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Gesundheitsimmobilien Kliniken und Pflegeheime locken Investoren mit hohen Renditen

Professionelle Immobilienanleger entdecken Krankenhäuser und Pflegeheime. Die Renditen sind verlockend – doch auch hier gilt es, Risiken zu beachten.
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Gesundheitsthemen werden wichtiger. Quelle: Maskot/Getty Images
Gut betreut im Alter

Gesundheitsthemen werden wichtiger.

(Foto: Maskot/Getty Images)

Erfurt Der jüngste Deal ist noch ganz frisch: Am Donnerstag kaufte der französische Investor Primonial ein Portfolio des Pflegedienstleisters Charleston aus 20 Pflegeheimen mit knapp 2000 Betten in sechs Bundesländern. Details wurden nicht genannt. Marktexperten schätzen den Wert auf rund 250 Millionen Euro. Klar ist: Es ist eine der größten Transaktionen mit Pflege- und Gesundheitsimmobilien in diesem Jahr.

Damit gelingt den Franzosen ein Coup auf dem immer härter umkämpften Markt. Das Geschäft mit Pflegeheimen, Kliniken und Co. fristete viele Jahre ein Nischendasein. Investoren scheuten die Risiken der Immobilien, deren Erfolgsaussichten vor allem vom Geschick der Betreiber abhängen.

Doch in Zeiten von Niedrigzinsen und Angebotsknappheit auf dem Immobilienmarkt haben sich Gesundheitsimmobilien zu einem Trend entwickelt. Es locken hohe Renditen und das Versprechen guter Geschäfte, die die alternde Gesellschaft mit sich bringt.Der Trend lässt sich an den Zahlen ablesen. Allein im ersten Halbjahr wurden 840 Millionen Euro am deutschen Markt für Gesundheitsimmobilien umgesetzt.

Lange Zeit wäre das schon ein respektables Jahresergebnis gewesen. Der Vergleich zum Vorjahr (siehe Grafik) fällt nur deshalb so mager aus, weil 2018 von großen Deals geprägt war. So hat Primonial eine Beteiligung an einem vorwiegend aus Reha-Kliniken bestehenden Portfolio gekauft, das allein so viel wert war wie das komplette Halbjahresergebnis 2019.

Gesicherte Mieten

Am gesamten deutschen Investmentmarkt, der sich im gleichen Zeitraum auf 30 Milliarden Euro beläuft, macht das Segment bislang nur einen kleinen Anteil aus. Die Nachfrage aber steigt seit Jahren. „Das Volumen hätte noch deutlich höher ausfallen können, doch es gibt zu wenig Angebot auf dem Markt“, sagt Dirk Richolt, Leiter Gesundheitsimmobilien beim Dienstleister CBRE. Der Markt sei nicht zuletzt deshalb so interessant, weil er ein „konjunkturunabhängiges Investment“ biete.

Grafik

Die Mieten seien gesichert, weil bei Selbstzahlern im Zweifel die Sozialhilfe und somit die Kommune einspringt – oder aber die Angehörigen. Den Großteil des Marktes machen Pflegeimmobilien aus, deren Anteil Experten auf 80 Prozent schätzen. Die Grundlagen für diese Immobilien scheinen wegen der alternden Bevölkerung vielversprechend.

Laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft in Köln wird sich die Zahl der pflegebedürftigen Menschen von heute 3,4 Millionen Menschen bis 2030 auf rund vier Millionen erhöhen. Der Zentrale Immobilienausschuss (ZIA), der Lobbyverband der Immobilienbranche, rechnet mit 30 Milliarden Euro an Investitionen, die bis dahin für neue Einrichtungen nötig sind. Weitere 40 Milliarden müssten in die Erhaltung der bestehenden Heime investiert werden.

Die Pflege ist in Deutschland ein heiß diskutiertes Thema. In einem Gastbeitrag für das Handelsblatt kritisierte Gesundheitsminister Jens Spahn „zweistellige Renditeerwartungen“ im Pflegebereich. Vor allem private Betreiber stehen am Pranger. Laut Pflegestatistik stellen sie 40 Prozent der verfügbaren Plätze. Tendenz steigend: 2003 waren es erst 30 Prozent. Auch Spahn schreibt, dass die privaten Anbieter einen entscheidenden Beitrag leisten, um die Milliardeninvestitionen in Pflegeheime und -angebote stemmen zu können.

Markus Bienentreu, Geschäftsführer des auf Sozialimmobilien spezialisierten Beratungsunternehmens Terranus, weist den Vorwurf zu hoher Gewinne zurück: Bei den Betreibern liege die Nettoumsatzrendite zwischen drei und fünf Prozent, bei den Immobilienverpächtern zwischen drei und sechs Prozent.

Sinkende Renditen

Laut CBRE lag die Spitzenrendite aufs eingesetzte Kapital zuletzt nur noch bei 4,75 Prozent, Tendenz fallend. Es gab Zeiten, da waren es mehr als sieben Prozent. Das Geschäft ist für viele Investoren trotzdem noch interessant. Zum Vergleich: Büroimmobilien werfen aktuell nur noch drei Prozent ab.

Wer zehnjährige Staatsanleihen kauft, zahlt angesichts von Minusrenditen sogar noch drauf. Einer Umfrage der Ratingagentur Scope zufolge plant ein Drittel aller Fondsanbieter in den kommenden drei Jahren weitere Ankäufe in diesem Bereich. Keiner plant Verkäufe. Die zunehmende Konkurrenz bekommt auch Marc-Philipp Martins Kuenzel zu spüren. Er verwaltet die Gesundheitsimmobilien-Fonds für Swiss Life Asset Managers.

„Im Grunde suchen alle nach dem gleichen Produkt: Neubauten mit 80 bis 120 Pflegeplätzen. Entsprechend hart wird der Markt umkämpft“, sagt Martins Kuenzel. Das erkläre auch, warum Investoren zunehmend auf Gesundheitsimmobilien wie Kliniken oder Ärztehäuser ausweichen. Langjährigen Spezialisten wird der Markt allmählich zu heiß.

Zu ihnen zählt der Fondsanbieter Immac. Seit mehr als zwanzig Jahren bietet er Kapitalanlegern die Möglichkeit, über geschlossene Fonds in Pflegeheime und andere Gesundheitsimmobilien zu investieren. „Die Ankaufsfaktoren und erzielbaren Renditen haben sich in Dimensionen entwickelt, die wir nicht mehr für gut halten können“, sagt Thomas Roth, Vertriebsvorstand bei Immac.

Reiche Privatanleger als Zielgruppe

Zuletzt ist Immac daher ausgewichen und hat einen Pflegefonds mit irischen Immobilien aufgelegt. In diesem Herbst soll zwar ein weiterer Deutschlandfonds auf den Markt kommen, der sich aber an gehobenere Einkommensklientel richtet: Die Mindestanlagesumme liegt bei 200.000 Euro. Im rund 90 Fonds umfassenden Portfolio der Immac gibt es aber auch einige, die eine Einstiegssumme ab 10.000 Euro oder 20.000 Euro vorsahen. Zielgruppe sind vermögende Privatanleger.

Wer nach einem speziellen Investment im Gesundheitsimmobilien-Bereich sucht, der könne heute im Fondsbereich nur auf geschlossene Fonds zugreifen, sagt Sonja Knorr, Analystin bei der Ratingagentur Scope. „Bei den geschlossenen Fonds haben Anleger den Nachteil, dass ihr Geld in der Regel für viele Jahre gebunden ist. Es gibt zwar auch einen Zweitmarkt, der ist aber nicht sehr liquide“, gibt Knorr zu bedenken.

Zwar nimmt auch die Spezialisierung im Segment der offenen Immobilienpublikumsfonds zu. Kleinanleger können Anteile an Fonds kaufen, die nur auf Wohn- oder sogar Handelsimmobilien setzen. Für Pflegeheime oder Gesundheitsimmobilien gibt es ein so spezifisches Angebot nicht. Meist sind sie in kleinem Umfang den großen Fonds beigemischt.

Eine Besonderheit stellt der relativ junge Swiss Life Living + Working dar. Gesundheitsimmobilien machen mehr als ein Viertel des Fondsvermögens aus. Auch langfristig sei es das Ziel, den Anteil bei rund 25 Prozent zu halten, sagt Martins Kuenzel. Anteile des Fonds kosten elf Euro. Je nach Vertriebsweg werden sie schon ab einer Anlage von 250 Euro angeboten.

Unterschätzte Risiken

Nach Ansicht von Immac-Vorstand Roth werden die Betreiberrisiken des Pflege- und Sozialimmobilienmarktes allerdings nicht mehr adäquat bepreist. „Im Moment sind Investoren am Markt, die die Risiken offenbar nicht kennen oder missachten“, wagt er einen Erklärungsversuch. Wer in Pflegeimmobilien investiert, ist darauf angewiesen, dass der Betreiber der Immobilie weiß, was er tut.

Entscheidend für den Erfolg eines Pflegeheims sind laut Bienentreu von Terranus drei Dinge: der richtige Standort, das Konzept des Hauses und eine Miethöhe, die einerseits die Bewohner nicht überfordert und dem Betreiber andererseits Raum für Marge und Instandhaltungen gibt. Der Geschäftsführer des auf Sozialunternehmen spezialisierten Beratungsunternehmens bezeichnet die aktuellen Renditen als „grenzwertig“.

Das gelte aber nicht nur für die großen Investoren, sondern auch für Anleger, die sich für ein klassisches Investment entscheiden und ein einzelnes Pflegeapartment kaufen. Diese sind in der Regel ab 100.000 Euro aufwärts zu erhalten. Sogenannte Aufteiler verkaufen die Betten in Pflegeheimen einzeln. Bienentreu schätzt, dass allein auf diesem Markt im vergangenen Jahr 500 Millionen Euro umgesetzt wurden.

Auch hier gebe es einen hohen Anlagedruck. „Im Moment stehen die Renditen für private Kapitalanleger zwischen 3,5 bis 4,0 Prozent“, nimmt Bienentreu skeptisch zur Kenntnis. „Teilweise werden diese Apartments verkauft, als gäbe es die Betreiberrisiken gar nicht.“ Wer ein solches Apartment kauft, dem drohen Mietausfälle, wenn das Bett nicht belegt werden kann.

Risiko Fachkräftemangel

Zudem drohen Investitionsnachforderungen, wenn das Heim saniert oder modernisiert werden muss – eine Entscheidung, die in der Kompetenz des Betreibers liegt oder durch gesetzliche Auflagen ausgelöst werden kann. Außerdem gibt ein solches Apartment keine Garantie für einen Heimplatz im Alter: Wenn das Bett belegt ist, ist es belegt. Manche Heime bieten jedoch an, dass Eigentümer auf den ersten Platz der Warteliste rücken, sollten sie Bedarf haben.

Das aktuell größte Risiko sieht Bienentreu allerdings im Fachkräftemangel. Im Pflegebereich gilt eine Fachkraftquote von 50 Prozent. Der Bundesagentur für Arbeit zufolge waren Ende 2018 allein in der Altenpflege 24.000 Stellen unbesetzt. Es gebe Heime, in denen ganze Etagen leer stehen, weil es nicht genügend Fachkräfte gibt.

Investoren wie Anleger dürfte das angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase kaum von einem Investment abhalten. Martins Kuenzel von Swiss Life Asset Managers ist überzeugt, dass sich der Markt für Betreiber von Gesundheitsimmobilien in den kommenden Jahren konsolidiert – und damit das Angebot an größeren Portfolios etwa von Ärztehäusern steigt. „Wir setzen ganz klar auf das Thema Health Care“, sagt er.

Mehr: In Deutschland sind immer mehr Senioren auf Pflegeleistungen angewiesen. Eine Studie zeigt: Die Branche stellt sich auf große Investitionen ein.

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