Offene Immobilienfonds: Wohnungsnot sorgt für hohe Renditen

Frankfurt Der Immobilienboom kennt selbst im zehnten Jahr des Aufschwungs kein Ende. Das gilt längst nicht nur für die Preise am Wohnungsmarkt, sondern auch für die Gewerbeimmobilienmärkte, allen voran bei den Büros. Diesen Aufschwung wollen sich auch Anleger nicht entgehen lassen.

Offene Immobilienfonds, mit denen Anleger selbst zu kleinen Beträgen am Gewerbeimmobilienmarkt investieren können, sind gefragt wie nie. Allein im vergangenen Jahr verzeichneten die Publikumsfonds 6,2 Milliarden Euro an Zuflüssen. Derzeit beläuft sich das gesamte Netto-Vermögen auf 91,2 Milliarden Euro. Das zeigt die Fondsstatistik des BVI – und das ist ein Rekord.

Entsprechend prächtig gelaunt ist die Branche, zeigt der jüngste Marktreport der Ratingagentur Scope. Von 19 befragten Anbietern offener Immobilienfonds schätzen alle ihre Lage in diesem Jahr als gut oder sehr gut ein. Auch im kommenden Jahr sei keine Eintrübung in Sicht. Fast 60 Prozent rechnen mit deutlichen Zuflüssen, also mehr als fünf Prozent des Bestandsvolumens. Die Branche rechnet zudem mit steigenden Renditen.

Sonja Knorr, Immobilienfondsanalystin bei Scope, hält die gute Stimmung und Erwartungen zwar durchaus für gerechtfertigt. „Die Bewertungen der Immobilien in den Fonds zieht an, das hebt die Rendite“, erklärt Knorr. Zudem dürfe die Vermietungsquote weiter steigen. „Ein Anstieg der vermieteten Fläche führt in der Regel zu höheren Erträgen. Das schlägt sich auch im erwarteten Renditeniveau nieder.“

Die Renditen der fünf größten Publikumsfonds (Deka ImmobilienEuropa, HausInvest, UniImmo Europa, UniImmo Deutschland, WestInvest InterSelect) liegen zwischen 2,4 und 3,3 Prozent. Für sechs von 20 analysierten Fonds hob Scope das Rating an, der Rest blieb auf gleichem Niveau.

Aufpassen sollte man vor allem bei neu aufgelegten Fonds

Allerdings schlägt Knorr auch vorsichtige Töne an. „Im Durchschnitt sind die Risiken der offenen Immobilienfonds gestiegen“, sagt die Expertin. Das liege vor allem an den hohen Ankaufsvolumina bei den aktuell hohen Marktpreisen. Im vergangenen Jahr investierten die offenen Immobilienfonds 9,2 Milliarden Euro – knapp 50 Prozent mehr als noch im Jahr zuvor. Dennoch sei sie überrascht gewesen, dass sich die höheren Risiken durch vergleichsweise teure Ankäufe kaum niederschlagen. Der Grund: Die höheren Renditen der Fonds glichen das Risiko aus.

Insgesamt stünden die Fonds daher solide da, erklärt Knorr. Zuletzt stieg die Vermietungsquote. Die Kreditquote sank, während sich die Liquiditätsquote, also auch die Reserven für Auszahlungen, stabil hielt. „Im Schnitt sind die Fonds noch relativ vernünftig bewertet, mit dem 17- bis 18-Fachen der Jahresmieten“, sagt Knorr. Aufpassen sollten Anleger jedoch bei neu aufgelegten Fonds, da sie im hochpreisigen Niveau einkaufen. Im Vergleich zu den länger aktiven Fonds ist die Gefahr, dass sich mögliche künftige Bewertungskorrekturen dort in den Kursen der Fondsanteile niederschlagen größer, weil sie diese dann nicht mit anderen zu günstigeren Preisen erworbenen Objekten abfedern könnten.

Zuletzt gab es auf dem Markt einige neue Publikumsfonds, etwa den Deka-ImmobilienNordamerika, den Fokus Wohnen Deutschland (Industria), den Swiss Life European Real Estate Living and Working oder den UniImmo Wohnen ZBI (Union Investment), die im vergangenen Jahr fast eine Milliarde Euro Nettomittelzuflüsse auf sich (937 Millionen Euro) vereinten.

Alle vom Handelsblatt befragten Manager von Deka, DWS, Union Investment und Wertgrund bestätigten die hohe Nachfrage nach offenen Immobilienfonds. Der zunehmende Wettbewerb und die steigenden Preise machen den Fondsmanagern aber zu schaffen. In der Branche wird über die hohen Gebote von ausländischen Investoren geklagt. Die Folge: Die Fonds müssen sorgfältiger auswählen oder verstärkt in kleineren Asset-Klassen als den bevorzugten Büros anlegen. „Insbesondere der Logistik-Sektor bietet aus unserer Sicht noch interessante Anlagemöglichkeiten“, sagt etwa Georg Allendorf, Leiter des Immobilienfondsgeschäfts Europa bei der DWS. Auch Wohnimmobilien oder Hotels dienten zur breiteren Streuung. Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer von Deka Immobilien, sieht es nüchterner: „Die Preisentwicklung ist mittlerweile in allen Segmenten angekommen. Von daher ist das Ausweichen auf neue Märkte oder Immobilienklassen unserer Einschätzung nach wenig lohnenswert.“

Martin Brühl, Global Chair des „Real Estate Investment Risk Forums“ des Sachverständigenverbandes RICS findet ob der immer weiter steigenden Preise mahnende Worte: „Angesichts des immensen Kapitals, das auf den Immobilienmärkten nach Anlagemöglichkeiten sucht, drohen zehn Jahre nach Ausbruch der globalen Finanzkrise einige Lehren wieder in Vergessenheit zu geraten.“
Mancher Fonds greift in Zeiten des zunehmenden Wettbewerbs zu drastischen Maßnahmen und nimmt trotz rekordhoher Nachfrage zeitweise keine Gelder mehr an. Die Deka hält für ihre Kunden jährlich nur bestimmte Kontingente vor. Dieses sei in diesem Jahr jedoch nahezu ausgeschöpft, erklärt Knapmeyer. Bei laufenden Sparverträgen gebe es aber keine Einschränkungen. Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung von Union Investment Real Estate, erklärt: „Um die Performance unserer Fonds nicht durch den Zufluss weiterer Mittel zu beeinträchtigen, die aktuell nicht am Markt investiert werden können, geben wir aktuell für unsere Immobilienfonds für Privatkunden keine neuen Anteile aus.“

Zudem könnten globale Fonds, speziell jene mit Fokus auf Nordamerika, ihr Geschäft vorerst nicht im bisher gekannten Maße weiter ausbauen. Gestiegene Kosten für Währungsabsicherung und der „mittlerweile signifikante Zinsunterschied“ zwischen dem US-Dollar und dem Euro hätten zu deutlich höheren Hedging-Kosten geführt. Das mache US-Investments für Euro-Investoren aktuell unattraktiver.

Fortschritte machten die Fonds indes bei der Vermietungsquote, die laut Scope-Analyse im Schnitt bei 95,3 Prozent (Vorjahr: 94,5 Prozent) liegt. Ein Wert von 97 Prozent gilt als Vollvermietung. Daher sei auch nur wenig Luft nach oben.

Wohnungsnot macht Immobilienfonds rentabler

Die Immobilienfonds sind Nutznießer der guten Konjunktur in Deutschland. Allen voran in Großstädten wie Berlin oder München wurden zuletzt Büroflächen knapp. „Für die kommenden Quartale rechnen wir in Folge der guten Konjunktur und des florierenden Arbeitsmarktes mit einer weiterhin hohen Anfragedynamik“, erklärt Timo Tschammler, Deutschland-Chef des Immobiliendienstleisters JLL. Allerdings sei nicht damit zu rechnen, dass die Anfragen direkt in Vermietungen umgesetzt würden – schlicht, weil das Angebot fehlt.

Die Folge: Interessenten müssen mehr Miete zahlen, was wiederum die Fonds und ihre Anleger freut. Während der Leerstand sinkt, steigen die Mieten. In München kletterten die Büro-Spitzenmieten in den vergangenen fünf Jahren von knapp 30 auf 37 Euro je Quadratmeter, in Berlin von etwa 25 auf 32 Euro je Quadratmeter. Eine Trendwende sei angesichts weiterer Angebotsverknappung nicht in Sicht.

Den Publikumsfonds stellt Scope trotz der teils vorsichtigen Töne insgesamt ein sehr gutes Zeugnis aus. Alle 20 analysierten Fonds liegen im Investmentbereich. Mit einem Rating von BBB+ verzeichnet der Grundbesitz Global der DWS noch das vermeintlich schwächste Rating, was für Anleger jedoch kein Grund zur Beunruhigung sein muss. Zum einen hob Scope das Rating gerade von BBB- an, zum anderen bedeutet die aktuelle Einstufung laut Erläuterung der Agentur, dass eine risikoadjustierte Bewertung erwartet wird, „die in einem angemessenen Verhältnis zu der erwarteten Rendite vergleichbarer Portfolios liegt“.

Erstmals wurde auch die Bestnote AAA vergeben, und zwar für Wertgrund WohnSelect. Der Fonds, der nur per sogenanntem „Cash Call“ Gelder aufnimmt, also dann, wenn er Geld für die Investitionen in neue Objekte benötigt, kam im vergangenen Jahr dank einträglicher Verkäufe in Leipzig, Ingolstadt und im Rheinland auf eine Rendite von 23 Prozent. Dabei wurden insgesamt knapp 35 Prozent des Bestands des Fonds veräußert.

Ein Abebben der hohen Nachfrage nach offenen Immobilienfonds erwartet Scope erst, sobald das Zinsniveau spürbar ansteigt und alternative Anlagen wie Rentenpapiere wieder auskömmliche Renditen ermöglichen. Dennoch: Trotz der stabilen Rendite in den vergangenen Jahren mahnt Knorr Anleger vor falschen Schlüssen: „Immobilienfonds als Termingeldersatz zu betrachten, ist der falsche Weg.“ Denn letztlich stünden hinter dem liquiden Fondsvehikel noch immer die illiquiden Assets Immobilien – mit allen dazugehörenden Risiken.