen, wollte sich die DWS dann aber doch nicht entgehen lassen: Wie kurz vor Spatenstich bekannt wurde, hat sich die Fondstochter der Deutschen Bank das Projekt mit über 700 Zimmern bereits für seinen „Grundbesitz Europa“-Fonds gesichert.

2021 sollen die Gebäude, die vom Hotel- und Projektentwickler GBI in Zusammenarbeit mit Green Architects entwickelt werden, fertiggestellt sein. Dem Fonds ist das dem Vernehmen nach eine niedrige dreistellige Millionen-Euro-Summe wert. Mit dem Kauf setzt die DWS einen Trend in der Branche fort.

Die Fonds haben Appetit auf große Ankäufe. Seit fünf Jahren nimmt die durchschnittliche Größe der Immobilien in den Portfolios konstant zu. War ein einzelnes Objekt in den Fonds 2014 im Schnitt nur 79 Millionen Euro schwer, stieg der Wert bis Ende 2018 um 28 Prozent auf 101 Millionen Euro.

Vor allem der Anteil von Objekten in der Größenordnung 200 bis 500 Millionen Euro ist spürbar gewachsen – von einem Viertel auf knapp ein Drittel. Der Anteil von Gebäuden, die mehr als 500 Millionen Euro wert sind, hat sich auf neun Prozent verdoppelt. Laut Investmentsteuergesetz darf eine Immobilie zum Kaufzeitpunkt maximal 15 Prozent des Fondsvermögens ausmachen.

Zu dieser Oberklasse der Immobilien gehört zum Beispiel der Tower 185, den die Sparkassentochter Deka Ende 2017 für 775 Millionen Euro erwarb. Für einen einzelnen Fonds war das vierthöchste Hochhaus in Frankfurt zu groß. Die Deka verpackte es in ein Joint Venture, an dem sich ihre drei großen Publikumsfonds Westinvest Interselect, Deka-Immobilien Europa und Deka-Immobilien Global sowie ein Fonds für Großanleger beteiligten.

Das knapp 600 Millionen Euro schwere Shoppingcenter Palladium in Prag steckt im Uniimmo Deutschland der genossenschaftlichen Union Investment. Die Münchener Highlight Towers (530 Millionen Euro) sind im Besitz des Hausinvest-Fonds der Commerzreal der Commerzbank. Und der Trend dürfte anhalten. Denn in den Zahlen von Scope sind Projektentwicklungen wie die Hotels in Düsseldorf oder der Omniturm in Frankfurt, der dem Hausinvest gehört, noch nicht berücksichtigt.

Dass die Objekte immer größer werden, liegt vor allem an Portfoliobereinigungen: Die Fondsmanager trennen sich von kleineren Objekten zugunsten von größeren. Für die Fonds haben die großvolumigen Käufe zwei wesentliche Vorteile: Damit wird auf einen Schlag viel Liquidität im Fonds beseitigt.

Das hilft auch Anlegern, denn freies Kapital müssen die Fonds heute zu Negativzinsen anlegen – das kostet Rendite. Außerdem bleibt mit größeren Objekten die Zahl der zu verwaltenden Immobilien pro Fonds überschaubar. Mehr Gebäude bedeuten einen größeren Verwaltungsaufwand, also höhere Kosten.

Dennoch birgt der Trend ein Risiko: Sehr große Immobilien können sich nur wenige Investoren leisten. Gerät der Markt in eine Schwächephase, wird es schwieriger, diese Gebäude zu verkaufen. Auch schlagen Abwertungen schneller auf die Fondsrendite durch als bei vielen kleineren Objekten.

Mit offenen Immobilienfonds können sich Privatanleger für wenig Geld, zwischen 40 und 50 Euro pro Anteil, am milliardenschweren Gewerbeimmobilienmarkt beteiligen. Diese vermeintlich stabile Anlageklasse ist bei deutschen Anlegern wegen ihrer einträglichen Rendite von zuletzt 2,7 Prozent im Schnitt gefragt. Laut Fondsverband BVI haben sie dort über 100 Milliarden Euro Kapital investiert – ein Rekord. Aktienfonds kommen auf 377 Milliarden Euro.

Mehr: Offene Immobilienfonds sind bei Anlegern sehr beliebt – denn sie werfen oftmals hohe Renditen ab. Vorsicht gilt allerdings bei neu aufgelegten Fonds.

In einer vorherigen Version des Artikels hieß es, das Shopping Center Palladium sei im Fonds Uniimmo Global enthalten. Dies stimmt jedoch nicht. Das Palladium gehört zum Portfolio des Offenen Immobilienfonds Uniimmo Deutschland. Wir bitten diesen Fehler zu entschuldigen.

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