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Alternative Anlagen Wie Profis Rendite aus Wald und Feld erwirtschaften

Vermögende Unternehmer und Familien setzen vermehrt auf Agrarflächen. Die Renditen sind stetig, aber Investoren sollten die Risiken nicht unterschätzen.
25.11.2020 - 14:50 Uhr Kommentieren
Die Erträge aus landwirtschaftlicher Nutzung hängen vom Betriebskonzept, der Betriebsgröße und Lage ab. Quelle: dpa
Maisfeld

Die Erträge aus landwirtschaftlicher Nutzung hängen vom Betriebskonzept, der Betriebsgröße und Lage ab.

(Foto: dpa)

Frankfurt. Investments in landwirtschaftlich genutzte Böden und Forsten liegen derzeit im Trend. Weil Anleihen kaum noch Zinsen abwerfen und die Aktienmärkte großen Schwankungen unterliegen, suchen vermögende Kunden, Family Offices und institutionelle Investoren verstärkt nach Gelegenheiten bei sogenannten Real Assets.

Schnäppchen wird man kaum mehr finden, deshalb empfiehlt es sich für Anleger, auf professionelle Berater zurückzugreifen. Dirk Rüttgers, der Vorstandschef der Do Investment AG, gilt als Experte, wenn es um weltweite Investments in Agrarflächen oder Wald geht. Erst jüngst reiste er wieder zu den Feldern Uruguays, er schaut auch in Zeiten der Coronakrise und der Videokonferenzen gerne vor Ort nach dem Rechten.

„Preise für Top-Agrarland sind seit 2004 weltweit nahezu kontinuierlich gestiegen. In etablierten Märkten in Westeuropa, Nordamerika und Neuseeland ist das Preisniveau extrem hoch. In Deutschland zum Beispiel kostet ein Hektar Top-Boden bis zu 80.000 Euro, nahezu das Zehnfache von vor etwa zwölf bis 15 Jahren“, sagt Rüttgers.

Die Gründe für Investments in die Land- und Forstwirtschaft seien vielfältig, meint Max Graf von Maldeghem, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Latifundium Management GmbH. „Sicher spielt die Angst vor Inflation eine wesentliche Rolle. Aber auch die globale Diversifizierung ist ein Motiv. Die Korrelation zu Aktien und Immobilien ist sehr gering, das ist ein Vorteil der Anlageklasse.“ Die Haltedauer eines solchen Investments bemesse sich nicht in Jahren, man denke generationenübergreifend, ergänzt von Maldeghem, der selbst Eigentümer eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs in der Nähe von Augsburg ist.

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    Investments in Agrar- und Forstbestände profitieren vom wachsenden Bedarf an Nahrungsmitteln, von der Bedeutung der Wälder als CO2-Speicher und vom Einsatz von Holz in der Bauwirtschaft. Zu den Risiken zählen Dürreperioden und Überschwemmungen wegen des Klimawandels, Schädlingsbefall und regulatorische Vorgaben der Regierungen.

    Untergrenze von einer Million Euro für die Assetklasse

    Außerdem müssen die Anbieter solcher Investments darauf achten, dass sie nicht der Rodung von Urwäldern und dem Verschwinden der Artenvielfalt Vorschub leisten. Die Berücksichtigung von ESG-Kriterien für ökologische und soziale Fragen sowie eine gute Unternehmensführung sind von zentraler Bedeutung für viele Profiinvestoren. Um nachvollziehen zu können, ob diese Standards vor Ort wirklich eingehalten werden, bedarf es eines transparenten Reportings.

    Die Gewinne bei solchen Investments sind stetig, aber nicht gerade üppig. „Die Renditeerwartung liegt in Deutschland bei landwirtschaftlichen Flächen im Mittel bei einem bis zwei Prozent, im Bereich Forsten bei 0,5 bis 1,0 Prozent. Aber das sind Durchschnittswerte, bei Windkraft- oder Solaranlagen auf den Grundstücken nimmt auch die Rendite zu“, sagt von Maldeghem.

    Die Kunden seien oft mittelständische Unternehmer, die in der Regel Direktinvestments vorzögen, erläutert Christoph von Schenck, geschäftsführender Gesellschafter der Schencks Land- und Forstimmobilien GmbH. Seiner Erfahrung nach sollte man in Deutschland mindestens eine Million Euro in der Assetklasse anlegen, bei einer weltweiten Ausrichtung liege die Untergrenze bei fünf Millionen Euro.

    Die beiden Gesellschaften Latifundium und Schencks haben jüngst eine Kooperation beschlossen, die unter anderem die Bewertung von Flächen, den An- und Verkauf von Assets sowie Fragen der Bewirtschaftung und Verpachtung umfasst. Ein Schwerpunkt liegt auf der Vermittlung und Veräußerung großer LPG-Nachfolgegüter in den neuen Bundesländern.

    Das Kürzel LPG steht für Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften in der früheren DDR. „In den alten Bundesländern kommen kaum große Lose auf den Markt. In Ostdeutschland ist das anders, da findet ein Strukturwandel statt“, beobachtet von Schenck. Dort würden viele Nachfolgebetriebe, die nach der Wende aus den LPGs hervorgegangen sind, angeboten.

    Windkraft und Photovoltaik bringen Mehrwert

    Die Erträge aus landwirtschaftlicher Nutzung hängen vom Betriebskonzept, der Betriebsgröße und Lage ab. Kleinere Betriebe in Großstadtnähe sind laut Latifundium und Schencks zunehmend erfolgreich mit Gemüse, Obstanbau sowie der Direktvermarktung von Fleisch- und Milchprodukten. Bei großen und mittleren Betrieben ist es es nach wie vor der traditionelle Marktfruchtanbau mit Weizen, Raps, oder Zuckerrüben. Die ökologische Landwirtschaft ist zwar in aller Munde, allerdings wird den ökologisch wirtschaftenden Betrieben nicht immer ein besserer Preis bei höheren Aufwendungen gezahlt. Die höchsten Erträge werden derzeit durch Wind- und Photovoltaikanlagen auf den landwirtschaftlichen Flächen erreicht.

    Agrarinvestments gelten in Krisenzeiten als eine vergleichsweise stabile Assetklasse – das hat sich auch bisher während der Corona-Pandemie bestätigt. „In unseren Investitionsländern Rumänien und Uruguay beobachteten wir in den vergangenen Monaten keine auffallenden Preisanpassungen und konnten unsere Verhandlungen fortführen sowie Transaktionen abschließen“, sagt Rüttgers von Do Investments.

    Uruguay gilt laut Rüttgers als „Musterschüler“ im Umgang mit der Corona-Pandemie. Der seit 1. März amtierende Präsident Luis Alberto Lacalle Pou habe statt auf harte Lockdown-Maßnahmen auf die Selbstverantwortung der Bevölkerung gesetzt, wodurch das landwirtschaftlich geprägte Land vergleichsweise gut durch die Coronakrise gekommen sei. Selbst während der massiven globalen Einschränkungen im Frühjahr habe der Frachtverkehr für Exporte aufrechterhalten werden können.

    Zudem profitiere Uruguay als Anbieter von Soja stark vom Handelsstreit zwischen China und den USA sowie einem deutlich steigenden Sojapreis in diesem Jahr. Mit Beginn der Corona-Pandemie korrigierten im März auch die Preise für Agrarrohstoffe. Der Sojapreis gab um rund 15 Prozent nach. Eine Erholung setzte laut Rüttgers während der Sommermonate ein, als feststand, dass die Ernte in diesem Jahr global eher schwach ausfallen und allen voran China seine Rohstoffreserven auffüllen würde.

    „Seitdem steigt der Sojapreis stark. Unseren Agrarinvestments kommt dies insoweit entgegen, als dass die Pacht der Landwirte in der Regel an die Entwicklung der Rohstoffpreise gekoppelt ist“, sagt der Vorstandschef des Münchener Vermögensverwalters.

    Interessenten sollten Markteintrittskosten berücksichtigen

    Auch in Rumänien seien die Preise in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen, bewegten sich aber nach wie vor auf einem verhältnismäßig geringen Niveau von etwa 6.000 bis 7.000 Euro je Hektar an den Top-Standorten. Auch Uruguay bietet nach Einschätzung von Do Investments mit 6.000 bis 8.000 Dollar je Hektar ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.

    Wer in die Anlageklasse Agrar investierten möchte, sollte sich zunächst die Fragen stellen, ob er Land selbst bewirtschaften möchte, Alleineigentum bevorzugt oder aber über eine regulierte Struktur gemeinsam mit anderen Investoren Land erwerben will. Wer das Investment auf eigene Faust tätigt, darf dabei neben dem geplanten Budget, das für den Erwerb von Agrarflächen vorgesehen ist, die Markteintrittskosten nicht unberücksichtigt lassen.

    „Hier empfiehlt es sich, frühzeitig Experten hinzuzuziehen oder sich in ein bestehendes Netzwerk ‚einzukaufen‘“, sagt Rüttgers. Aufgrund der Komplexität und Langfristigkeit der Anlage sollte beim Aufbau einer individuellen Investitionsstruktur mit einem Mindestkapital von etwa einer Million Euro geplant werden. „Über unsere Fondsstrukturen können wir professionellen Investoren ab einem Anlagebetrag von 200.000 Euro eine Beteiligung an unseren Agrarinvestments in Rumänien oder Uruguay ermöglichen“, ergänzt der Chef von Do Investments.

    Allerdings sollten sich alle Interessenten darüber im Klaren sein, dass Land und Wald immer nur eine Beimischung sein können, ein zu großer Anteil wäre zu riskant. „Wir denken, dass es sinnvoll ist, wenn man fünf bis zehn Prozent des Gesamtvermögens in Farmland und Wald anlegt“, bringt es von Maldeghem auf den Punkt.

    Natürlich müssen potenzielle Investoren auch die Kosten im Blick behalten. Die Vermittlung von Flächen wird nach den allgemein gültigen Maklervergütungen abgerechnet. Für das Transaktionsmanagement fallen beispielsweise bei Latifundium Transaktionsgebühren in Höhe von typischerweise einem Prozent des Kaufpreises an, die laufende Betreuung schlägt je nach Komplexität und Arbeitsaufwand mit circa 30 bis 45 Euro je Hektar zu Buche.

    Mehr: Welche Anlageformen sich trotz Corona bewähren – und wo Experten noch Potenzial sehen.

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