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Anlegen 2019 - Wohnimmobilien Die Preistreiber bleiben – wo Anleger im Immobilienmarkt dennoch Chancen finden

Die Immobilienpreise steigen und mit ihnen häufen sich die Warnungen der Ökonomen. Schon die Erfahrung zeigt: Das muss nichts heißen.
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Gerade in den Metropolen werden 2019 moderatere Preisanstiege erwartet. Quelle: dpa
Neubau in Berlin

Gerade in den Metropolen werden 2019 moderatere Preisanstiege erwartet.

(Foto: dpa)

FrankfurtDie Mahnungen reißen nicht ab. Zuletzt haben sich die Wirtschaftsweisen in ihrem Jahresgutachten besorgt über die Immobilienpreise in den Metropolen geäußert. „Bei der Preisentwicklung in den Großstädten sind derzeit Übertreibungen nicht auszuschließen“, heißt es da.

Im September identifizierte die UBS in ihrem Blasenindex für München eine erhöhte Blasengefahr. Die Preise seien auf einer „explosiven Kurve“. Und die Bundesbank warnt seit Monaten vor Preisübertreibungen in den Metropolen. Auf bis zu 35 Prozent taxiert die Notenbank die Überbewertungen.

Folgt 2019 also die Kehrtwende am Wohnimmobilienmarkt? Allen Mahnungen zum Trotz – fallende Preise mag kaum jemand voraussagen. Im Gegenteil. Das Gros der Experten geht davon aus, dass das Investoreninteresse an deutschen Wohnungen anhalten wird. Das wird die Preise hochhalten. Doch die Investoren werden vorsichtiger.

Die schlechte Nachricht für Wohnungskäufer und Häuslebauer zuerst: An den zwei maßgeblichen Preistreibern der vergangenen Jahre wird sich auch im kommenden Jahr wenig bis nichts ändern. Vor allem an Wohnungen in den Metropolen wird es weiter mangeln.

„Wir werden den Bedarf auch 2019 nicht decken können“, sagt Michael Schlatterer, Direktor für Wohnimmobilienbewertung beim Immobiliendienstleister CBRE. 2017 wurden zuletzt 284.000 Wohnungen fertiggestellt.


Stefan Mitropoulos, Immobilien-Experte bei der Helaba, ist da ganz ähnlicher Meinung. 2019 rechnet er zwar schon mit 320.000 Fertigstellungen. Das sei aber immer noch zu wenig, um den Bedarf von bis zu 400.000 Wohnungen jährlich zu stillen und den Anstieg der Preise auszubremsen. „Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage wird weiter auseinandergehen – mit der Folge anhaltend steigender Kaufpreise und Mieten“, erklärt Mitropoulos.

Ähnlich sieht es der Immobiliendienstleister Savills. Zwar seien die Anfangsrenditen für Wohnimmobilien heute so niedrig wie nie zuvor und der Staat greife immer stärker in den Wohnungsmarkt ein. Trotzdem seien Wohnungen bei institutionellen Investoren gefragt wie lange nicht.

„Ihre starke Risikoaversion nach dem Finanzkrisenschock ebnete den Wohnimmobilien den Weg zurück in die Investorenportfolios. Bis heute ist das Begrenzen von Risiken oberstes Gebot und gefragt sind in erster Linie stabile Erträge. Für dieses Anforderungsprofil ist der deutsche Mietwohnungsmarkt prädestiniert“, erklärt Marcus Lemli, Leiter von Savills Deutschland.

Kaufpreise und Mieten waren zuletzt langsamer gestiegen. Laut des Immobilienmarktforschers F+B haben sich Eigentumswohnungen in München im dritten Quartal gegenüber dem Vorjahr nur um zwei Prozent verteuert. Spitzenreiter unter den Metropolen war Berlin mit 5,9 Prozent.

Zum Vergleich: 2017 lagen die Steigerungen zwischen 7,6 Prozent in Düsseldorf und 15,8 Prozent in Berlin. Einen grundsätzlich positiven Blick hält zwar auch Andre Schmöller, Geschäftsführer der Domicil Real Estate Group – ein Investment Manager und Wohnungsprivatisierer. Mancherorts erkennt er aber Grenzen: „Wenn in München Wohnungen 800.000 Euro oder gar eine Million Euro kosten sollen, frage ich mich schon, wer die alle kaufen soll.“


Seit Jahren steigen die Kaufpreise in den deutschen Städten schneller als die Mieten. Das liegt laut Reiner Braun, Vorstand des Immobilienanalyseunternehmens Empirica, nicht zuletzt daran, dass die Menschen vor steigenden Mieten in Stadtzentren ins Umland ziehen.

So sei die Knappheit an Anlagealternativen zu Immobilien in den Metropolen sogar noch größer als die Knappheit an Wohnungen. Das Ergebnis: Die Preise steigen schneller als die Mieten. Daraus werde sich auch im kommenden Jahr nichts ändern. Die Ausweichreaktionen könnten sogar noch zunehmen. „Das Umland wird Stück für Stück größer“, beschreibt Braun den Trend.

In den Zentren könnte dieser Effekt am stärksten greifen. „In Top-Lagen der Top-7-Städte sind erhebliche Mietsteigerungen sicherlich nicht mehr realisierbar“, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Immobilienberatung Dr. Lübke & Kelber.

Auch im Neubaubereich sieht er die Mietpreise an Grenzen angekommen. Die Zahlen geben ihm Recht: Auf ganz Deutschland gesehen stellte F+B im dritten Quartal keine Mietsteigerungen im Neubau fest. Im Bestand lag das Plus bei nur 0,3 Prozent.

Zur Wahrheit gehört aber auch, dass die Mieten in den Metropolen zuletzt stiegen. In München legten sie im Vergleich zum Vorjahr zum Beispiel um 4,7 Prozent zu, in Berlin sogar um 7,2 Prozent.

Wer Rendite sucht, findet noch etwas in den mittelgroßen Städten

Wer eine Wohnung zur Geldanlage sucht, die hohen Preise in den Metropolen aber scheut, der kann in anderen Großstädten noch fündig werden. Dr. Lübke und Kelber sieht laut seines jährlichen erscheinenden Risiko-Rendite-Rankings die größten Investmentchancen in mittelgroßen Städten wie Fürth, Osnabrück oder Lüneburg.

In diesen Städten träfe eine gute wirtschaftliche Entwicklung auf eine steigende Bevölkerung. Hier gebe es höhere Renditen als in den Metropolen. Während Dr. Lübke und Kelber in den Metropolen teils Objektrenditen unter zwei Prozent berechnet, seien es in den B-Städten durchaus drei und mehr Prozent.

Gerade Lüneburg sei ein symbolhaftes Beispiel: Die Stadt liege knapp 50 Kilometer von Hamburg entfernt, profitiere somit als Einzugsgebiet der Metropole, weise mit einem ICE-Bahnhof eine gute Anbindung auf und sei zudem eine Universitätsstadt.


Die Zinsentwicklung der EZB hat Auswirkungen auf die Finanzierungsbedingungen der Häuslebauer. Da sich Banken, die Geld an Immobilienkäufer verleihen, am Kapitalmarkt refinanzieren sind die langfristigen Kapitalmarktzinsen entscheidend für Baugeldkonditionen und hier insbesondere die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe. Steigen die Zinsen, steigt die Rendite der Anleihe und damit letztlich auch die Finanzierungskosten für Hauskäufer.

Ob die Europäische Zentralbank im kommenden Jahr ihre Zinsen erhöht ist noch völlig unklar. Marktexperten rechnen zunächst damit, dass die Notenbank zunächst ihren negativen Einlagenzins für Banken ändern könnte. Angesichts des Haushaltsstreits mit Italien wird eine Erhöhung des Leitzinses mittlerweile aber wieder als weniger wahrscheinlich angesehen.

Im nächsten Jahr werde es sicher „interessanter“, sagt Max Herbst, Inhaber der Finanzberatung FMH in Frankfurt. „Momentan dümpeln die Zinsen für Baugeld zwar etwas vor sich hin. Doch der Markt ist sehr empfindlich gegenüber politischen Aussagen.“

Wer ein Darlehen abschließt, kann heute bei einer zehnjährigen Zinsbindung mit 1,3 Prozent, bei 15 Jahren mit 1,75 Prozent und bei 20 Jahren mit 2,0 Prozent Zinsen rechnen.

Nach wie vor bleibt es also günstig, sich Geld für den Immobilienkauf bei der Bank zu leihen. „Wer knapp an der Finanzierungsgrenze kalkuliert, dem ist eine möglichst lange Zinsbindung zu raten“, sagt Herbst. So lasse sich am besten ein Zinsänderungsrisiko ausschließen.

Wer in der Finanzierung etwas Spielraum hat, fahre aber auch mit dem typischen Modell, einer zehnjährigen Zinsbindung, nicht verkehrt. Denn eine Hochzinsphase sieht Herbst nicht voraus. Die Zeiten, in denen Häuslebauer vier oder gar fünf Prozent Zinsen für die Finanzierung kalkulieren mussten, seien vorbei – selbst wenn die EZB im nächsten Jahr einen ersten kleinen Zinsschritt wagen sollte.


Anlegen 2019 – Bisher erschienene Serienteile

Zum Jahreswechsel gibt die Handelsblatt-Redaktion einen Ein- und Ausblick zu verschiedenen Anlageklassen und Geldanlagemöglichkeiten. Die Serie hat 16 Teile und läuft bis Anfang Januar 2019. Jeweils im Tagesverlauf geht eine weitere Folge online.

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