Benachrichtigung aktivieren Dürfen wir Sie in Ihrem Browser über die wichtigsten Nachrichten des Handelsblatts informieren? Sie erhalten 2-5 Meldungen pro Tag.
Fast geschafft Erlauben Sie handelsblatt.com Ihnen Benachrichtigungen zu schicken. Dies können Sie in der Meldung Ihres Browsers bestätigen.
Benachrichtigungen erfolgreich aktiviert Wir halten Sie ab sofort über die wichtigsten Nachrichten des Handelsblatts auf dem Laufenden. Sie erhalten 2-5 Meldungen pro Tag.
Jetzt Aktivieren
Nein, danke

Aktie unter der Lupe Trotz drohender Rezession: Immobilienaktien liefern solide Renditen

Aktien von Wohnimmobilienkonzernen sollen in konjunkturschwachen Phasen das Depot stabilisieren. Daran ändere die Mietpreisbremse nichts, sagen Analysten.
Kommentieren
Anleger schätzen Wohnimmobilienaktien für die Stabilität. Quelle: EyeEm/Getty Images
Gebäudeinnenhof

Anleger schätzen Wohnimmobilienaktien für die Stabilität.

(Foto: EyeEm/Getty Images)

Erfurt Was die Wohnkonzerne auch machen, der Druck der Politik lässt nicht nach: Vonovia hat seinen Mietern ab 70 Jahren eine Bleibegarantie ausgesprochen und sich selbst für Berlin einen Mietendeckel auferlegt. Deutsche Wohnen, der zweitgrößte private Konzern am Wohnungsmarkt, hat sich einen teilweisen Mietendeckel auferlegt, will künftig Mieterhöhungen begrenzen. Kein Haushalt soll dadurch um mehr als 30 Prozent belastet werden.

Besänftigt hat das die Politik nicht. Der Koalitionsausschuss hat die Mietpreisbremse dennoch verlängert, die Berechnung des Mietspiegels verschärft. Folge: Der Mietspiegel steigt langsamer und damit auch die Möglichkeiten der Konzerne, ihre Mieten zu erhöhen. In Märkten mit Mietpreisbremse dürfen ihre Mieten maximal zehn Prozent über dem Mietspiegel liegen.

Anleger schätzen Wohnimmobilienaktien für ihre Stabilität. Doch die Kurse stecken in der Krise, die Regulierung stellt selbst die stabilen Geschäftsmodelle auf die Probe. Dennoch raten Analysten zum Kauf.

Gerade in konjunkturell schwachen Phasen wie im Moment sind Wohnimmobilienaktien eigentlich begehrt. Denn die Mieteinnahmen, der Cashflow der Konzerne, bleiben auch dann stabil. Gewohnt wird immer. Oder wie Rolf Buch, Chef von Branchenprimus Vonovia, es bei der Präsentation der Halbjahreszahlen umschrieb: „Unsere Geschäftsentwicklungen sind angenehm langweilig und angenehm berechenbar und werden es auch bleiben.“

Während zahlreiche Industrieunternehmen Gewinnwarnungen aussprechen, konnten die vier größten privaten Wohnkonzerne ihre Gewinne steigern. Bei Vonovia kletterte der Group-FFO, der Gewinn aus dem operativen Geschäft, um 13 Prozent auf 609 Millionen Euro. Deutsche Wohnen vermeldete ein ähnliches Gewinnplus auf 283 Millionen Euro. Die Gewinnprognosen für das Jahr wurden bestätigt.

Grafik

Vor diesem Hintergrund wirken die Aktien von Vonovia und Deutsche Wohnen günstig. Seitdem der Berliner Senat im Juni einen fünfjährigen Mietendeckel angekündigt hat, ging es mit den Kursen steil bergab. Mehr als zwei Drittel des Deutsche-Wohnen-Portfolios liegen in Berlin.

Von Vonovia sind es rund elf Prozent. Die Kurse liegen heute deutlich unter dem Nettovermögenswert (NAV) je Aktie. Der gilt unter Analysten und Investoren als Maß für den Aktienkurs. Bei Vonovia beläuft sich der Abschlag auf rund ein Zehntel, bei Deutsche Wohnen sogar rund ein Drittel.

Die deutschen Wohnimmobilienunternehmen zählen für den Analysten Charles Boissier von der UBS zu den bevorzugten Aktien auf den europäischen Immobilienmärkten. Die Risiken der Regulierung seien bereits „mehr als eingepreist“. Boissier sieht bei den Aktien ein durchschnittliches Aufwärtspotenzial von 34 Prozent.

Welche Auswirkungen der Mietendeckel auf Vonovia und Deutsche Wohnen haben könnte, hat Kai Klose, Analyst von Berenberg, berechnet. Deutsche Wohnen könnte die Maßnahme im Vergleich zu den letzten Erwartungen 2021 neun Prozent des operativen Gewinns kosten. Der Fair Value der Aktie würde dann bei 41 Euro statt aktuell 47 Euro liegen.

Vonovia würde beim Gewinn wohl drei Prozent einbüßen, der Fair Value der Aktie von aktuell 54 auf 52 Euro sinken. Klose mahnt jedoch vor einer Überinterpretation seiner Kalkulation, denn wie der Mietendeckel, der schon 2020 in Kraft treten soll, aussieht, ist nach wie vor unklar. Dennoch: Selbst gegenüber den negativsten Erwartungen hätten die Aktien aus heutiger Sicht noch Aufholpotenzial.

Wer sich nicht auf die Spekulation zu Berlin einlassen möchte, findet in LEG eine Alternative, deren Bestände fast ausschließlich in Nordrhein-Westfalen liegen. Wer einen Fokus auf ost- und norddeutsche Städte sucht, könnte die TAG präferieren. 15 Prozent der TAG-Bestände liegen zwar in der Hauptstadt und Umgebung. Allerdings weist eine Konzernsprecherin darauf hin, dass nur 300 von rund 10.000 Einheiten im Berliner Zentrum liegen und der Rest der Region Berlin im Land Brandenburg. In anderen Worten: Nur ein geringer Teil des hauptstadtnahen Teilportfolios wäre von einem Mietendeckel betroffen.

Mietsteigerungen fallen nicht mehr so üppig aus

Mit solidem Mietwachstum sei zwar auch künftig zu rechnen, schließlich sei der Mietendeckel eine Berliner Besonderheit und daher nicht auf Deutschland übertragbar, sagt Andre Remke, Analyst bei der Baader Bank. Doch allmählich werde sich der Effekt steigender Mieten abschwächen.

Die Konzerne hätten in den vergangenen Jahren die Mieten schon gut erhöht, was sie in den Städten mit Mietpreisbremse an den Rand des Möglichen bringt. „Statt zuletzt drei bis vier Prozent könnten die Mietsteigerungen in den Portfolios künftig vielleicht nur noch ein bis zwei Prozent betragen“, sagt Remke. In anderen Worten: Das Wachstum im Kerngeschäft wird ausgebremst.

Soll es weiter nach oben gehen, müssen Alternativen her. Für Deutsche Wohnen hieß das zuletzt: verkaufen. In dieser Woche verkaufte das Unternehmen 6000 Wohnungen, die überwiegend in Norddeutschland liegen. Weitere 3000 Einheiten sollen als Eigentumswohnungen verkauft werden.

Deutsche Wohnen will die gute Marktlage nutzen, um sein Portfolio zu bereinigen und seine Qualität zu steigern, erklärte Konzernchef Zahn jüngst. Eine große Verkaufsstrategie stehe aber nicht dahinter. Deutsche Wohnen bleibt Bestandshalter, das Kerngeschäft die Vermietung.

Ein Segment, auf das nun nahezu alle großen Wohnkonzerne setzen, ist der Neubau. Vonovia peilt allein in diesem Jahr bis zu 2500 Wohnungen an, im ersten Halbjahr waren es bislang 800. Deutsche Wohnen will in den kommenden Jahren jährlich 150 bis 200 Millionen Euro in Neubau investieren, kündigte Zahn an. Und auch die LEG Immobilien will neuerdings bauen.

Die Vorzüge des Geschäfts: Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Allerdings wird es Jahre dauern, bis sich diese Aktivitäten spürbar in den Bilanzen niederschlagen. Bei Vonovia wirkt die Umsetzung bislang zwar am größten. Doch selbst wenn die Bochumer in diesem Jahr ihr Neubauziel von 2500 Wohnungen erreichen, würde der Bestand nur um 0,06 Prozent erweitert. „Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland und der langfristigen Planungsprozesse gehen wir aber davon aus, dass das Baugeschäft der Unternehmen kurz- bis mittelfristig relativ marginal bleiben könnte“, sagt Boissier von UBS.

Wachstum im Pflegesektor?

Spürbarer sind Erweiterungen im Ausland. So besitzt Vonovia bereits mehr als 14.000 Wohnungen in Schweden. Hier ist mit Zukäufen zu rechnen. Gelingt die Strategie, könnte das auch dem Kurs helfen. Bislang trägt das Schweden-Geschäft allerdings noch überschaubare sechs Prozent zu den Mieteinnahmen bei. Wachstumsbestrebungen in Frankreich oder den Niederlanden stehen noch ganz am Anfang. Es wird auch hier Jahre dauern, bis sich die Potenziale materialisieren.

Deutsche Wohnen möchte hingegen im Pflegesektor wachsen. Das hat sich zuletzt bezahlt gemacht. Nach einem Kauf haben sich die Gewinne aus diesem Bereich im ersten Halbjahr nahezu verdoppelt, sind auf 43,9 Millionen Euro gestiegen. Am Periodenergebnis liegt der Anteil damit bei 7,3 Prozent. Hierin könnte durchaus ein Modell für zukünftiges Wachstum liegen.

Die Hoffnungen darauf werden allerdings, und auch das zeigen die Entwicklungen in dieser Woche, an den Börsen immer wieder vom Regulierungsthema überdeckt: Als das Bundesverfassungsgericht am Dienstag die Mietpreisbremse als grundgesetzkonform einstufte, rutschten die vier großen Konzerne ins Minus.

„Trotz aller politischer Nebengeräusche halte ich die Aktien für relativ stabil, allerdings wohl mit einer höheren Schwankungsbreite“, sagt Remke von der Baader Bank. Die Regulierung belastet die Aktien der Wohnimmobilienkonzerne zwar. An den von der Konjunkturschwäche angeschlagenen Börsen haben sie dennoch die Möglichkeit, mit einer soliden Entwicklung überdurchschnittlich abzuschneiden.

Mehr:

Korrektur: Die ursprüngliche Grafik des Artikels hatte irrtümlicherweise Daten des Büroimmobilien-Spezialisten TLG statt des Wohnimmobilienunternehmens TAG ausgewiesen. Wir bitten den Fehler zu entschuldigen.

Startseite

Mehr zu: Aktie unter der Lupe - Trotz drohender Rezession: Immobilienaktien liefern solide Renditen

0 Kommentare zu "Aktie unter der Lupe: Trotz drohender Rezession: Immobilienaktien liefern solide Renditen"

Das Kommentieren dieses Artikels wurde deaktiviert.

Serviceangebote