Offene Immobilienfonds: Zu viele Anleger für zu wenige Immobilienfonds

Düsseldorf Als die Finanzkrise vor neun Jahren begann, hätte sie fast das Ende der offenen Immobilienfonds bedeutet. Damals verweigerten mehrere große Gesellschaften die Anteilsrücknahme, weil sie nicht mehr genügend Geld hatten, um ihre Anleger auszuzahlen. Heute ist es umgekehrt. Mehrere Gesellschaften verweigern die Anteilsausgabe, weil ihre Fonds für das breite Anlegerpublikum im Geld schwimmen und sie nicht wissen, wie sie es auf heiß gelaufenen Immobilienmärkten sinnvoll ausgeben sollen.

Das zeigt Wirkung, stellt die Ratingagentur Scope in ihrer jüngsten Rating- und Marktstudie der Offenen Immobilienfonds fest. In den ersten Monaten dieses Jahres ging die durchschnittliche nach Fondsvermögen gewichtete Liquiditätsquote der Publikumsfonds auf 21 Prozent zurück. Das sind zwei Prozentpunkte weniger gegenüber dem Jahresende 2016. Für die, die bereits an den Fonds beteiligten sind, ist der Rückgang der Kassenbestände gut. Denn Bargeld in der Kasse mindert die Aussicht auf Rendite. Denn die Fonds müssen teils in die Milliarden gehende Beträge in Anleihen und auf Tagesgeldkonten anlegen. Doch die Anleihe-Renditen sind gering, für Tagesgeld werden Strafzinsen verlangt. Nach Berücksichtigung von Verwaltungskosten seien die Renditen der Liquiditätsanlagen eher negativ, beobachtet Scope-Analystin Sonja Knorr.

Trotz gebremster Anteilsausgabe flossen Scope zufolge sämtlichen Offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr rund sieben Milliarden Euro zusätzliches Geld zu, so dass sie inzwischen fast 90 Milliarden Euro Vermögen verwalten.

Um nicht noch mehr Anleger abweisen zu müssen, wollen die Fondsgesellschaften neue offene Immobilienfonds für Kleinanleger auflegen. „Sämtliche von Scope befragten Anbieter planen die Auflage neuer Produkte.“ Scope geht davon aus, dass die Nachfrage nach Fondsanteil trotzdem weiterhin so hoch sein wird, dass die Fondsgesellschaften die Mittelzuflüsse beschränken werden.

Am weitesten mit der Neuauflage eines Fonds dürfte die Union Investment Real Estate sein. Die Immobilienfondsgesellschaft der Genossenschaftsbanken kündigte im März den Start eines Fonds an, der in deutsche Wohnungen investiert. Bereits vor wenigen Wochen ging der Schweizer Versicherer Swiss Life mit seinem Publikumsfonds „Real Estate Living and Working“ an den Start. Der mit 200 Millionen Euro Startkapital ausgestattet Fonds wird sowohl in Wohnungen als auch in Büro- und Handelsimmobilien investieren und kaufte kürzlich sein erstes Bürogebäude in München.

Gerade das Kaufen ist das große Problem. Denn gäbe es an den Immobilienmärkten genügend Gebäude, die die Rendite-Risiko-Kriterien der Fonds erfüllen, würden die Fonds mehr kaufen und keine Anlegergelder abweisen. Neue Fonds aufzulegen, obwohl man sich beim Ankauf schwer tut, ist für Scope-Experting Knorr „ein Widerspruch.“ Sie fürchtet: „Es stürzen sich noch mehr Fonds auf den Markt und erhöhen die Nachfrage zusätzlich.“ Die Konsequenz ist offensichtlich: Steigende Nachfrage bei unverändert knappem Angebot treibt die Preise.